《中華人民共和國民法典》第二百零八條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 ， 應(yīng)當依照法律規(guī)定登記 。 動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓 ， 應(yīng)當依照法律規(guī)定交付 。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：金錢債權(quán)執(zhí)行中 ， 買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議 ， 符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的 ， 人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十 。
權(quán)衡利益綜合考慮
不動產(chǎn)買受人對執(zhí)行標的所享有的民事權(quán)益是否足以排除強制執(zhí)行 ， 可以結(jié)合被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)范圍 ， 異議人、申請執(zhí)行人及被執(zhí)行人對案涉房屋各自享有的權(quán)利性質(zhì) ， 以及案涉房屋的屬性、功能等方面進行綜合判斷 。
1.界定責(zé)任財產(chǎn)范圍 。 在責(zé)任財產(chǎn)范圍內(nèi) ， 可執(zhí)行特定財產(chǎn) ， 責(zé)任財產(chǎn)之外的財產(chǎn) ， 不得執(zhí)行 。 買房人朱某支付全部購房款并實際占有使用房屋 ， 該房屋已脫離程某責(zé)任財產(chǎn)范圍 ， 程某無權(quán)用該房屋償債 ， 馬某亦不能要求程某以該房屋償債 。
【三水|買了房，還未過戶就被法院查封，房屋應(yīng)該歸誰所有？】2.明確物權(quán)期待權(quán)與債權(quán)的保護順位 。 朱某支付全部購房款并實際占有使用房屋 ， 獲得了一定的對外公示效力 ， 雖不及物權(quán)登記效力 ， 其物權(quán)期待權(quán)已超過馬某享有的普通金錢債權(quán) ， 應(yīng)優(yōu)先保護 。
3.保障居住與生存權(quán)益 。 朱某購房用于自住 ， 房屋對朱某具有居住保障功能 ， 具有一定的生存利益 ， 相對于馬某享有的普通金錢債權(quán) ， 朱某的居住、生存權(quán)益有優(yōu)先保護的價值和意義 。
法院提醒
買賣房屋易發(fā)生糾紛 ， 廣大購房者應(yīng)當充分認識到不動產(chǎn)物權(quán)登記效力的重要性 ， 購買房屋要及時辦理不動產(chǎn)登記 ， 即使不能及時登記 ， 也要保存好購房合同、付款憑證、交付憑證及實際居住產(chǎn)生的水、電、氣、暖、物業(yè)等費用憑證 ， 以避免產(chǎn)生糾紛時因證據(jù)不足造成損失 。
素材來源：微法官、鄭州中院
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