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房價|別聽售樓處的瞎忽悠，幾個小方法讓你知道售樓價格是否合理( 二 )

房價二手房大貨車

學校的樓能折個三四個點左右 ， 那就可以出手了 。 而臨廣場或者是運動場的樓能折點最好不折價 ， 其實對未來二手房市場影響也不大 ， 主要看你是不是對噪音非常敏感的人 ， 比如是神經衰弱的這種人 。
第四個， 臨大型變電站的樓 ， 影響指數 4 克半星 。

如果一棟樓馬路對面就是這種大型變電站帶來的影響 ， 不光是嗡嗡的震動聲 ， 還有變電站 ， 夜里的燈光會一直開著 ， 有一定的光源污染 ， 最關鍵的是害怕輻射而帶來的心理壓力 。 雖然理論上講隔條大馬路輻射不會有什么影響 。 但是當你一打開窗戶就能看到這個光景 ， 其實是非常影響二手房銷售的 。 所以這種樓我們就需要折價至少 15% 以上 。 這樣咱們將來賣二手房的時候 ， 別人賣 100 萬 ， 你賣 85 萬 ， 這種房還是能出手的 。
第五個 ， 臨墳地或墓碑房 ， 影響指數三顆半 。 如果只是隱隱約約能看見這種情況 ， 折價其實很小 ， 但如果只是離你兩三百米左右或者是清晰可見 ， 大約就得折價 10% 到 15% 了 。 當然這個折價是相對看不到墓地的樓 。 而且我們之前說的這些折價 ， 參考樓棟要找高度差不多的樓 ， 比如說高層對比高層 ， 洋房對比洋房 ， 而且以上折價都是根據二手房市場的表現 ， 讓大家去參考一下 。 因為不排除很多個性的朋友 ， 比如說我怕墓碑 ， 你便宜多少錢我都不買 。 這種個性化的需求從來都是有的 。 除了上面我們所講的功能 ， 剩余的樓棟 。 如果高度戶型差不多 ， 那么價值也相差不大 。
第六個 ， 梯戶比對樓棟均價的影響 。 所謂梯戶比就是一棟樓的住戶與電梯的比例 。 按照正常的二手市場行情 ， 同地段同檔次的樓棟 ， 梯戶比每提高一倍 ， 均價則折損 3% 左右 ， 也不會差太多 ， 因為兩梯兩戶比兩梯四戶公攤普遍要大一些 。 再給大家舉個例子 ， 比如同地段同檔次 ， 兩個樓棟都是 20 層 ， 一個是兩梯兩戶 ， 一個是兩梯四戶 ， 這就是梯戶比正好差了一倍 。 在這種情況 ， 如果兩梯兩戶的均價是 1 萬 ， 那么兩梯四戶的均價則在 9700 左右 ， 比較合理 。
【房價|別聽售樓處的瞎忽悠，幾個小方法讓你知道售樓價格是否合理】最后得提醒一下大家 ， 這里指的是均價 ， 因為兩梯四戶還設計中間戶和邊戶 ， 而中間戶和邊戶之間還有一些價值差價 。 后面也會講到 。 最后 ， 如果這些內容對你有用 ， 希望你可以點贊、關注、轉發 ， 你的支持是我更新的動力 。 我是負熵君 ， 我們下期見 。

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