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融資|2021年全國房地產行業融資盤點( 二 )

房地產融資信托


融資|2021年全國房地產行業融資盤點

數據來源：中指數據CREIS
無論融資總額還是增速，均已在四季度內觸底，隨著政策的清晰、違約房企的出清，行業融資規模將在2022年進入新的穩定區間。
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

融資結構
信用債類韌性不減，海外債及信托下滑
2021年全年房地產行業信用債發行規模為5490.3億元，同比下降13.1%；占總融資規模的31.1%，較上年上升4.7個百分點；平均發行期限3.35年，其中發行期在3年以上的占比51.3%。從單月來看，3、4月份為年度發債高峰，10月探底，同比大幅下降56.9%；隨后快速修復，至12月融資同比僅下降約3個百分點。信用債的發行主體以央企、地方國企為主，占全年發行額的75.5%，信用級別相對較高；同時面向信用債的邊際放松政策力度較大，因此這一渠道在融資緊縮的環境下依然表現出了較強的韌性和融資能力。
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

數據來源：中指數據CREIS
海外債全年發行規模為2682.9億人民幣，同比大幅下降40.9%；占總融資規模的15.2%，較上年下降了3.8個百分點；平均發行期限2.99年，其中發行期在3年以上的占比50.2%。海外債1月爆發式發行，但2月即遭遇首家頭部房企違約，導致境外融資迅速冷卻，全年發行額在低位運行，四季度更為慘淡，月度發行數量均為個位，同比下滑均在70%以上。9月起海外債市場出現大幅波動，截至目前，尚有債券在存續期的93家房企中，有17家海外信用評級已降至CCC或相同等級及以下。境外投資人失去的信心短時間內無法修復，海外債發行的低迷態勢將持續一段時間。
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

數據來源：中指數據CREIS
信托全年融資規模為5452.7億元，同比大幅下降40.9%；占總融資規模的30.9%，較上年下降了7.7個百分點；平均發行期限為1.64年。信托融資的相關政策持續收緊，融資額一直處于下滑態勢，2月起同比持續為負。
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

數據來源：中指數據CREIS
ABS全年融資規模為3850.9億元，同比上升4.6%，是唯一正增長的融資渠道；占總融資規模22.8%，較上年上升6.7個百分點；平均發行期限為3.56年。
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

數據來源：中指數據CREIS
從單月來看，1-7月ABS融資發行火熱，有4個月單月同比增速超100%。從結構來看，供應鏈ABS為最主要的產品類型，占總發行額的53.0%；其次為CMBS/CMBN，占比26.9%；購房尾款、保障房、類Reits合占20.1%。8月之后ABS發行急速轉冷，主要因為ABS的發行存在將財務杠桿向經營杠桿轉移、有息債務從表內向表外轉移的嫌疑，因此監管收緊審批力度，持續大半年的ABS熱潮退去。11月起，上交所信息顯示已有多項資產支持計劃得到回應，部分新計劃為“通過”狀態。ABS新增項目發行蓄勢待發。
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

數據來源：中指數據CREIS
整體來看，信用債、ABS有望延續年末回暖趨勢，再度成為房企較為穩定的融資渠道；海外債、信托短期內修復力度不大，融資能力有所減弱。
融資|2021年全國房地產行業融資盤點

融資利率
平均利率均有下調，融資成本持續降低
2021年1-12月行業平均融資利率為5.54%，同比下降0.76個百分點。受宏觀貨幣信貸環境相對穩健的影響，行業融資難度雖有上升，但融資成本出現小幅下降。其中信用債平均利率為4.31%，同比下降0.14個百分點；海外債平均利率為7.63%，同比下降0.80個百分點；信托平均利率為7.30%，同比下降0.29個百分點；ABS平均利率為3.95%，同比下降0.67個百分點。12月央行降準降息，再次釋放信貸寬松信號，未來資金成本有望進一步下降。

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