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“沒有任何國家的房地產能興旺發達超過50年 。 ”
說出這句話的并非等閑之輩 ， 而是萬達集團的王健林 。 這幾年國家發布三道紅線 ， 將高負債的房企納入監管范圍 。 一些大型房企出現債務暴雷現象 ， 萬達卻能獨善其身 ， 許多人開始佩服王健林的獨到眼光 ， 實際上 ， 房地產行業自1998年以來 ， 經過了20多年的發展 ， 留給房地產的輝煌時間已經不多了 。 以前有名的溫州炒房團 ， 現在也銷聲匿跡了 。 這是為什么呢？
銀保監會主席郭樹清曾在公開場合上表示 ， 一些人買了房的目的不是為了自己住 ， 而是為了投機 ， 如果房價下跌 ， 可能會帶來比較多的麻煩 ， 房地產領域金融化泡沫化傾向比較強 。
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如果任由房價泡沫繼續變大 ， 不僅僅是購房者難以承受房價下跌的風險那么簡單 ， 還會給銀行系統帶來壞賬 ， 影響經濟的平穩運行 ， 90年代日本的樓市泡沫破裂之后 ， 數以萬計的購房者選擇斷供 ， 對經濟的影響也持續了幾十年 ， 教訓不可謂不大 。 在這一點上 ， 管理機構也看得很清楚 ， 房住不炒的聲音持續了好幾年 ， 房產部門不僅加大了購房資格的審核 ， 還對開發商的負債指標進行監管 ， 對銀行的房貸占比進行監管 ， 目的就是為了堅守房住不炒的底線 ， 引導樓市可持續發展 。
在調控的影響之下 ， 房價下跌成了普遍現象 。 1月15日 ， 統計局公布了70城的房價數據 。 廣州和深圳新房環比分別下降0.6% ， 0.1% 。 二線城市新建商品房和二手房銷售價格 ， 環比均下跌了0.3% 。 2021年四季度 ， 國家提出了房地產雙維護的號召 ， 房貸也逐漸向穩定的方向發展 ， 但是從12月的樓市房價數據來看 ， 表現依舊疲軟 。 地產專家李宇嘉認為 ， 樓市預期轉弱 ， 主要是因為三方面原因 ， 第一是開發商信用風險 。 受到三道紅線和房貸集中度管理制度影響 ， 開發商要集中精力降低負債 ， 以前那些高負債開發商的問題開始暴露 ， 交付延期、交房質量差等問題引發了購房者的不信任 。
第二是信用杠桿下降 。 過去5年 ， 我國的居民杠桿率從40%增長到62% ， 但是在房貸集中度管理制度的影響下 ， 銀行強化了對住房信貸的管理 ， 有的城市首套房利率高達6% ， 相比2016年4.9%的基準利率 ， 購房者的買房壓力增加 。 第三是土地市場疲軟 。 全國第2次集中土拍和第3次集中土拍 ， 均出現了流拍率增加、溢價率下降的現象 ， 主要原因也是土地市場強化了管控 ， 要求開發商用自有資金買地 ， 而在樓市預期下行的情況下開發商需求收縮 ， 對市場信心不足 ， 降價促銷手段增加 。
在新公布的70城房價數據中 ， 我們發現北方城市下跌的現象更加突出 。 天津環比下跌0.7% ， 石家莊下跌0.9% ， 太原下跌0.9% ， 沈陽下跌0.5% ， 大連下跌0.4% ， 長春下跌0.3% ， 哈爾濱下跌0.8% ， 鄭州下跌0.7% ， 西安下跌0.5% ， 蘭州下跌0.4% ， 西寧下跌1% ， 秦皇島下跌1% ， 包頭下跌0.6% ， 牡丹江下跌0.7% ， 洛陽下跌0.7% 。 煙臺下跌0.3% ， 青島下跌0.1% 。
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