2月14日晚間，碧桂園服務(wù)控股有限公司（簡稱“碧桂園服務(wù)”）宣布，擬收購中梁百悅智佳服務(wù)有限公司（簡稱“中梁服務(wù)”）約93.76%股權(quán)。此前，中梁服務(wù)二次遞表并成功通過港交所聆訊。
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢生變與物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局同步調(diào)整的大背景下，隨著新上市物業(yè)公司的紛紛破發(fā)，國企物業(yè)公司與非住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司脫穎而出，委身白衣騎士逐漸成為住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司的優(yōu)先選擇。
形勢生變 白衣騎士紓困
2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢面臨較大的變化與不確定性，部分房企深陷債務(wù)危機(jī)，引發(fā)了各相關(guān)方與資本市場的擔(dān)憂，并在二級交易市場與債券市場引起了一定程度的波動，部分房企與物企股價出現(xiàn)劇烈波動與接連下挫。
與之相對，物業(yè)公司上市的步伐明顯放緩，二次遞表的物業(yè)公司數(shù)量快速增加，不少擬在港交所上市的物業(yè)公司招股書紛紛過期。
2021年8月至今，僅有京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務(wù)、中梁服務(wù)、金茂服務(wù)等四家物業(yè)公司通過港交所聆訊，其中僅有京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務(wù)兩家物業(yè)公司正式登陸資本市場，但目前股價均已跌破發(fā)行價。
2021年11月1日早間，融創(chuàng)服務(wù)、第一服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告稱，融創(chuàng)服務(wù)擬通過新百利融資有限公司有條件收購3.22億股第一服務(wù)股份，占公司已發(fā)行股本的32.22%，交易對價為6.92億元（84.3億港元），每股對價2.15元（每股2.6167港元），較最后交易日聯(lián)交所所報收市價每股股份1.37港元溢價約91.0%。
此前，2.5億美元債違約成為當(dāng)代置業(yè)困局的導(dǎo)火索，當(dāng)代置業(yè)成為繼恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、花樣年控股、新力控股之后陷入債務(wù)違約的百強(qiáng)房企。
1月3日晚間，融創(chuàng)服務(wù)宣布，終止收購第一服務(wù)控股約32.22%股權(quán)的事項。消息發(fā)布前后，第一服務(wù)控股股價累計跌幅超60%。
在房企資金鏈持續(xù)緊張、物業(yè)公司上市后股價破發(fā)與市值持續(xù)走低、部分物業(yè)公司收并購終止的大背景下，中梁控股與中梁服務(wù)遇到了自己的白衣騎士——碧桂園服務(wù)。
雖然公告并未披露收并購金額，但在嚴(yán)峻形勢下仍然出手的碧桂園服務(wù)，無疑將極大的緩解中梁控股的資金壓力，并在快速整合中為自身及中梁服務(wù)帶來全新的發(fā)展機(jī)遇。
估值回調(diào) 上市誘惑不再
2021年以來，上市物業(yè)公司的股價出現(xiàn)較大幅度回調(diào)，不少上市物業(yè)公司估值與市值震蕩下行，引發(fā)了物業(yè)行業(yè)對于物業(yè)公司登陸資本市場的必要性與合理性的擔(dān)憂與思考。
截至2月18日收盤，A+H股共有53家上市物業(yè)公司。在近250個交易日中，共有21家物業(yè)公司跌幅超過20%，其中更有9家物業(yè)公司跌幅超過50%。僅有10家物業(yè)公司股價實現(xiàn)上漲，漲幅超過50%的僅有3家。
數(shù)據(jù)來源：Wind
2021年至今新上市的12家物業(yè)公司中（不含華發(fā)物業(yè)服務(wù)），截至2022年2月18日收盤，除了朗詩綠色生活和德信服務(wù)集團(tuán)股價保持不變外，其余10家物業(yè)公司股價均出現(xiàn)不同程度的下跌，跌幅最高達(dá)63.81%，平均市盈率僅為17.97。與之相對，2020年上市物企首日市盈率均值高達(dá)46.82。
受過去地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展與物業(yè)行業(yè)普惠式的股價上漲影響太久，不少物業(yè)公司尚不愿面對物業(yè)公司間股價進(jìn)一步分化的可能。隨著物業(yè)公司逐漸認(rèn)清并接受現(xiàn)實，上市的誘惑也將不斷下降，物業(yè)公司將變得愈發(fā)理性。
非住國企 物企分化浮沉
2021年以來，國家對涉及生育、養(yǎng)育、教育等與百姓生存發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，其中一個顯著的特點是，對同時具有公共屬性與市場化雙重屬性的行業(yè)，公共屬性的權(quán)重占比不斷提升，這也將對物業(yè)行業(yè)特別是住宅物業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。
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