我是星叔 ， 你相見恨晚的買房軍師 ， 目前已為8000人提供買房最佳解決方案 。 星叔不像其他自媒體 ， 遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔 ， 羅湖湖貝田貝那邊的舊改你是否看好？買老破小怎么樣？總價低投入劃算 ， 有沒有可能成為未來的下一個大沖？
回答：羅湖片區(qū)較小 ， 同時由于發(fā)展較早 ， 開發(fā)比較充分 ， 房價和整體感官類似 。
羅湖從供應(yīng)上看 ， 樓齡較老 ， 品質(zhì)較差；雖然商業(yè)、教育、醫(yī)療配套都很成熟 。
但從需求看來 ， 由于羅湖產(chǎn)業(yè)較弱 ， 小白領(lǐng)、金領(lǐng)因?yàn)樘铺h(yuǎn)看不上 。
甚至居住在福田等地區(qū)的深圳老一代人也嫌棄
就只剩下羅湖本地的改善需求 ， 但改善需求不如剛需旺盛 ，
且留下羅湖生活的人往往經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限 ， 有錢人又都去了華僑城或香蜜湖 ，
小老板們也都轉(zhuǎn)移到了關(guān)外
因此羅湖需求不足 ， 并不斷衰退 ， 中長期看跑輸大勢 。
老破小——沒有未來！
很多人想買房增值或自住 ， 但是由于總價約束 ， 不得不考慮市區(qū)老破小 ， 但往往忽略了它的流動性 。
前些年 ， 老破小因其總價低 ， 漲幅不差且成交快 ， 隨時可以換錢 ， 幾乎等于硬通貨等特點(diǎn) ， 深受買房者喜愛 。
但這兩年頹勢明顯 ， 回調(diào)幅度跟外環(huán)外的房子差不多 ， 怎么這類產(chǎn)品突然就不受追捧了呢？
一線城市的老破小的優(yōu)勢是交通和配套十分完善 ， 出門就是大商場 ， 就是三甲醫(yī)院 ， 就是好學(xué)校 。
很多買老破小的人都是看中這些指標(biāo) ， 不過隨著城市配套的改善 ， 特別是軌道交通的發(fā)展 ， 這些優(yōu)勢正在被追趕 。
從增值的角度來說 ， 老破小的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上近郊盤 。
隨著消費(fèi)升級 ， 換大房子是剛需 ， 面積更大是基本指標(biāo) ， 首先就排除了老破小 。
老破小只剩下*這一個優(yōu)勢指標(biāo) ， 而并不是所有的老破小都有優(yōu)質(zhì)* ， 后者的增值空間越來越有限 。
提問：星叔 ， 現(xiàn)在一些城市房租在下跌 ， 但房價反而在上漲 ， 是樓市泡沫要出現(xiàn)了嗎？
回答：房價與房租 ， 向來并不同步 ， 而經(jīng)常出現(xiàn)背離 。
房價上漲而房租下跌的場景并不少見 ， 根本原因在于兩者的決定機(jī)制不同 。
房價取決于有錢人 ， 房租取決于普通人 。
房價可以無限高 ， 房租卻很難一直漲 。
房價容易受到信貸水平的影響 ， 在加杠桿的支持下一路上行 。
而房租 ， 卻始終受到供求關(guān)系制約 ， 更受到居民實(shí)際收入水平的約束 。
房價與居民收入水平?jīng)]多大關(guān)系 。
而租房市場則受制于就業(yè)和收入 ， 只要收入不漲 ， 房租就沒有肆意上漲的空間 。
除非出現(xiàn)長租中介這種機(jī)構(gòu) ， 租房市場一般很難大起大落 。
即便存在供求失衡 ， 存在這種中介機(jī)構(gòu) ， 一旦就業(yè)和收入受到影響 ， 房租的上漲空間必然也會受到限制 ，
而一旦信貸松綁 ， 房價就如同脫韁之馬一路向上 。
總而言之：房價短期是由資本和金融杠桿決定的 ， 但是房租的波動卻并不是房價決定 ， 而是由收入決定！
提問：星叔 ， 坐標(biāo)杭州 ， 資金不多 ， 打算投資 ， 您覺得哪些板塊有價值？
回答：很多一線城市投z客來杭州看房 ， 喜歡兩個片區(qū)：沿江諸城、未來科技城 ， 這是對的 ， 跟著產(chǎn)業(yè)走 ， 房價5-7萬 ， 對于深圳人來說 ， 依然是白菜價 。
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