這就是今天藍(lán)白要說的主要邏輯：土儲大降 ， 疊加賣地僵局 ， 可能會使2022年的住宅供應(yīng)告急 。
這不是危言聳聽 ， 而是冷冰冰的現(xiàn)實(shí) 。
央媒《經(jīng)濟(jì)日報》早在去年10月底 ， 就發(fā)出了警示：
當(dāng)時寫了一篇報道：住宅用地供應(yīng)減少會影響房價嗎？
其中提到了一句話：
住宅用地供應(yīng)減少 ， 也將影響未來新入市新房面積 ， 考慮到供應(yīng)減少可能助推房價上漲 ， 有關(guān)方面應(yīng)給予足夠重視 。
《經(jīng)濟(jì)日報》作為房地產(chǎn)市場一等一的風(fēng)向標(biāo) ， 這家報紙的社論、點(diǎn)評、報道 ， 一向能起到“一錘定音”的作用 。
收緊調(diào)控的時候 ， 往往先發(fā)聲 ， 去年敲打放任房價上漲的城市、重錘高杠桿的開發(fā)商 ， 暴打經(jīng)營貸炒房客的時候 ， 就是經(jīng)濟(jì)日報起的頭 。
適度放松的時候 ， 也總是先表態(tài) 。
其實(shí)都不用看風(fēng)向怎么定調(diào) ， 大家想想看：
開發(fā)商 ， 本質(zhì)上跟中介沒兩樣 ， 開發(fā)商拿地、蓋房、賣房、回款、再拿地 ， 他們把“面粉”加工成“面包” 。
面包店的老板不進(jìn)貨了 ， 就算面粉廠供應(yīng)再多原料 ， 面包也做不出來 。
就這么簡單一個道理 。
順著這個思路推演 ， 會產(chǎn)生兩個影響 。
1 ， 庫存本來就緊缺的地區(qū) ， 核心城區(qū)房價上漲的壓力會更大 。
2 ， 對那些遠(yuǎn)郊新城區(qū) ， 人口流出 ， 不限購不限售 ， 庫存積壓已久的地區(qū) ， 本來就沒多少人買 ， 就算住宅供應(yīng)“斷檔” ， 也沒多大影響 。
所以 ， 我們需要來看看現(xiàn)在房地產(chǎn)的庫存結(jié)構(gòu) ， 看哪些地方“房多人少” ， 哪些地方“房少人多” 。
還是中泰的報告 ， 他們的測算方式 ， 通過不同省份住宅新開工面積與銷售面積的差額 ， 衡量各個省份房地產(chǎn)庫存的累計變化 。
截至2021年末 ， 以黃河為分界線 ， 庫存面積主要分布于華東、華中、華北、東北及西北五大區(qū)域 。
由于區(qū)域間商品房銷售速度分化 ， 華東、華中庫存雖高 ， 但需求旺盛 ， 銷售周期短 ， 供給仍舊不足 。
華北、東北、西北三大區(qū)域庫存總量高、銷售慢 ， 供給過剩的積壓很多 。
嗯 ， 人越多的地方 ， 今年房子反而越少 。
我今天看到安信池光勝發(fā)的圖表 ， 形勢依舊嚴(yán)峻 。
民企地產(chǎn)債指數(shù)已經(jīng)降到了79.7% ， 相比去年9月份將近腰斬 ， 過完年后沒有絲毫反彈跡象 ， 反而屢創(chuàng)新低 ， 而地產(chǎn)美元債和境內(nèi)債在80元以下的房企數(shù)量 ， 已經(jīng)達(dá)到了52家 ， 再創(chuàng)去年11月份以來的新高 。
答案很明顯了：
什么時候 ， 能讓民企“支棱”起來 ， 恢復(fù)拿地 ， 土地和住宅供應(yīng)才能出現(xiàn)拐點(diǎn) 。
眼瞅著：房貸利率一降再降 ， 并購貸加速審批 ， 開發(fā)貸恢復(fù)正常 ， 預(yù)售資金監(jiān)管也出現(xiàn)了邊際放松 ， 這一天 ， 已經(jīng)不遠(yuǎn)了 。
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