3，杭州奧體板塊指什么為什么房價(jià)貴因?yàn)楹贾菔钦憬氖?huì)城市，而浙江是中國民營企業(yè)最多的地方，特別是溫州、臺(tái)州、義烏等等二線城市有錢特別多，民間游資也豐富，有了閑錢就要投資，而中國市場最好的就是房產(chǎn)投資收益最大，高房價(jià)都是被溫州的炒房團(tuán)炒高的 。【為什么科學(xué)解釋房價(jià)高低，房地產(chǎn)的95定義指的是】
4，為何大城市的房價(jià)那么高呢每個(gè)地方不一樣，基本上都是較好每個(gè)地方不一樣，基本上都是較好國外的房子比我們便宜 。因?yàn)閲獾姆孔邮窍M(fèi)品，持有成本和交易成本太高，幾乎沒有增值潛力，跑不贏通貨膨脹 。我個(gè)人覺得，國內(nèi)房子的價(jià)格高于國外房子，是十分正常的事情，因?yàn)閲鴥?nèi)的房子和國外的房子，本質(zhì)上是不同的產(chǎn)品 。我個(gè)人認(rèn)為，我們房價(jià)高，是因?yàn)槲覀兊姆孔?，具有以下幾個(gè)特殊性 。1.我們是有14億人口的大國，大量人口涌入和聚集各個(gè)城市 。2.在全球其他國家買房，除了支付房價(jià)外，還得每年交房產(chǎn)稅 。3.我們的房子不僅僅是鋼筋水泥，還附加有各種配套和權(quán)益價(jià)值，比如學(xué)區(qū)，戶政服務(wù)，養(yǎng)老待遇等 。4.西方國家的房子已經(jīng)沒有增值潛力，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)完成城市化和工業(yè)化，進(jìn)入老年化社會(huì) 。我們的房子增值潛力大，因?yàn)槲覀冞€處于城鎮(zhèn)化高峰期 ?？傊瑖鴥?nèi)房價(jià)高是事實(shí)，是有特殊原因的，國內(nèi)外房子本質(zhì)上就是不同品種，不能簡單類比 。每個(gè)地方不一樣，基本上都是較好國外的房子比我們便宜 。因?yàn)閲獾姆孔邮窍M(fèi)品，持有成本和交易成本太高，幾乎沒有增值潛力，跑不贏通貨膨脹 。我個(gè)人覺得，國內(nèi)房子的價(jià)格高于國外房子，是十分正常的事情，因?yàn)閲鴥?nèi)的房子和國外的房子，本質(zhì)上是不同的產(chǎn)品 。我個(gè)人認(rèn)為，我們房價(jià)高，是因?yàn)槲覀兊姆孔?，具有以下幾個(gè)特殊性 。1.我們是有14億人口的大國，大量人口涌入和聚集各個(gè)城市 。2.在全球其他國家買房，除了支付房價(jià)外，還得每年交房產(chǎn)稅 。3.我們的房子不僅僅是鋼筋水泥，還附加有各種配套和權(quán)益價(jià)值，比如學(xué)區(qū)，戶政服務(wù)，養(yǎng)老待遇等 。4.西方國家的房子已經(jīng)沒有增值潛力，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)完成城市化和工業(yè)化，進(jìn)入老年化社會(huì) 。我們的房子增值潛力大，因?yàn)槲覀冞€處于城鎮(zhèn)化高峰期 ?？傊?，國內(nèi)房價(jià)高是事實(shí)，是有特殊原因的，國內(nèi)外房子本質(zhì)上就是不同品種，不能簡單類比 。房價(jià)的高低和什么有關(guān)呢？這是我們大家都關(guān)心的問題，本文就從宏觀角度對(duì)影響或者決定房價(jià)的因素做一個(gè)分析 。房價(jià)的高低可以從兩個(gè)角度來看，第一是成本決定論；第二個(gè)是供需決定論，下面做詳細(xì)的分析：1、房價(jià)的成本決定論房子作為一種提供居住功能的商品，擁有金融屬性的同時(shí)也擁有商品屬性，而商品的價(jià)格是受到成本制約的，任何一件商品的價(jià)格都不可能低于成本價(jià)格，因?yàn)檫@樣的話，那么企業(yè)是虧損的，是無法持續(xù)經(jīng)營的 。個(gè)別行業(yè)的特殊時(shí)期會(huì)出現(xiàn)銷售價(jià)格低于成本價(jià)格，但是只是在特殊時(shí)期，不會(huì)是持久的，比如共享汽車，滴滴剛開始推行的時(shí)候就是低于成本價(jià)格的，滴滴虧損的是股東和投資人的錢，用于補(bǔ)貼司機(jī)和乘客，但是這種做法是無法持續(xù)的，最后滴滴和快遞合并了，市場統(tǒng)一了，那么就恢復(fù)到了正常的價(jià)格 。房子的成本包括什么？