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房價|別聽售樓處的瞎忽悠，幾個小方法讓你知道售樓價格是否合理

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房價|別聽售樓處的瞎忽悠，幾個小方法讓你知道售樓價格是否合理

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房價|別聽售樓處的瞎忽悠，幾個小方法讓你知道售樓價格是否合理

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首先咱們要知道新樓盤的定價權在開發商手里 ， 大家要知道開發商制定的價格未必是正確的價格 。 今天 ， 本篇文章的目的就是讓大家知道哪個定價 ， 相對會合理一些 ， 而哪些不合理？我們就討論一下 ， 一個樓盤如何選樓棟 ， 盡量能不吃虧 。 第一個 ， 樓王能不能買 ， 幾乎每個樓盤都有樓王 ， 樓王是這個小區位置最好 ， 應該是最靠中間最無遮擋視野最好采光最好、地段最好的那棟樓 ， 戶型面積也相對較大 ， 通常也比其他樓貴很多 ， 但很多樓盤的樓王其實是偽樓王 。

我們看這個盤 ， 如果只看售樓處沙盤 ， 售樓員告訴你 ， 你看這棟樓（13A#）南下無遮擋 ， 小區最好的景觀一覽無遺 。 所以我們賣的最貴也情有可原 。 作為外行的你 ， 很可能傻傻的也就信了 。 但實際上這個所謂的樓王（13A#）是一棟臨街樓 ， 這個不利因素足以抵消他樓王的地位 ， 甚至可能還不如這兩棟（10#和9#）來得舒服 。
如果你問我 ， 真正的樓房貴多少合適？我還真沒法回答 ， 因為每個樓盤的樓王 ， 它的優越程度不一樣 。 如果一個樓王的景觀能達到到極致 ， 甚至多賣 50% 都不是沒可能 。 而且景觀等其他條件很一般的樓王多賣 10% 都感覺不太值 。 所以關于樓王 ， 我們需要注意下面三點 ， 第一 ， 檔次 ， 一般的剛需盤 ， 這種樓盤的閑情雅致 ， 不值錢 。 樓王慎重購買 。 第二 ， 注意偽樓王 ， 除了上面講的臨街偽樓王 ， 有一些不臨街的樓王也未必好到哪里去 。

比如這棟樓前面也確實無遮擋 ， 但左右兩側的高樓也離得太近了 ， 照樣會影響采光 。 第三 ， 沒有什么稀缺美景的樓王 ， 盡量少買這種樓王 。 如果你要購買 ， 你就做好將來賣房的時候和非樓王的市值幾乎持平的心理準備 。
第二個 ， 臨街樓 ， 影響指數分別是臨非主路兩個半星 ， 臨禁止大貨車通行的主路3 顆星 ， 臨不禁大貨車通行的主路立交橋、高速路 4 顆星 。

臨非主路的道 ， 車流一般也較小 ， 與同樓盤非臨路樓有個 4% 到 6 的差價 ， 就完全可以接受臨禁止大貨車通行的主路有個 7% 到 10% 的差價我們就完全可以接受 。 因為上述這兩種噪音 ， 花幾千塊錢 ， 把窗戶換成雙層或三層的中空玻璃 ， 再加上 130 斷橋鋁可以降噪 40 到 50 DB。 這個降噪指數 ， 完全可以把大街上的汽車噪音過濾到根本不影響睡眠的級別 。 如果嫌汽車尾氣 ， 也可以花幾萬塊錢裝一個進口的新風系統 ， 這樣的話 ， 不開窗戶 ， 空氣照樣新鮮 。 下一個是不禁大貨車的主路 ， 立交橋、高速路這種就需要折價 10% 到 15% 了 。 因為大貨車的震動 ， 你就裝 100層玻璃也不好使 。 然后上述之所以有一個折價區間 ， 是因為各城市的房價不一樣 ， 比如房價 10 萬的一線城市折價 ， 就相對房價一兩萬的小城市小一些 ， 因為你房價越高 ， 你折下來的錢 ， 對于換那種窗戶也好 ， 新風系統也好越充足 。 所以房價貴的城市折價就稍微小一些 。 所以我們的結論是臨街樓不是不能買 ， 咱別買虧就行 。
第三個 ， 臨校樓 ， 影響指數兩顆星 ， 臨廣場樓和臨足球籃球這種運動場的樓一顆星 。 首先與幼兒園、小學挨著被影響的確定性確實要比臨廣場和臨球場的樓高一些 ， 因為學校早上和上午做體操的廣播基本都是定時的 。 但廣場不一定有人跳舞 ， 球場的也不一定有幾個人玩球 。 而解決這些情況的干擾方法和臨街樓一樣 ， 花點錢換窗戶就行 。 假如說你神經非常衰弱 ， 影響到你的話 ， 這點小錢相對于現在動不動幾萬塊錢一平的房價幾乎是可以忽略的 。 所以臨

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