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樓市|青島樓市行情大盤點、大分析：是大漲？是大跌？還是不冷不熱？( 二 )

樓市購房置業學區房青島市


02 整體行情
除學區房外 ， 這幾天青島整體的新房和二手房看房量都有所增長 。 有媒體分析說 ， 這意味著今年青島樓市將是一個不錯的行情 。
其實 ， 這種分析有一定的片面性 。
不論淡季還是旺季 ， 年后歷來都會迎來一波看房、買房的客戶 。 因為很多人去年看了很長時間的房子 ， 過年期間和家人一商量 ， 年后就快速定下了 。
更多的情況是 ， 很多本想買房的人過年回家集齊了6個錢包 ， 年后一回到青島就開始馬不停蹄地看房了 。 也有的是被已經買房的老鄉刺激到了 ， 或者是被家長嘮叨該買房了 ， 年后也開始看房了 。
所以說 ， 現在看房量的增長 ， 并不能反映出今年的樓市行情 。 最起碼到3月份 ， 才能看出今年上半年的情況 。
為了分析今年青島樓市的行情 ， 我們先來看近期的一些樓市消息：

對待樓市的態度 ， 由去年年中的“壓”到現在的“托” ， 轉向跡象還是很明顯的 。 關于房貸加點的下降 ， 可看貝殼今天的這個統計：

但現在的樓市已經不是2016年前的樓市了 ， 現在的買房者也不是那時的買房者了 。 在多年的“房住不炒”教育下 ， 大家已經形成了“買房不能賺錢”的慣性思維 ， 投資、炒房的已經很少了 。
兼之 ， 曾經最大的買房群體——拆遷戶 ， 現在已經不足鼎盛時期的一半了：

所以說 ， 這些樓市利好政策究竟能發揮多大的作用 ， 還有待觀察 。
另一方面 ， 今年很大概率將會實現房地產信息全網聯網和房地產稅試點 ， 這對于樓市是兩個利空消息 。
因此 ， 今年樓市利好、利空政策都有很多 ， 樓市的不確定性增加 。
而對于青島樓市 ， 除了LPR的統一下調和加點的降低、放款的加快 ， 其他的利好并沒有到達青島 。 青島令人“詬病”的全國最嚴五年限售 ， 也同樣沒有放松的跡象 。
基于這些因素 ， 青島樓市今年難有大的回暖 ， 但局部回暖是可能的 。 這個局部回暖 ， 很有可能還是像去年那樣出現在學區房、新房和次新房上 ， 而且以市區、近郊區為主 。
總體來說 ， 很有可能出現上半年平穩、下半年回暖的行情 。
03 買賣雙方的應對
今年以來 ， 青島已經發布了好幾個“城市更新”的政策 ， 舉行了好幾個“低效片區再利用”的“誓師大會” ， 城市開發建設大有向市區轉移的跡象 。
樓市會跟隨城市的發展方向而轉移 。 最近幾年 ， 市區新房供不應求 ， 郊區新房供大于求而且十分難賣 ， 此時城市和樓市發展向市區回歸其實是一個市場導向 。 哪里的房子好賣 ， 就開發哪里的土地 ， 這對于解決青島樓市的困境、緩解地方財政壓力、改善城市面貌都是有很大積極作用的 。
結合青島城市發展的方向、樓市的基本情況和未來行情的預判 ， 我對于買賣雙方的建議如下：

買房者要搞清楚自己的迫切需求是什么 ， 買房子以滿足個人需求為先 ， 升值為次 。 盡量買市區、近郊區的新房、次新房；學區、環境、地鐵是最重要的三種配套 ， 越多越好；最好是買大戶型；盡量不要買老破小、公寓、商業、寫字樓等 。
賣房者要緊跟市場行情 ， 回暖后要抓住機遇趕快出貨；手里有多套房子的要盡快置換為優質大面積住房；次新房可以保留 ， 老房子盡快賣掉 ， 以后二手房會越來越難賣；非自住的老破小學區房最好今年置換掉 ， 未來一年級新生越來越少 ， 今年是最后一個轉手的大機遇了；多余的郊區房子可以向市區置換歸攏 。
對于買學區房的家長來說 ， 要是孩子明年上學的話 ， 今年上半年可以買學區房 ， 因為這是沒辦法的事 ， 或者選擇另外三種上學方法（見：重磅推薦：在青島不買學區房 ， 也能上好學校的3種方法?。?；后年以及以后上學的 ， 沒必要趕在今年上半年買學區房 ， 可以等下半年或者以后 。

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