一個(gè)是生產(chǎn)原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本占據(jù)了房子價(jià)格的相當(dāng)一部分；還有就是鋼筋水泥等建筑材料、以及設(shè)計(jì)和監(jiān)理等等費(fèi)用，還有就是人工費(fèi)用支出，剩下的還有財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、企業(yè)利潤 。土地成本下圖是2010年到2019年以來的土地土讓金和商品房銷售金額的數(shù)據(jù)，2010年的土地出讓金是2.9萬億，2011年是3.15萬億，2012年是2.7萬億，到了2013年就達(dá)到了3.9萬億，2013年是創(chuàng)造的歷史記錄 。2014年和2015年是萎靡的兩年，土地出讓金分別是2.3萬億和3萬億，而此后在迎來了一波房地產(chǎn)牛市，土地拍賣價(jià)格也隨之大漲，到了2016年就增加到了3.7萬億，2017年達(dá)到5.2萬億，2018年更是創(chuàng)紀(jì)錄的6.5萬億，而2019年雖然全國的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是根據(jù)全國300個(gè)城市的土地出讓金同比增長19%也可以估算出2019年全國土地出讓金應(yīng)該在7.7萬億的水平 。土地出讓金是是面粉，房子是面包，商品房銷售金額在2010年為3.7萬億，2011年增加到5.9萬億，2012年進(jìn)一步增加到6.4萬億，2013年達(dá)到了8.1萬億的歷史記錄，2014年萎靡了一年，降低到7.6萬億，但是2015年下半年開始樓市回暖，當(dāng)年達(dá)到了8.7萬億，此后一路上漲，到了2019年達(dá)到了16萬億的歷史峰值 。整體上來看，土地出讓金在不斷的上漲，而商品房銷售金額也在不斷的上漲，土地出讓金在2019年達(dá)到了7.7萬億的歷史新高水平，而商品房銷售金額也達(dá)到了16萬億的歷史水平 。土地出讓金占商品房銷售金額的比例在2010年為78.38%，而到2014年降低到30.48%，然后在2018年再次回到了43.33% 。當(dāng)然，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗钱?dāng)年成交拍賣的土地，但是這些土地要建成房子銷售恐怕還需要等兩年，那么這就有一個(gè)時(shí)間差，也就是說2015年出讓的土地也許是在2017年變成房子銷售的，根據(jù)這個(gè)原則，我們用時(shí)間錯(cuò)開的方法來將土地出讓金除以2年后商品房銷售 金額，得到的比值大概是在30%-40%的區(qū)間 。我們?cè)賮砜匆唤M國土資源部的數(shù)據(jù)，在2010年，國土資源部公布了一組數(shù)據(jù)，2009年地價(jià)占房價(jià)的比值為31.2%，這個(gè)是全國平均水平，而在上海、南京、杭州的地價(jià)占房價(jià)比看，2009年居住用地地價(jià)占房價(jià)比分別為47.36%、47.89%、45.47% 。我們?cè)賮砜茨阋唤M易居研究院的數(shù)據(jù)，下圖是在不計(jì)算容積率的情況下，土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)比重，2017年高達(dá)68% 。我們把容積率計(jì)算在內(nèi)的話，更加能夠反應(yīng)地價(jià)占房價(jià)的比重，我們還是使用易居研究院的數(shù)據(jù)，全國50城加權(quán)平均地價(jià)房價(jià)比的年度走勢(shì)，在2016年達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，將近45%，在2017年回落到38%，這全國50城的地價(jià)房價(jià)比會(huì)比全國平均水平要高的，但是我們也基本可以判斷，當(dāng)前地價(jià)和房價(jià)比基本是在30%-40%的區(qū)間 。這個(gè)區(qū)間是我們可以做的一個(gè)基本判斷 。稅收稅費(fèi)我們從一家房企當(dāng)中來一窺究竟吧，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，他的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)有一定的代表性，2019年萬科的營收是3679億元，而其中的營業(yè)稅及附加為329億元，而企業(yè)所得稅是214億元，稅收合計(jì)為543億元，大概占據(jù)了總營收的15% 。