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樓市|北京樓市悄悄回暖( 四 )

一線城市二手房元旦



成交量的回升，并不意味著房價同時進入上升通道。盡管北京樓市在回暖，但二手房價格自去年9月首次出現環比下降后，直到12月底，連續三月呈環比下降態勢。

并且，從全國成交數據上看，2021年市場下行趨勢明顯:全國二手房成交規模、新房銷售規模同比增速、房地產開發投資增速、土地成交規模均創近年來新低。

影響住宅價格的因素非常廣泛。在經濟學家任澤平的“短期看金融，中期看土地，長期看人口”理論之外，住房保障制度、產業結構，甚至文化傳統都可能在一定程度上左右房價。因此，直至今日，學界也沒有建立起一個科學預測房價的模型。

克而瑞統計了2011年至2020年數據發現，過去20年中國房價只漲不跌，最近5年的房價復合增長率達到7%，同期城鎮人均可支配收入復合增長率為5%，房價的增長仍相對快于收入增長。2020年全國平均的房價收入比(新房單價/人均可支配收入)達到了8.9，高居榜首的深圳更是將近35。

但從2021年全國市場表現看，可以確定的是，在北上廣深一線城市房子“買完就漲”的好事兒不會輕易出現。2021年的市場波動打破了“房價不會下跌、房地產永遠高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產市場逐步告別過去高增長、高杠桿、高風險的發展模式。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，在市場透支和政策調整下，中國房地產市場盡管仍是壓艙石和支柱產業，但整體規模將回到5年前，從白金步入青銅時代。

當然，對于消費者來說，這些都不是重點。李筱沒學過宏觀經濟，也搞不懂行業周期，她只知道剛需賭不起市場，也不必賭。地產行業人士對這種想法也表示認可，“無論剛需還是改善，如果準備好首付，就可以抓緊看房。至于豪宅買家，準備好資金和運氣就行了?！?br />
在貝殼研究院看來，市場在年內從歷史高位快速下降到歷史低位，節奏失衡成為2021年房地產市場最明顯的特點。而影響2022市場走勢的核心變量還是政策環境、市場供給以及信貸投放量。

貝殼研究院預測，2022年市場走勢將出現前低后高。預計一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價格實現止跌。在市場鏈條上，將從二手房市場率先啟動，帶動市場鏈式修復;從購房人群上看，剛需市場率先修復。在區域上，深莞惠市場率先底部修復。而在城市量級劃分上，一二線城市率先修復，三四線城市下行壓力仍大。

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