焦點研究院 ·焦點年報集中供地· 企業(yè)篇
監(jiān)測時間：2021年1月1日至12月31日
研究員：趙文浩
摘要
2021年為集中供地元年，隨著第三批寧波集中供地土拍的結(jié)束，22城三批次集中供地全部結(jié)束。隨著市場形勢的轉(zhuǎn)變，全年集中供地的拿地企業(yè)格局也發(fā)生了較大的變化，從一批次的規(guī)模房企占主角到二三批次國央企成為拿地的主力軍，國進(jìn)民退的聲音不絕于耳。從全年拿地情況來看，穩(wěn)健運(yùn)營的民營房企和大型央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司拿地金額和面積穩(wěn)居市場前列，同時眾多中小型國企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司在當(dāng)?shù)厥袌鋈杂休^多的拿地。
01
國央企頻繁拿地，規(guī)模房企拿地漸少
在第一批次土拍中，規(guī)模房企活躍于各個城市的土拍市場中。二三輪土拍的拿地企業(yè)類別發(fā)生了較大轉(zhuǎn)換，多數(shù)城市變?yōu)閲竽玫卣贾鹘恰娜昵闆r來看，杭州、寧波青島和鄭州的國央企拿地數(shù)量不到一半，其它城市均為國企央企主導(dǎo)城市拿地格局。從22城范圍來看，央企背景的房地產(chǎn)公司拿地金額和面積穩(wěn)居市場前列。另一方面部分民營企業(yè)，如龍湖和綠城等企業(yè)逆勢拿地，明顯加大了布局的節(jié)奏。同時在多個城市，本土國企在后兩輪拿地過程中嶄露頭角。在二三輪集中供地中多數(shù)規(guī)模房企面臨資金壓力，拿地明顯減少。下文將對這四類企業(yè)進(jìn)行重點介紹。
02
大型央企拿地積極，借助窗口期逆市擴(kuò)張
從拿地榜單可以看出，大型央企保利發(fā)展、中海和中建集團(tuán)等企業(yè)拿地較為積極，這類企業(yè)通常財務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流充足，實現(xiàn)了逆市擴(kuò)張的發(fā)展策略。中海、華潤和保利發(fā)展等有其自身規(guī)模擴(kuò)張的訴求，而中鐵、中鐵建和中建的主業(yè)為工程施工，現(xiàn)階段施工企業(yè)受產(chǎn)能過剩和疫情的影響，加上本身存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成為發(fā)展方向之一。
在2021年的集中供地過程中，保利發(fā)展的拿地面積和拿地金額均居集中供地城市首位拿地榜單首位。保利發(fā)展的“十四五”規(guī)劃顯示，爭取沖擊8000億元的銷售規(guī)模，在集中供地城市累計拿地金額為907.63億元，全年拿地銷售比為38%，預(yù)計在后續(xù)年份保利發(fā)展將會進(jìn)入行業(yè)前三的銷售規(guī)模。
在拿地方式方面，華潤置地全年拿地28宗，華潤置地偏向于以聯(lián)合體方式拿地，其中有12宗是以聯(lián)合體方式競得，其聯(lián)合體企業(yè)多為本土深耕企業(yè)。在地塊類型方面，TOD綜合體地塊和商住地塊也較多，借助其杰出的商業(yè)運(yùn)營能力加大了此類業(yè)態(tài)布局。
在第一批次中海拿地10宗，二批次增加至23宗，三批次僅為3宗，二批次拿地力度最大。主要原因在于二批次競爭趨緩，中海拿地有著嚴(yán)格利潤率的要求，再加上中海財務(wù)穩(wěn)健，在二批土拍中明顯加大了拿地力度，由于前兩批次拿地較多，三批次中海明顯放緩了拿地節(jié)奏。
從銷售業(yè)績方面來說，龍湖2021年全口徑銷售金額為2900.9億元，同比上升7.2%，綠城中國2021年全口徑銷售金額為3509.4億元，同比上升21.3%。強(qiáng)勁的銷售增長為企業(yè)拿地提供資金。
具體到財務(wù)狀況方面，2021年中報數(shù)據(jù)顯示龍湖集團(tuán)財務(wù)穩(wěn)健，三道紅線標(biāo)準(zhǔn)均處于綠檔，資金充裕，同時借助其商業(yè)運(yùn)營和TOD開發(fā)經(jīng)驗實現(xiàn)其逆勢拿地的市場策略。三道紅線標(biāo)準(zhǔn)方面，綠城有兩檔未達(dá)標(biāo)，暫時處于橙檔，管理層表示監(jiān)管要求2023年達(dá)標(biāo)，有信心提前實現(xiàn)目標(biāo)。
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