我們可以簡單的來看稅收占據(jù)了營收的15% 。凈利潤萬科的利潤是比較漂亮的，2019年獲得凈利潤為551億元，那么占營收的比例也是15%左右 。萬科的凈利潤已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿了，一般的房企是做不到這個(gè)水平的 。利息和其他管理費(fèi)用萬科2019年的利息是92億元，占營收的比例是2.5%，而銷售費(fèi)用90億元，占比也是2.5%，管理費(fèi)用110億元，占比是3%，這幾項(xiàng)費(fèi)用加在一起大概是8%的比重 。稅收、凈利潤、利息以及其他管理費(fèi)用之和大概是占營收的38%左右 。那么剩余的成本就是62%的比重，我們上文分析過，地價(jià)占房價(jià)的比例大概是30%到40%的水平，但是萬科的項(xiàng)目主要是在一二線城市，而且售價(jià)較高，2019年全年萬科的銷售均價(jià)是1.53萬元/平米，這個(gè)價(jià)格是遠(yuǎn)高于融創(chuàng)和恒大以及碧桂園的 。所以萬科的項(xiàng)目中地價(jià)占房價(jià)的比重會(huì)比平均水平是要高的 。萬科的地價(jià)占房價(jià)的比例應(yīng)該會(huì)超過40%，那么剩下的建筑材料、監(jiān)理和設(shè)計(jì)，以及人工等所有的相關(guān)建筑過程中的成本大概是20%左右 。綜上所述，地價(jià)在房價(jià)中是占的大頭，而且還有不斷上漲的勢(shì)頭，成本決定了房價(jià)的最低價(jià)格 。2、影響房價(jià)的供需論供需決定價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)里面最基礎(chǔ)的一條定律了，也是最常用于分析經(jīng)濟(jì)事件的方法論，他的核心就是當(dāng)供給增加時(shí)，價(jià)格就會(huì)下降，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲 。但是關(guān)于房價(jià)的供需具體是指的什么？恒大研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平有三句話來形容供需：短期看金融、中期看土地、長期看人口！短期看金融這三句話就非常全面的概況了供需的具體所指，比如金融政策，對(duì)于樓市而言，在消費(fèi)端的金融政策有利率水平、首付比例這兩個(gè)最重要的金融政策，如果房貸利率降低，是會(huì)刺激需求有利于買房的，首付比例降低也同樣會(huì)刺激需求，有利于買房者，在2014年的時(shí)候房地產(chǎn)庫存高企，于是去庫存成為了一個(gè)核心任務(wù) 。于是在2015年就開始有了降低首付比例，降低房貸利率，從2014年到2015年就有 多次降低貸款基準(zhǔn)利率的行動(dòng)，同時(shí)眾多銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行打折的優(yōu)惠，各位讀者可以想一想2016年左右買的房子是否是利率比較優(yōu)惠的 。2016年10月份全國首套房房貸平均利率水平是4.41%，這是歷史最低水平，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以看出當(dāng)年的利率優(yōu)惠力度有多大 。而在同時(shí)段當(dāng)時(shí)著名的還有“零首付”，可見當(dāng)年在金融政策方面對(duì)樓市的影響 。而到了2018年下半年，樓市調(diào)控嚴(yán)格了，上浮首付比例，房貸利率上調(diào)，提高購房資格，這些措施在不斷的使用 。中期看土地土地其實(shí)影響的是供給，所有的房子都需要現(xiàn)有土地才能建成我們能夠居住的房子，在2000年的時(shí)候房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積是1.53億平米，在2001年增長到了2.17億平米，2002年增加到了3億平米的水平，而在2003年到2008年的5年時(shí)間，這個(gè)數(shù)據(jù)一直維持在3億平米以上，在2007年甚至達(dá)到了4億平米的高度 。