1，房地產(chǎn)的95定義指的是顧名思義，房地產(chǎn)估價可以簡單地理解為估測房地產(chǎn)的價格 。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律與估價原則，按照估價程序，運用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進行的評估 。因此，理解房地產(chǎn)估價首先必須掌握如下有關(guān)概念 。
2，房價的高低您覺得和什么有關(guān)系為什么房價的高低和什么有關(guān)呢？這是我們大家都關(guān)心的問題，本文就從宏觀角度對影響或者決定房價的因素做一個分析 。房價的高低可以從兩個角度來看，第一是成本決定論；第二個是供需決定論，下面做詳細(xì)的分析：1、房價的成本決定論房子作為一種提供居住功能的商品，擁有金融屬性的同時也擁有商品屬性，而商品的價格是受到成本制約的，任何一件商品的價格都不可能低于成本價格，因為這樣的話，那么企業(yè)是虧損的，是無法持續(xù)經(jīng)營的 。個別行業(yè)的特殊時期會出現(xiàn)銷售價格低于成本價格，但是只是在特殊時期，不會是持久的，比如共享汽車，滴滴剛開始推行的時候就是低于成本價格的，滴滴虧損的是股東和投資人的錢，用于補貼司機和乘客，但是這種做法是無法持續(xù)的，最后滴滴和快遞合并了，市場統(tǒng)一了，那么就恢復(fù)到了正常的價格 。房子的成本包括什么？一個是生產(chǎn)原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本占據(jù)了房子價格的相當(dāng)一部分；還有就是鋼筋水泥等建筑材料、以及設(shè)計和監(jiān)理等等費用，還有就是人工費用支出，剩下的還有財務(wù)費用、稅費、企業(yè)利潤 。土地成本下圖是2010年到2019年以來的土地土讓金和商品房銷售金額的數(shù)據(jù)，2010年的土地出讓金是2.9萬億，2011年是3.15萬億，2012年是2.7萬億，到了2013年就達(dá)到了3.9萬億，2013年是創(chuàng)造的歷史記錄 。2014年和2015年是萎靡的兩年，土地出讓金分別是2.3萬億和3萬億，而此后在迎來了一波房地產(chǎn)牛市，土地拍賣價格也隨之大漲，到了2016年就增加到了3.7萬億，2017年達(dá)到5.2萬億，2018年更是創(chuàng)紀(jì)錄的6.5萬億，而2019年雖然全國的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是根據(jù)全國300個城市的土地出讓金同比增長19%也可以估算出2019年全國土地出讓金應(yīng)該在7.7萬億的水平 。土地出讓金是是面粉，房子是面包，商品房銷售金額在2010年為3.7萬億，2011年增加到5.9萬億，2012年進一步增加到6.4萬億，2013年達(dá)到了8.1萬億的歷史記錄，2014年萎靡了一年，降低到7.6萬億，但是2015年下半年開始樓市回暖，當(dāng)年達(dá)到了8.7萬億，此后一路上漲，到了2019年達(dá)到了16萬億的歷史峰值 。整體上來看，土地出讓金在不斷的上漲，而商品房銷售金額也在不斷的上漲，土地出讓金在2019年達(dá)到了7.7萬億的歷史新高水平，而商品房銷售金額也達(dá)到了16萬億的歷史水平 。土地出讓金占商品房銷售金額的比例在2010年為78.38%，而到2014年降低到30.48%，然后在2018年再次回到了43.33% 。當(dāng)然，因為土地出讓金是當(dāng)年成交拍賣的土地，但是這些土地要建成房子銷售恐怕還需要等兩年，那么這就有一個時間差，也就是說2015年出讓的土地也許是在2017年變成房子銷售的，根據(jù)這個原則，我們用時間錯開的方法來將土地出讓金除以2年后商品房銷售 金額，得到的比值大概是在30%-40%的區(qū)間 。