《中國經濟周刊》采訪人員 宋杰丨上海報道8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市房價指數，數據顯示，2021年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體回落 。其中，上海二手環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個百分點 。有專家認為，“藥效”起作用了 。
專家口中的“藥效”指的是近半年來、尤其是近1個月間，上海出臺多重樓市調控政策劍指二手房市場，如：二手房掛牌價格核驗、房屋贈與被納入限購范圍、房貸利率上調等 。
8月6日，上海樓市再度升級調控新政：二手房申請房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準 。
【上海二手房限價規(guī)則 上海二手房最新政策】那么，什么是“三價就低”？“三價就低”能否對“陰陽房價”起到打擊作用？對二手房市場和購房者又有哪些影響？
二手房申請貸款嚴格執(zhí)行“三價就低”原則
8月14日，《中國經濟周刊》采訪人員走訪了滬上部分中介門店，以購房者身份打探網上的掛牌價格是否真實，是否可以通過“陰陽房價”獲得更高銀行貸款 。
某房產中介人員對采訪人員說，網上價格和實際價格差不多，賣家急拋的話可能還可以便宜一些，不過最好是全款或公積金貸款客戶 。至于“陰陽房價”這個肯定行不通，因為已經開始執(zhí)行“三價就低”原則，他對采訪人員說：“個別購房者有意做高房價，以獲得更多銀行貸款、降低二手房的實際首付比例，但在實際操作中，上海因為有二手房指導價的存在，再加上有‘三價就低’原則，以后會很難 ?！?br />
“三價就低”中的三價即：合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價 。
合同網簽價：是指房屋買賣在過戶之前，要在“網上房地產”系統(tǒng)錄入網簽合同，網簽合同的定價由賣家與買家商定而成 。
涉稅評估價：主要是由房產交易中心評估，所繳納的稅費都是以交易中心評估價格為標準 。
銀行評估價：是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值 。
上海中原地產首席分析師盧文曦分析認為，通常自住型買家不會有意抬升網簽價格，一來，繳納稅費高；二來，合同價和實際成交價不一致本身就是“陰陽”合同的違規(guī)動作 。但如果是炒房客，可能會為了獲得更高的杠桿，甘冒風險以身試法 。
“比如一套實際交易價格為500萬元的房源，按正常操作，首套貸款可以貸325萬元 。但是網簽價格寫到550萬元，貸款就可以貸到358萬元，這樣算來就可以降低首付，但這種操作，其實是違規(guī)的 。按照新規(guī)，即便網簽價格寫到550萬，但是交易中心涉稅評估價只有480萬元,那么貸款只能按480萬的標準來，首套房貸最多貸312萬元 。前面說的正常操作可以貸325萬，現(xiàn)在只能貸312萬，換而言之，中間有13萬的差額，這部分差額只能買家用現(xiàn)金補足 ?！北R文曦舉例說道 。
盧文曦進一步解釋道，合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價是基于不同部門各自不同目的得出的價格，因此價格之間有較大落差 。一般情況下，三個價格中涉稅評估價最低，銀行評估價最高，合同網簽價介于二者之間 。買家可能會利用不一樣的價格標準盡可能獲得更多利益 。新的二手房貸款規(guī)則就封堵中間的漏洞，讓一些做高房價以獲取銀行更多貸款的行為無法實施 。
北京煒衡（上海）律師事務所合伙人鞠秦儀律師接受《中國經濟周刊》采訪人員采訪時說，由于長期以來房價高企，致使房屋交易的稅費成本也很高 。由此衍生出來，往往房屋買賣雙方會傾向于簽訂所謂“陰陽合同”，房屋備案繳納稅費時使用一個價格，實際成交時使用另一個價格，然后以裝修補償等名義予以補足差價 。購房人非法規(guī)避房屋交易稅費的行為，實際上損害了國家稅費征收，也會擾亂正常的房產交易秩序 。
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