2009年受金融危機(jī)的影響房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積下滑到3.2億平米，但是在2010年和2011年都維持在4.1億平米的水平，2012年有所下滑到了3.6億平米，但是2013年又回到了3.9億平米的水平，2014年開始減少到3.3億平米，而到2015年進(jìn)一步減少到2.3億平米，2016年進(jìn)一步跌到2.2億平米，2017年到2019年雖然有所回升，但是也基本是在3億平米以下，這都不及2002年的水平 。所以，對(duì)于2015年以來的樓市牛市是有多種因素的，有棚改的原因，有金融政策的寬松刺激，也有土地供給的大幅減少，導(dǎo)致了2016年到2019年的數(shù)年牛市！長期看人口人口是最終決定房價(jià)的根本因素，因?yàn)檫@是決定需求端的終極因素，房子是給人住的，那么這里的人口到底是什么？其實(shí)從宏觀來看就是城鎮(zhèn)化人口，人口從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，造成人口的城鎮(zhèn)化，從1998年到2018年中國的城鎮(zhèn)化率從30%增加到60% 。城鎮(zhèn)居住的人口從3.79億增加到8.31億，城鎮(zhèn)在20年的時(shí)間增加了4.52億人口，這是一個(gè)龐大的數(shù)字，比美國一個(gè)國家的人口還多出三分之一 。城鎮(zhèn)化為城市帶來了巨量的人口，也帶來了巨量的居住需求 。如果我們把全國的宏觀角度再放低一點(diǎn)，放到一個(gè)城市，那么我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些人口持續(xù)流入的城市房價(jià)上漲最快，比如深圳，深圳是一個(gè)中國的“移民城市”，都是從全國各省來的人口 。但是深圳的常住人口從2014年之后大幅增加，平均年增加50萬左右，2013年深圳的常住人口是1063億，同比去年增加了8萬人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078萬，同比上一年增加了15萬，到了2015年增加到1138萬，同比增加60萬，到了2016年增加到1191萬，同比增加53萬，到2017年增加到1253萬，同比增加62萬人，到了2018年進(jìn)一步增加到了1303萬人，同比增加50萬人 。從2015年開始深圳的人口大幅增加，這也導(dǎo)致深圳的房價(jià)成為四個(gè)一線城市中漲幅最大的城市 ?？偨Y(jié)：從宏觀上來看，成本決定了房價(jià)的下限，而供需決定了房價(jià)的上限，人口、金融政策、土地供應(yīng)都會(huì)從不同的角度來影響供需水平 。每個(gè)地方不一樣，基本上都是較好國外的房子比我們便宜 。因?yàn)閲獾姆孔邮窍M(fèi)品，持有成本和交易成本太高，幾乎沒有增值潛力，跑不贏通貨膨脹 。我個(gè)人覺得，國內(nèi)房子的價(jià)格高于國外房子，是十分正常的事情，因?yàn)閲鴥?nèi)的房子和國外的房子，本質(zhì)上是不同的產(chǎn)品 。我個(gè)人認(rèn)為，我們房價(jià)高，是因?yàn)槲覀兊姆孔樱哂幸韵聨讉€(gè)特殊性 。1.我們是有14億人口的大國，大量人口涌入和聚集各個(gè)城市 。2.在全球其他國家買房，除了支付房價(jià)外，還得每年交房產(chǎn)稅 。3.我們的房子不僅僅是鋼筋水泥，還附加有各種配套和權(quán)益價(jià)值，比如學(xué)區(qū)，戶政服務(wù)，養(yǎng)老待遇等 。4.西方國家的房子已經(jīng)沒有增值潛力，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)完成城市化和工業(yè)化，進(jìn)入老年化社會(huì) 。我們的房子增值潛力大，因?yàn)槲覀冞€處于城鎮(zhèn)化高峰期 ?？傊?，國內(nèi)房價(jià)高是事實(shí)，是有特殊原因的，國內(nèi)外房子本質(zhì)上就是不同品種，不能簡單類比 。房價(jià)的高低和什么有關(guān)呢？這是我們大家都關(guān)心的問題，本文就從宏觀角度對(duì)影響或者決定房價(jià)的因素做一個(gè)分析 。