我們再來看一組國土資源部的數(shù)據(jù)，在2010年，國土資源部公布了一組數(shù)據(jù)，2009年地價占房價的比值為31.2%，這個是全國平均水平，而在上海、南京、杭州的地價占房價比看，2009年居住用地地價占房價比分別為47.36%、47.89%、45.47% 。我們再來看你一組易居研究院的數(shù)據(jù)，下圖是在不計算容積率的情況下，土地購置均價占商品房銷售均價比重，2017年高達(dá)68% 。我們把容積率計算在內(nèi)的話，更加能夠反應(yīng)地價占房價的比重，我們還是使用易居研究院的數(shù)據(jù)，全國50城加權(quán)平均地價房價比的年度走勢，在2016年達(dá)到了一個高點，將近45%，在2017年回落到38%，這全國50城的地價房價比會比全國平均水平要高的，但是我們也基本可以判斷，當(dāng)前地價和房價比基本是在30%-40%的區(qū)間 。這個區(qū)間是我們可以做的一個基本判斷 。稅收稅費我們從一家房企當(dāng)中來一窺究竟吧，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，他的財務(wù)數(shù)據(jù)會有一定的代表性，2019年萬科的營收是3679億元，而其中的營業(yè)稅及附加為329億元，而企業(yè)所得稅是214億元，稅收合計為543億元，大概占據(jù)了總營收的15% 。我們可以簡單的來看稅收占據(jù)了營收的15% 。凈利潤萬科的利潤是比較漂亮的，2019年獲得凈利潤為551億元，那么占營收的比例也是15%左右 。萬科的凈利潤已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿了，一般的房企是做不到這個水平的 。利息和其他管理費用萬科2019年的利息是92億元，占營收的比例是2.5%，而銷售費用90億元，占比也是2.5%，管理費用110億元，占比是3%，這幾項費用加在一起大概是8%的比重 。稅收、凈利潤、利息以及其他管理費用之和大概是占營收的38%左右 。那么剩余的成本就是62%的比重，我們上文分析過，地價占房價的比例大概是30%到40%的水平，但是萬科的項目主要是在一二線城市，而且售價較高，2019年全年萬科的銷售均價是1.53萬元/平米，這個價格是遠(yuǎn)高于融創(chuàng)和恒大以及碧桂園的 。所以萬科的項目中地價占房價的比重會比平均水平是要高的 。萬科的地價占房價的比例應(yīng)該會超過40%，那么剩下的建筑材料、監(jiān)理和設(shè)計，以及人工等所有的相關(guān)建筑過程中的成本大概是20%左右 。綜上所述，地價在房價中是占的大頭，而且還有不斷上漲的勢頭，成本決定了房價的最低價格 。2、影響房價的供需論供需決定價格是經(jīng)濟學(xué)里面最基礎(chǔ)的一條定律了，也是最常用于分析經(jīng)濟事件的方法論，他的核心就是當(dāng)供給增加時，價格就會下降，當(dāng)供不應(yīng)求時，價格就會上漲 。但是關(guān)于房價的供需具體是指的什么？恒大研究院首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平有三句話來形容供需：短期看金融、中期看土地、長期看人口！短期看金融這三句話就非常全面的概況了供需的具體所指，比如金融政策，對于樓市而言，在消費端的金融政策有利率水平、首付比例這兩個最重要的金融政策，如果房貸利率降低，是會刺激需求有利于買房的，首付比例降低也同樣會刺激需求，有利于買房者，在2014年的時候房地產(chǎn)庫存高企，于是去庫存成為了一個核心任務(wù) 。于是在2015年就開始有了降低首付比例，降低房貸利率，從2014年到2015年就有 多次降低貸款基準(zhǔn)利率的行動，同時眾多銀行對房貸利率進行打折的優(yōu)惠，各位讀者可以想一想2016年左右買的房子是否是利率比較優(yōu)惠的 。2016年10月份全國首套房房貸平均利率水平是4.41%，這是歷史最低水平，從這個數(shù)據(jù)也可以看出當(dāng)年的利率優(yōu)惠力度有多大 。