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咸陽市物業(yè)收費管理辦法( 二 )

云知道服務費


實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定 。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意 ， 其物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價 。
物業(yè)服務收費標準的制定
第八條業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費 。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費 ， 物業(yè)服務企業(yè)依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔 。包干制物業(yè)服務費由物業(yè)服務成本、法定稅費和企業(yè)利潤構成 。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔 。酬金制物業(yè)服務費由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構成 。
第九條 物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(三)物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用(不含城市生活垃圾處理費);
(四)物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用;
(九)經業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用 。
物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出 。在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或讓業(yè)主承擔 。
第十條停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成 。與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算 。
第十一條實行政府指導價的物業(yè)服務費執(zhí)行”一費制” 。物業(yè)管理區(qū)域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務費成本，不得單獨收取 。
第十二條供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任 ， 且相關費用不得計入物業(yè)服務費成本 。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計入物業(yè)服務費成本，并由物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)服務區(qū)域內公共管線和設施設備的日常運行、維護責任 。
第十三條住宅預售前 ， 建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，按照相關規(guī)定通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè) ， 在政府指導價范圍內與物業(yè)服務公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，確定預售住宅項目的物業(yè)服務等級、停車場類別以及物業(yè)服務費標準、停車服務費標準 。物業(yè)服務等級、停車場類別向物業(yè)項目所在區(qū)(市)
縣住房和城鄉(xiāng)建設部門備案，物業(yè)服務費及停車服務費收費標準向同級發(fā)展和改革部門、市場監(jiān)督管理部門抄送 。
《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同>應當明確物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容 。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致 。同一物業(yè)管理區(qū)域內同類型的住宅項目，其物業(yè)服務收費標準應當保持一致 。

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