房價(jià)的高低可以從兩個(gè)角度來看，第一是成本決定論；第二個(gè)是供需決定論，下面做詳細(xì)的分析：1、房價(jià)的成本決定論房子作為一種提供居住功能的商品，擁有金融屬性的同時(shí)也擁有商品屬性，而商品的價(jià)格是受到成本制約的，任何一件商品的價(jià)格都不可能低于成本價(jià)格，因?yàn)檫@樣的話，那么企業(yè)是虧損的，是無法持續(xù)經(jīng)營的 。個(gè)別行業(yè)的特殊時(shí)期會(huì)出現(xiàn)銷售價(jià)格低于成本價(jià)格，但是只是在特殊時(shí)期，不會(huì)是持久的，比如共享汽車，滴滴剛開始推行的時(shí)候就是低于成本價(jià)格的，滴滴虧損的是股東和投資人的錢，用于補(bǔ)貼司機(jī)和乘客，但是這種做法是無法持續(xù)的，最后滴滴和快遞合并了，市場統(tǒng)一了，那么就恢復(fù)到了正常的價(jià)格 。房子的成本包括什么？一個(gè)是生產(chǎn)原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本占據(jù)了房子價(jià)格的相當(dāng)一部分；還有就是鋼筋水泥等建筑材料、以及設(shè)計(jì)和監(jiān)理等等費(fèi)用，還有就是人工費(fèi)用支出，剩下的還有財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、企業(yè)利潤 。土地成本下圖是2010年到2019年以來的土地土讓金和商品房銷售金額的數(shù)據(jù)，2010年的土地出讓金是2.9萬億，2011年是3.15萬億，2012年是2.7萬億，到了2013年就達(dá)到了3.9萬億，2013年是創(chuàng)造的歷史記錄 。2014年和2015年是萎靡的兩年，土地出讓金分別是2.3萬億和3萬億，而此后在迎來了一波房地產(chǎn)牛市，土地拍賣價(jià)格也隨之大漲，到了2016年就增加到了3.7萬億，2017年達(dá)到5.2萬億，2018年更是創(chuàng)紀(jì)錄的6.5萬億，而2019年雖然全國的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是根據(jù)全國300個(gè)城市的土地出讓金同比增長19%也可以估算出2019年全國土地出讓金應(yīng)該在7.7萬億的水平 。土地出讓金是是面粉，房子是面包，商品房銷售金額在2010年為3.7萬億，2011年增加到5.9萬億，2012年進(jìn)一步增加到6.4萬億，2013年達(dá)到了8.1萬億的歷史記錄，2014年萎靡了一年，降低到7.6萬億，但是2015年下半年開始樓市回暖，當(dāng)年達(dá)到了8.7萬億，此后一路上漲，到了2019年達(dá)到了16萬億的歷史峰值 。整體上來看，土地出讓金在不斷的上漲，而商品房銷售金額也在不斷的上漲，土地出讓金在2019年達(dá)到了7.7萬億的歷史新高水平，而商品房銷售金額也達(dá)到了16萬億的歷史水平 。土地出讓金占商品房銷售金額的比例在2010年為78.38%，而到2014年降低到30.48%，然后在2018年再次回到了43.33% 。當(dāng)然，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗钱?dāng)年成交拍賣的土地，但是這些土地要建成房子銷售恐怕還需要等兩年，那么這就有一個(gè)時(shí)間差，也就是說2015年出讓的土地也許是在2017年變成房子銷售的，根據(jù)這個(gè)原則，我們用時(shí)間錯(cuò)開的方法來將土地出讓金除以2年后商品房銷售 金額，得到的比值大概是在30%-40%的區(qū)間 。我們?cè)賮砜匆唤M國土資源部的數(shù)據(jù)，在2010年，國土資源部公布了一組數(shù)據(jù)，2009年地價(jià)占房價(jià)的比值為31.2%，這個(gè)是全國平均水平，而在上海、南京、杭州的地價(jià)占房價(jià)比看，2009年居住用地地價(jià)占房價(jià)比分別為47.36%、47.89%、45.47% 。我們?cè)賮砜茨阋唤M易居研究院的數(shù)據(jù)，下圖是在不計(jì)算容積率的情況下，土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)比重，2017年高達(dá)68% 。