隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市各項功能體系不斷完善，百姓的生活水平顯著提升，一些老舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和功能已經(jīng)滿足不了當(dāng)下人們的需求，舊城改造是一個不間斷的過程，只要滿足不了當(dāng)下社會，就要開始改造。在這些項目實施拆遷過程中，為了推動改造發(fā)展規(guī)范地進行，也是出臺了很多相關(guān)法律政策，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。那么，在拆遷評估中會產(chǎn)生諸多問題和影響拆遷評估的因素，北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地研究所聯(lián)席所長史西寧律師為您逐個分析。
編輯?房屋位置
在一個城市里，房屋的面積、用途、結(jié)構(gòu)確定的情況下，房屋的價值更多取決于房屋在這個城市的區(qū)位，也就是老百姓所說的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價值差距是十分大的。比如靠近學(xué)區(qū)房、離醫(yī)院遠(yuǎn)近地段的價值就很高，還有北京二環(huán)附近的房屋和六環(huán)附近的房屋拆遷補償價格，顯然不可同日而語。
房屋評估價格
涉及到征收拆遷，對房屋進行價值評估是必不可少的一個環(huán)節(jié)。但是主導(dǎo)拆遷工作的是政府，評估機構(gòu)大多會受到干預(yù)。不能獨立客觀公正的對你的房屋進行評估。
目前大多采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)綜合確定。與估價規(guī)范不符，因為房屋價格有市場來決定，不僅僅受房屋本身固有因素影響，而且《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也沒有“基準(zhǔn)價格”的概念。
房屋用途
同樣的房屋不同的用途補償也有所不同，有的房屋用于居住，有的用于經(jīng)營，還有的可能作為臨時倉庫儲存東西，具體按照哪種類型進行補償，要查看登記證上登記的類型，如果是住改非的，還要查看是否有合法的經(jīng)營手續(xù)和納稅情況，就類型來說，一般用于經(jīng)營的房屋價值補償最高，其次是居住。
評估方法
拆遷補償價格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。
市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
交易均價：商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。
重置價：是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
權(quán)利是需要爭取才能獲得的。特別是在征收拆遷過程中，在維護自身合法權(quán)益過程中，要理性，通過正當(dāng)?shù)耐緩胶统绦蜻M行。
史律師提醒：
【 均價|這些因素都可以影響評估環(huán)節(jié)中房屋的價值】拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學(xué)的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進行專業(yè)維權(quán)。
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