而近期地產(chǎn)大佬們的發(fā)言，似乎比機構更加悲觀一些 。
前幾天，旭輝董事長林中是這樣說的——
“2021年將是行業(yè)總量的頂點 ?！?br>他認為，未來十年，平均每年15萬億的規(guī)模是大概率事件，而2021年17萬億的總量就是房地產(chǎn)行業(yè)的階段性頂點了，很難再被超越 。
而萬科也已經(jīng)“用腳投票”——
雖然不直接判斷未來樓市，但總裁祝九勝在臨時股東大會上透露，萬科已著手制定明年的經(jīng)營計劃，可以確定的是，“2022年最低的經(jīng)營目標會比2021年有所下調” 。
那么，為啥政策暖風已經(jīng)吹起來了，大家對于未來行情的判斷依然悲觀呢？
我們梳理了已有的研報，發(fā)現(xiàn)國信證券提出的兩個約束條件，還蠻有意思的 。
首先，是對于“廣義庫存面積”的觀察 。
令人詫異的是，雖然如今的銷售情況已經(jīng)down到谷底，但廣義庫存面積依然處于近年來的歷史低位 。
原來，自從2019年房企實行戰(zhàn)略收縮和聚焦熱點區(qū)域后，土儲庫存本來就已經(jīng)壓降了不少 。
當前部分地區(qū)的房價壓力更多來自于短期需求的大幅下滑和上漲預期的打壓 。
這與2014年的情況截然不同 。
大家都知道，上一輪波濤洶涌的大牛市，就是因為2014年庫存高企、經(jīng)濟內(nèi)憂外患，高層才迫不得已祭出了棚改貨幣化的“大招”，開啟信貸放水的閥門，重新拎出了房產(chǎn)這個夜壺 。
嗯……倘若據(jù)此來看的話，當下的調控連貫性和定力，顯然會比當年更強一些——
可以有些許的松動，但沒有出現(xiàn)大規(guī)模政策轉向的可能 。
所以，大部分機構認為，開弓沒有回頭箭，防范金融風險的措施將持續(xù)運作，金融監(jiān)管、價格調控將趨于常態(tài)化 。
這一次，樓市的“穩(wěn)”，是可以真實做到的 。
其次，還可以觀察一下房企的到期債務 。
我們都知道，海外債的償還峰值是2021年，但值得注意的是，2022年全年還債的總額度降低了，但是到期時間是集中在明年上半年的 。
雖然目前政策面頻頻吹暖風，但從貨幣水龍頭閥門放松，再到房企真正拿到錢，少說也要3—6個月的時間 。
所以，即使各城市使出了渾身解數(shù)，押上好地降價屈尊，但第三輪集中供地注定遇冷，只能靠地方國企托底的根本原因之一 。（復習可點《年底了，房企可以開始拿地了嗎？》）
看來，房企的還債鴨梨要想真正降下去，怎么也要等到2022年下半年了 。
最后，說說房企們吧 。
雖然大勢如此，但機構們認為，總有一些房企會在逆勢中獲得新的機會 。
首先，比較一致的看法是，未來有資金優(yōu)勢的房企，會更加容易實現(xiàn)對市場份額的蠶食和對利潤的邊際改善 。
比如說，招商證券就大張旗鼓地宣稱，明年將“剩者稱王”，隨著越來越多的公司被迫尋求收購和重組，“好項目、好對價”將逐步出現(xiàn)，部分房企在并購市場會上演“幸福的煩惱” 。
這，乍一聽，怎么像是老大哥萬科要面臨的難題?。?br>畢竟，今年下半年以來，萬科的并購團隊已經(jīng)忙瘋了，在9月底，有關媒體是這么報道的——
嘖嘖，可凡爾賽了 。
其次，當房企高周轉的模式被遏制、自有資金回報率走低后，市場將迎來長期業(yè)務的春天 。
商業(yè)、物業(yè)板塊賺錢緩慢的劣勢會淡化，反而因為現(xiàn)金流穩(wěn)定，成為備受青睞的香餑餑 。
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