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三水|買了房，還未過戶就被法院查封，房屋應(yīng)該歸誰所有？

樓市三水

三水|買了房，還未過戶就被法院查封，房屋應(yīng)該歸誰所有？

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三水|買了房，還未過戶就被法院查封，房屋應(yīng)該歸誰所有？

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說起人生喜事
買房算是一件
開開心心置辦房屋
生活有了新的盼頭
誰想到
還沒來得及過戶
房子就被法院查封了
這是怎么回事？



2009年2月 ， 屈某與梁某簽約合作建房 ， 約定在屈某妻子程某名下的土地上合建公寓 ， 梁某負(fù)責(zé)出資建房42套 ， 建成后 ， 房屋產(chǎn)權(quán)歸梁某所有 ， 但梁某應(yīng)給屈某12套房屋或人民幣120萬元 。 2009年8月 ， 房屋建成 ， 因土地手續(xù)上是程某的名字 ， 所以房產(chǎn)證辦在了程某名下 。 根據(jù)屈某意愿 ， 梁某付給屈某人民幣120萬元 。 梁某打算房屋賣出后 ， 直接由程某與購房者辦理過戶手續(xù) 。
2009年至2012年 ， 朱某陸續(xù)向梁某交齊房款13萬元 ， 購買了其中一套房屋 ， 并在交房后在其居住 ， 但因房屋所有權(quán)人程某欲等另外一處房屋建成后一并辦理產(chǎn)權(quán)事宜 ， 因此朱某未能與程某辦理過戶手續(xù) 。 2016年8月 ， 買房人朱某與梁某簽訂《房屋買賣補(bǔ)簽合同》 。 2016年7月 ， 屈某、程某因與馬某的債務(wù)糾紛被河南省鄭州市中級人民法院強(qiáng)制執(zhí)行347萬元的財(cái)產(chǎn) ， 屈某與梁某合建房屋被查封 ， 因此買房人朱某所購房屋也被查封 。 朱某提出執(zhí)行異議被駁回后 ， 提出執(zhí)行異議之訴 。

法院經(jīng)審理認(rèn)為 ， 梁某建好房屋并支付屈某120萬元人民幣后 ， 處分涉案房屋并收取房款符合雙方合作建房的約定 。
買房人朱某已支付涉案房屋購房款 ， 并在法院查封前已入住 ， 實(shí)際占有使用該房屋 。 雖然朱某與梁某的房屋買賣合同是在法院查封后補(bǔ)簽 ， 但不能否認(rèn)涉案房屋在法院查封之前已形成事實(shí)上的房屋買賣關(guān)系并由案外人實(shí)際占有使用 。
朱某基于購買占有使用房屋并對這一特定財(cái)產(chǎn)享有期待權(quán) 。 馬某基于與屈某、程某之間的民間借貸形成的一般債權(quán) ， 對屈某、程某名下財(cái)產(chǎn)享有一般期待權(quán) ， 而不是對特定財(cái)產(chǎn)的期待權(quán) 。 二者相比 ， 買房人朱某對涉案房屋的權(quán)益優(yōu)先于馬某的普通金錢債權(quán) ， 因此朱某對涉案房屋享有的民事權(quán)益足以排除執(zhí)行 。 法院判決 ， 不得執(zhí)行該房產(chǎn) 。
法官說法

張林利  鄭州中院執(zhí)行裁判庭副庭長
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條及第二十九條分別針對一般房屋買受人及商品房消費(fèi)者異議成立的要件進(jìn)行列舉 。 本案中 ， 因梁某系涉案房屋的合作建房人 ， 類似于開發(fā)商的地位 ， 朱某自梁某處購買了涉案房屋 ， 故法院參照適用了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定 。 無論是一般房屋買受人還是商品房消費(fèi)者 ， 房屋交易行為真實(shí)與否都是案外人執(zhí)行異議之訴的審查重點(diǎn) 。 而交易的真實(shí)性又往往通過合法有效的書面房屋買賣合同（通過中介簽訂合同、已經(jīng)過網(wǎng)簽備案等等）、實(shí)際支付房款的憑證以及占有居住所形成的生活痕跡等等體現(xiàn) 。 所以保存好購房合同、付款憑證、房屋交付憑證及實(shí)際占有居住產(chǎn)生的水、電、氣、暖、物業(yè)等交費(fèi)憑證非常重要 。 當(dāng)然 ， 購買房屋后及時(shí)辦理過戶登記手續(xù) ， 是保障自身權(quán)益 ， 避免風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的最有效手段 。法條鏈接

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