買房貸款的時候，銀行對首套房和二套房的首付、利率有區(qū)分，二套房的首付、利率成本要更高，有朋友問融360說房君 ， 這首套房和二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么呀？常說的“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”分別是什么意思？
認(rèn)房又認(rèn)貸：意思是既要調(diào)查借款人在當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)中有無房產(chǎn)，又調(diào)查銀行征信系統(tǒng)有無住房貸款記錄 ， 只要其中一個有記錄，都不能算首套房 。
比如北京：名下有一套房產(chǎn)或者有住房貸款記錄，無論貸款是否還清，再買房都算二套房 。
認(rèn)房不認(rèn)貸：只調(diào)查借款人在當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)中有無房產(chǎn)，不看貸款記錄 。
認(rèn)貸不認(rèn)房：只調(diào)查借款人在銀行征信系統(tǒng)有無住房貸款記錄，不看名下是否有房 。
在這三種說法中，就屬“認(rèn)房又認(rèn)貸”最嚴(yán)格，因為要同時審查借款人的住房和貸款情況，在限購政策收緊的大背景下，很多城市都執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策 。
而且，首套房、二套房的認(rèn)定，是以家庭為單位的，也就是說已婚、有子女的情況 ， 都會影響到房屋套數(shù)的認(rèn)定 。接下來，在認(rèn)房又認(rèn)貸的政策下，融360說房君為大家舉例說明 。
1、婚前一方貸款買房，婚后以另一方名義申請貸款買房
案例：小明婚前自己貸款買了一套商品房，后來遇到了小紅，兩人登記結(jié)婚，雙方的戶口還是分開的，婚后想以小紅的名義再買一套房 ， 銀行判定該套房為二套房 。
正如之前所說 ， 無論是收入、征信、還是首套房、二套房認(rèn)定，都是以家庭為單位的，銀行在審批貸款的時候，會要求借款人提供戶口本，已婚的要提供結(jié)婚證 ， 離婚的要提供離婚證+離婚協(xié)議書或法院判決書，婚前一方貸款買房，婚后以另一方名義申請貸款買房的話，會被算作二套房 。
小明和小紅雖然戶口不在一起，但是已經(jīng)在民政局登記注冊 ， 屬于法律上的夫妻關(guān)系，即便小紅名下沒有住房 ， 銀行在審查的時候也會看小明名下的住房和貸款情況，既有住房又有貸款記錄，再買房肯定算二套房了 。
2、婚后雙方共同貸款買房，離婚后以一方名義申請貸款買房
案例：小明和小紅結(jié)婚后，一起貸款買了第一套房子，為了規(guī)避限購政策，兩人商量離婚，將房子歸到小紅名下，再以小明的名義申請貸款買房 。
上面是典型的假離婚買房的套路，早些年，有人的確通過這種方式躲避了限購政策 ， 不過，自從去年限購限貸政策收緊后，很多城市針對假離婚買房出臺了限制措施，比如北京，規(guī)定對于離婚一年內(nèi)的房貸申請人，再買房仍然按照二套房政策執(zhí)行；再比如成都 ， 規(guī)定夫妻離婚后，任一家庭成員兩年內(nèi)購買商品住房或二手住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，想通過假離婚買房是行不通了 。
3、之前貸款買房 ， 現(xiàn)在賣掉舊房貸款買新房
案例：小明和小紅婚后一起貸款買了第一套房，后來生了寶寶，老人過來幫忙帶孩子，原來的小房子住不下了，打算賣掉第一套房，換個大點的房子，這個時候換房申請房貸仍然算二套房 。
很多早些年買房的家庭，由于家庭成員的增加，有了換房的打算，以前認(rèn)房不認(rèn)貸的時候，只要還清貸款，賣掉第一套房，再買房仍然算首套房 ， 但是執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”以后，這樣操作，還是被算作二套房 。
4、父母名下有住房，以未成年子女名義申請貸款買房
【二套房首付比例 二套房怎么認(rèn)定】案例：小明和小紅名下有一套住房，他們打算以兒子小小明的名義再買房 。
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