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白云區(qū)|2022年住宅供應(yīng)量告急？賣地陷入僵局，房企土儲(chǔ)達(dá)12年來(lái)最低水平

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白云區(qū)|2022年住宅供應(yīng)量告急？賣地陷入僵局，房企土儲(chǔ)達(dá)12年來(lái)最低水平

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白云區(qū)|2022年住宅供應(yīng)量告急？賣地陷入僵局，房企土儲(chǔ)達(dá)12年來(lái)最低水平

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看到一篇報(bào)告 ， 有個(gè)數(shù)據(jù) ， 引起了我的注意 。
中泰證券陳立說(shuō)：無(wú)論上市龍頭房企或是中小型房企 ， 相對(duì)于銷售水平的土地儲(chǔ)備厚度 ， 均處于2010年以來(lái)的最低水平 。
劃重點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備 ， 已經(jīng)達(dá)到12以來(lái)的最低水平！
土地儲(chǔ)備 ， 是什么東西？
簡(jiǎn)單說(shuō) ， 就是開(kāi)發(fā)商手里囤的地 。
囤的地越多 ， 手里的貨越足 ， 未來(lái)供應(yīng)的房子也就越多 。
土地儲(chǔ)備 ， 決定了房產(chǎn)未來(lái)的銷售收入 ， 也決定了其獲取資金潛力 。
前幾年的樓市 ， 形勢(shì)一片大好 ， 房企流行“沖規(guī)?！薄⒏咧苻D(zhuǎn) ， 開(kāi)發(fā)商們寧可放著在建樓盤(pán)不施工 ， 也要榨干耗凈手里的錢(qián)去拿地 。

誰(shuí)手里的土儲(chǔ)多 ， 誰(shuí)的腰桿就更硬 。
可惜 ， 歲月靜好的日子沒(méi)多久 ， 碰到了2021年的“爆雷年” ， 行業(yè)迎來(lái)徹骨寒冬 。
TOP30、TOP20乃至TOP10的巨型房企 ， 縮表出清速度逐漸加快 。
哪怕三道紅線全綠、哪怕銷售規(guī)模行業(yè)頂尖 ， 哪怕公認(rèn)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企 ， 輕則停工、商票拒付、拖欠工程款 。
重則信托違約、債券違約 ， 被金融機(jī)構(gòu)抽貸、斷貸 。
這也就能理解 ， 為什么開(kāi)發(fā)商的土儲(chǔ) ， 下降到2010年的水平了 。
一個(gè)曾經(jīng)發(fā)達(dá)的破落戶 ， 現(xiàn)在兜里只剩幾個(gè)鋼镚 ， 連下頓飯?jiān)谀某远疾恢?， 還能指望他們繼續(xù)拿地囤地 ， 吃香喝辣？
看賣地的數(shù)據(jù) ， 就知道了 。
克而瑞的報(bào)告顯示 ， 2021年 ， 全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積22.7億平方米 ， 較2020年下降了22% 。
這是過(guò)去5年以來(lái) ， 全國(guó)賣地規(guī)模首次出現(xiàn)下降 。
2020年的時(shí)候 ， 即便有疫情影響 ， 全國(guó)賣地規(guī)模也達(dá)到了驚人的29.1億平米 。
兩者相減 ， 在2021年 ， 300個(gè)城市賣地總規(guī)模直接降了6億平米 。
到了1月份 ， 土地出讓金下降的幅度 ， 更是讓人驚掉下巴 。
截止1月23日 ， 全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積5478萬(wàn)平方米 ， 比2021年12月降幅近九成 ， 同比降幅也接近七成；
成交總金額降至1133億元 ， 環(huán)比大降90% ， 同比下降了75% 。
面積和金額都降了 ， 房企不搶地 ， 地價(jià)當(dāng)然也會(huì)降 。
300城平均樓面價(jià) ， 已經(jīng)跌到了2069元/平方米 ， 環(huán)比降幅達(dá)15% 。
當(dāng)然 ， 賣地面積和金額下降這么多 ， 有兩個(gè)因素 。
第一 ， 1月份的時(shí)候 ， 今年22個(gè)城市還沒(méi)開(kāi)始集中供地 。 這個(gè)月 ， 北京剛供過(guò)地 ， 看接下來(lái)一二線城市能供出去多少地再說(shuō) 。
【白云區(qū)|2022年住宅供應(yīng)量告急？賣地陷入僵局，房企土儲(chǔ)達(dá)12年來(lái)最低水平】第二 ， 今年1月是春節(jié) ， 土地成交下降在情理之中 。

但是 ， 最核心的原因 ， 還是因?yàn)槊衿箝_(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)了 。
這就形成了“賣地僵局” 。
畢竟 ， 地方財(cái)政的“政府性基金收入” ， 其中有80%以上都依賴賣地 ， 民企又是以前土拍的主力 ， 現(xiàn)在TOP20的大型開(kāi)發(fā)商都茍延殘喘了 ， 土地出讓收入減少 ， 必然會(huì)影響到城市建設(shè)速度 ， 甚至是基層運(yùn)轉(zhuǎn)的開(kāi)支 。
如果民企不拍地 ， 那就只能繼續(xù)靠央企開(kāi)發(fā)商、地方國(guó)企、城投去“托底” 。
問(wèn)題在于：先不提這些平臺(tái)公司拿地的資金從哪來(lái) ， 這些地塊就算賣出去 ， 城投和地方國(guó)資 ， 又欠缺商品住宅的開(kāi)發(fā)能力 ， 最后還是無(wú)法形成住宅供應(yīng) 。

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