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融資|2021年全國房地產行業融資盤點

房地產融資信托

2021年對房地產行業來說是風云詭譎的一年，無論是拿地額、銷售額，還是行業融資，都出現了不同以往的變化。前松后緊、高開低走是2021年融資情況的整體走向，上半年與下半年大相徑庭，特別是四季度的大幅波動，不僅改變了2021年行業表現，也必將影響2022年行業的發展走向。
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

政策走向
審慎管理主線不變，邊際放松適度回調
全年圍繞“房地產金融審慎管理”這一主線，同時利用“打補丁”與“修正”進行完善，形成了既抑制房企過度借貸、又滿足合理融資需求的政策體系。“補丁”政策主要在上半年釋放，如3月銀保監會要求加強經營貸的管理，嚴防經營貸違規流入房地產領域，同時多地下發文件要求嚴查經營貸流向；5月基金業協會叫停了基金子公司對房地產的非標融資項目等，均是之前融資嚴管政策的延續和補充。
上半年的收緊態勢成效顯著，但由于部分金融機構存在政策誤讀的情況，因此在讓一批問題企業風險暴露的同時，也誤傷了一批正常經營的企業。下半年的政策做出了及時響應，以調整、修復、矯正為主，對融資進行彈性回調的指導，如倡導金融機構滿足房企合理融資去、鼓勵收并購類債券發行等，均釋放了融資邊際放松的積極信號。年末融資規模觸底回暖表明修復類政策已經起效，因此預計2022年房地產融資政策仍將延續“保持收緊”和“邊際放松”的特征，以期在壓縮行業杠桿水平的同時，滿足維持行業平穩發展的資金需求。
表：2021年融資政策摘要
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

資料來源：中指研究院整理
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

融資規模
月度融資前松后緊，全年總額大幅收縮
2021年1-12月，房地產行業共實現非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業融資收緊態勢顯著。其中信用債全年融資5490.3億元，海外債發行2682.9億元，信托融資5452.7億元，ABS融資4026.3億元。信用債、信托成為融資主力渠道；除ABS外，其余融資渠道同比均出現不同程度下滑，導致總規模出現大幅下降。
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

數據來源：中指數據CREIS
從單月情況來看，2021年上半年走勢與上年同期相近，開年融資情況良好，其中1月融資2664.6億元，占到全年的15.1%，為年度最高，二季度進入平穩期；上半年融資總額占到全年的62.9%，高出上年同期近12個百分點。
6、7月再度出現年度融資小高峰，但受8月頭部房企流動性風險事件影響，市場對行業信用開始持審慎態度，導致當月融資規模斷崖式下跌至千億左右，環比幾近腰斬，房企融資提前入冬。
9月開始，房企海外債市場出現大幅波動，海外評級機構連續下調房企級別或展望，導致投資者信心嚴重不足；金融機構存在對前期信貸政策的誤讀，導致信貸端處于過度收緊狀態；同時經營端受預售資金嚴監管、銷售下行影響，經營性資金回籠速度放緩，部分房企陷入流動性危機。多重因素疊加下，行業信用快速消退，10月融資規模再度對折，僅實現融資532.0億元，為1月的20%。
10月開始監管連續發聲，稱應滿足房企合理融資需求，同時釋放多項邊際利好政策。受此影響，融資壓力得到部分緩解，特別是信用債發行快速回升，及時彌補了融資缺口。11、12月融資規模觸底回暖，但仍未破千億。8-12月5個月共融資3031.0億元，僅占全年總額的25.6%。
從同比增速來看，行業融資規模自3月起即為負增長，其中11月達到谷底，同比下滑71.6%。

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