有24家物業(yè)公司年末在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物較年初有所減少 。其中 ， 融創(chuàng)服務(wù)年內(nèi)減少40.65億元 ， 碧桂園服務(wù)減少35.97億元；金科服務(wù)減少19.34億元 。佳兆業(yè)美好期內(nèi)減少6.6億元 ， 到2021年底僅剩下3.58億元 ， 其在業(yè)績報(bào)告中解釋稱 ， 主要是因?yàn)橘徺I使用權(quán)資產(chǎn)、銷售停車場時支付給中介的定金和股息 。
圖表：物業(yè)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物
誰是“真”賺錢？
作為企業(yè)經(jīng)營的“血液健康指數(shù)” ， 經(jīng)營性現(xiàn)金流 ， 從一定程度上可以查驗(yàn)上市公司“有錢”的真實(shí)性 ， 是驗(yàn)證凈利潤“含金量”的重要指標(biāo) 。
多數(shù)物業(yè)公司未在業(yè)績報(bào)告中披露經(jīng)營性現(xiàn)金流數(shù)據(jù) ， 據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì) ， 17家已公布該數(shù)據(jù)的物業(yè)公司中 ， 萬物云的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額最高 ， 為28.34億元；雅生活服務(wù)則達(dá)到26.79億元 。
值得注意的是 ， 2021年方圓生活服務(wù)錄得凈利潤2900萬元 ， 同比增長150% ， 但經(jīng)營性現(xiàn)金流同比減少2500萬元 ， 是目前已披露該數(shù)據(jù)的唯一一家經(jīng)營性現(xiàn)金流同比減少的公司 。
圖表：經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額
誰被困在貿(mào)易應(yīng)收賬款里？
截至2021年末 ， 51家物業(yè)公司應(yīng)收賬款達(dá)到670.69億元 ， 同比激增82% ， 占總資產(chǎn)的比重接近23% ， 較2020年末上漲約5.41% 。
貿(mào)易及其他應(yīng)收賬款方面 ， 碧桂園服務(wù)便超155億元 ， 雅生活服務(wù)、萬物云、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)超過40億元 。同比增幅上看 ， 融創(chuàng)服務(wù)以222.56%增幅位列第一 ， 碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、佳兆業(yè)美好、融信服務(wù)、時代鄰里、新城悅服務(wù)、卓越商企服務(wù)等13家貿(mào)易及其他應(yīng)收款同比增幅超過100% 。
圖表：2021年底貿(mào)易及其他應(yīng)收賬款超過10億元的物業(yè)公司
從來源上看 ， 碧桂園服務(wù)近94%的貿(mào)易應(yīng)收賬款來自于第三方 。多家物企來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收賬款大幅上漲 ， 導(dǎo)致整體應(yīng)收款激增 。
如融創(chuàng)服務(wù) ， 截至2021年底 ， 其來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收賬款為30.38億元 ， 同比增326% ， 第三方貿(mào)易應(yīng)收賬款僅為10億元 。期內(nèi)貿(mào)易及其他應(yīng)收款減值撥備2.35億元 ， 同比增558% 。
融創(chuàng)服務(wù)在年報(bào)中解釋稱 ， 關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款大幅增加 ， 除業(yè)務(wù)規(guī)模增長外 ， 主要?dú)w因于“2021年地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境變化 ， 關(guān)聯(lián)方回款速度下降” 。
正榮服務(wù)來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款為2.75億元 ， 同比增267% ， 期內(nèi)貿(mào)易應(yīng)收款虧損撥備2977萬元 ， 預(yù)計(jì)信貸虧損率上升到8.7%（2020年為7.19%） 。
誰的商譽(yù)激增？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ， 截至2021年底 ， 物業(yè)行業(yè)已披露相關(guān)信息的收并購交易超過70宗 。
“收并購大戶”碧桂園服務(wù)年內(nèi)劃出195.31億元用于收并購多家物業(yè)公司 ， 包括藍(lán)光嘉寶94.62%的股份、鄰里樂、富良環(huán)球等 。華潤萬象生活的并購交易額位列第二 ， 達(dá)191.6億元 ， 世茂服務(wù)為20.17億元 。
溢價(jià)收購可能導(dǎo)致商譽(yù)激增 ， 也是值得關(guān)注的指標(biāo) 。期內(nèi) ， 碧桂園服務(wù)因收購增加商譽(yù)149億元 ， 綠城服務(wù)為17億元 ， 世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)商譽(yù)增加超10億元 。
圖表：商譽(yù)
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