前有新力控股集團(tuán)股價(jià)跳水 ， 如今輪到正榮地產(chǎn)股債雙殺 。 上周五 ， 正榮地產(chǎn)著實(shí)領(lǐng)教到資本市場的血腥無情 ， 單日蒸發(fā)百億港元市值 。
無論是被機(jī)構(gòu)做空 ， 還是美元債疑被展期的傳言 ， 房地產(chǎn)市場里仿佛只需一支翅膀微微顫動(dòng) ， 都能引起一陣恐慌 。
時(shí)逢融資不斷收緊、遭遇美元債還債高峰年度 ， 但凡盈利能力弱一點(diǎn)點(diǎn) ， 市場對房企的償債能力懷疑便不會(huì)輕易打消 。
黑色星期五
如今的房地產(chǎn)行業(yè) ， 只要那只蝴蝶扇一下翅膀 ， 就能引起一場疾風(fēng)驟雨 ， 正榮地產(chǎn)已經(jīng)領(lǐng)教到厲害 。
2月11日午后 ， 正榮地產(chǎn)、正榮服務(wù)股價(jià)雙雙下跌 ， 最高跌幅均超80% ， 當(dāng)日收盤 ， 跌幅分別為66.39%、57.70% 。 同時(shí) ， 正榮地產(chǎn)發(fā)行的20正榮03債券亦跌幅超23% 。
短短幾小時(shí)內(nèi) ， 兩家上市企業(yè)市值蒸發(fā)合計(jì)130億港元（其中 ， 正榮地產(chǎn)蒸發(fā)106億港元） ， 股債雙殺慘不忍睹 。 上一次上市房企的慘劇 ， 是發(fā)生在新力控股身上的“中秋劫” 。
斑馬消費(fèi)注意到 ， 這一切發(fā)生 ， 僅與一個(gè)市場傳言相關(guān) 。 此前傳言正榮地產(chǎn)自2019年6月發(fā)行的2億美元債或?qū)⒄蛊?。 在今年1月 ， 公司已宣布將按照原計(jì)劃于3月5日贖回該債券 ， 但這沒能平息市場的顧慮 。
事后 ， 正榮地產(chǎn)回應(yīng)媒體關(guān)注稱可能是有機(jī)構(gòu)惡意做空 。 稍晚時(shí)公司改口 ， “目前了解到有投資人平倉觸發(fā)股價(jià)加速下跌 。 ”
股債雙殺背后 ， 大概率是公司的經(jīng)營狀況低迷和債務(wù)高企 ， 使得市場信心轉(zhuǎn)弱 ， 尤其在機(jī)構(gòu)眾多的港股市場一時(shí)風(fēng)聲鶴唳 。
除了上述計(jì)劃贖回的2億美元債 ， 今年上半年 ， 公司還將有兩筆債券到期 。 一筆是去年4月發(fā)行的票面利率5.98%的N20220413債券 ， 余額2.1億美元 ， 將在4月13日到期；另一筆是自去年7月發(fā)行的票面利率7.125%的N20220630債券 ， 余額16億美元 ， 將在6月30日到期 。
截至目前 ， 公司存貨債券11只 ， 存續(xù)規(guī)模59.44億元 ， 其中一年內(nèi)到期16.77億元；境外公開債券市場存貨15只美元債 ， 存續(xù)規(guī)模37.03億美元 ， 其中22.2億美元將在一年內(nèi)到期 。
針對這些債務(wù) ， 公司早有準(zhǔn)備 ， 今年1月剛獲中國銀行授信額度91.4億元 。 截至目前 ， 公司在金融機(jī)構(gòu)已獲綜合授信2549億元 。 公司從去年11月開始提前回購境外債券5次 ， 并在去年12月獲得一筆5.5億港元雙邊貸款額度 。
不過 ， 公司債務(wù)償還壓力依然存在 。 據(jù)去年中報(bào) ， 公司一年內(nèi)到期貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)高達(dá)223.06億元；一年內(nèi)應(yīng)付銀行貸款及企業(yè)借款合計(jì)149.32億元 。 而彼時(shí) ， 公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有349.82億元 。
盈利能力疲軟
和新力控股集團(tuán)、福晟、藍(lán)光發(fā)展等一大批接連暴雷的企業(yè)一樣 ， 正榮地產(chǎn)同樣踐行高杠桿的激進(jìn)戰(zhàn)略、頻頻利用債務(wù)融資借新還舊 ， 維持企業(yè)規(guī)模性擴(kuò)張 。 這讓企業(yè)對外部融資形成依賴性 ， 進(jìn)一步影響到自我造血能力 。
此前惠譽(yù)在一份評(píng)級(jí)報(bào)告中 ， 直指正榮地產(chǎn)投資回報(bào)率較低、土地儲(chǔ)備滿足開發(fā)年限較短的客觀現(xiàn)實(shí) 。
公司最近幾年毛利率逐年下行 ， 從2018年的22.76%降至2020年的19.11% ， 2021年上半年毛利率為19.06% 。
同期 ， 公司的營業(yè)收入在保持幾年增長之后 ， 增速逐年下行 ， 2018年、2019年、2020年?duì)I收分別實(shí)現(xiàn)264.53億元、325.58億元、361.26億元 ， 同比增速分別為32.30%、23.08%、10.96% 。
2018年至2020年 ， 公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)3年為負(fù)值 ， 分別為-26.64億元、-140.64億元和-30.18億元 。
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