而在同時段當(dāng)時著名的還有“零首付”，可見當(dāng)年在金融政策方面對樓市的影響 。而到了2018年下半年，樓市調(diào)控嚴(yán)格了，上浮首付比例，房貸利率上調(diào)，提高購房資格，這些措施在不斷的使用 。中期看土地土地其實影響的是供給，所有的房子都需要現(xiàn)有土地才能建成我們能夠居住的房子，在2000年的時候房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積是1.53億平米，在2001年增長到了2.17億平米，2002年增加到了3億平米的水平，而在2003年到2008年的5年時間，這個數(shù)據(jù)一直維持在3億平米以上，在2007年甚至達(dá)到了4億平米的高度 。2009年受金融危機的影響房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積下滑到3.2億平米，但是在2010年和2011年都維持在4.1億平米的水平，2012年有所下滑到了3.6億平米，但是2013年又回到了3.9億平米的水平，2014年開始減少到3.3億平米，而到2015年進一步減少到2.3億平米2016年進一步跌到2.2億平米，2017年到2019年雖然有所回升，但是也基本是在3億平米以下，這都不及2002年的水平 。所以，對于2015年以來的樓市牛市是有多種因素的，有棚改的原因，有金融政策的寬松刺激，也有土地供給的大幅減少，導(dǎo)致了2016年到2019年的數(shù)年牛市！長期看人口人口是最終決定房價的根本因素，因為這是決定需求端的終極因素，房子是給人住的，那么這里的人口到底是什么？其實從宏觀來看就是城鎮(zhèn)化人口，人口從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，造成人口的城鎮(zhèn)化，從1998年到2018年中國的城鎮(zhèn)化率從30%增加到60% 。城鎮(zhèn)居住的人口從3.79億增加到8.31億，城鎮(zhèn)在20年的時間增加了4.52億人口，這是一個龐大的數(shù)字，比美國一個國家的人口還多出三分之一 。城鎮(zhèn)化為城市帶來了巨量的人口，也帶來了巨量的居住需求 。如果我們把全國的宏觀角度再放低一點，放到一個城市，那么我們會發(fā)現(xiàn)，那些人口持續(xù)流入的城市房價上漲最快，比如深圳，深圳是一個中國的“移民城市”，都是從全國各省來的人口 。但是深圳的常住人口從2014年之后大幅增加，平均年增加50萬左右，2013年深圳的常住人口是1063億，同比去年增加了8萬人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078萬，同比上一年增加了15萬，到了2015年增加到1138萬，同比增加60萬，到了2016年增加到1191萬，同比增加53萬，到2017年增加到1253萬，同比增加62萬人，到了2018年進一步增加到了1303萬人，同比增加50萬人 。從2015年開始深圳的人口大幅增加，這也導(dǎo)致深圳的房價成為四個一線城市中漲幅最大的城市 ?？偨Y(jié)：從宏觀上來看，成本決定了房價的下限，而供需決定了房價的上限，人口、金融政策、土地供應(yīng)都會從不同的角度來影響供需水平 。
推薦閱讀
- 為什么房價利率這么低呢，為什么房貸利率下降月供沒變
- 上海 奉賢房價為什么低，上海哪里房價比較便宜啊
- 為什么合肥市區(qū)房價便宜，在合肥北城買房好嗎有人說西站比較好有先知告訴我嗎
- 華亭房價為什么這么便宜，甘肅平?jīng)鋈A亭租個三四百平的地方要多少錢
- 為什么湘潭房價那么低，湘潭的房價有沒有下降的可能啊
- 為什么上海房價比西安高，為什么上海的房價那么高
- 唐山為什么房價便宜嗎，唐山房價陷谷底加入一人購房全家?guī)彤?dāng)?shù)胤績r為何猛跌百度
- 儀隴新縣城房價為什么高，儀隴縣新縣城09年3月份商品房房價
- 房價高為什么不租房，高房價下買房和租房哪個更好
- 營口房價為什么這么高，營口房價十月一會漲嗎