我們把容積率計(jì)算在內(nèi)的話，更加能夠反應(yīng)地價(jià)占房價(jià)的比重，我們還是使用易居研究院的數(shù)據(jù)，全國50城加權(quán)平均地價(jià)房價(jià)比的年度走勢(shì)，在2016年達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，將近45%，在2017年回落到38%，這全國50城的地價(jià)房價(jià)比會(huì)比全國平均水平要高的，但是我們也基本可以判斷，當(dāng)前地價(jià)和房價(jià)比基本是在30%-40%的區(qū)間 。這個(gè)區(qū)間是我們可以做的一個(gè)基本判斷 。稅收稅費(fèi)我們從一家房企當(dāng)中來一窺究竟吧，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，他的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)有一定的代表性，2019年萬科的營收是3679億元，而其中的營業(yè)稅及附加為329億元，而企業(yè)所得稅是214億元，稅收合計(jì)為543億元，大概占據(jù)了總營收的15% 。我們可以簡單的來看稅收占據(jù)了營收的15% 。凈利潤萬科的利潤是比較漂亮的，2019年獲得凈利潤為551億元，那么占營收的比例也是15%左右 。萬科的凈利潤已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿了，一般的房企是做不到這個(gè)水平的 。利息和其他管理費(fèi)用萬科2019年的利息是92億元，占營收的比例是2.5%，而銷售費(fèi)用90億元，占比也是2.5%，管理費(fèi)用110億元，占比是3%，這幾項(xiàng)費(fèi)用加在一起大概是8%的比重 。稅收、凈利潤、利息以及其他管理費(fèi)用之和大概是占營收的38%左右 。那么剩余的成本就是62%的比重，我們上文分析過，地價(jià)占房價(jià)的比例大概是30%到40%的水平，但是萬科的項(xiàng)目主要是在一二線城市，而且售價(jià)較高，2019年全年萬科的銷售均價(jià)是1.53萬元/平米，這個(gè)價(jià)格是遠(yuǎn)高于融創(chuàng)和恒大以及碧桂園的 。所以萬科的項(xiàng)目中地價(jià)占房價(jià)的比重會(huì)比平均水平是要高的 。萬科的地價(jià)占房價(jià)的比例應(yīng)該會(huì)超過40%，那么剩下的建筑材料、監(jiān)理和設(shè)計(jì)，以及人工等所有的相關(guān)建筑過程中的成本大概是20%左右 。綜上所述，地價(jià)在房價(jià)中是占的大頭，而且還有不斷上漲的勢(shì)頭，成本決定了房價(jià)的最低價(jià)格 。2、影響房價(jià)的供需論供需決定價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)里面最基礎(chǔ)的一條定律了，也是最常用于分析經(jīng)濟(jì)事件的方法論，他的核心就是當(dāng)供給增加時(shí)，價(jià)格就會(huì)下降，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲 。但是關(guān)于房價(jià)的供需具體是指的什么？恒大研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平有三句話來形容供需：短期看金融、中期看土地、長期看人口！短期看金融這三句話就非常全面的概況了供需的具體所指，比如金融政策，對(duì)于樓市而言，在消費(fèi)端的金融政策有利率水平、首付比例這兩個(gè)最重要的金融政策，如果房貸利率降低，是會(huì)刺激需求有利于買房的，首付比例降低也同樣會(huì)刺激需求，有利于買房者，在2014年的時(shí)候房地產(chǎn)庫存高企，于是去庫存成為了一個(gè)核心任務(wù) 。于是在2015年就開始有了降低首付比例，降低房貸利率，從2014年到2015年就有 多次降低貸款基準(zhǔn)利率的行動(dòng)，同時(shí)眾多銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行打折的優(yōu)惠，各位讀者可以想一想2016年左右買的房子是否是利率比較優(yōu)惠的 。2016年10月份全國首套房房貸平均利率水平是4.41%，這是歷史最低水平，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以看出當(dāng)年的利率優(yōu)惠力度有多大 。而在同時(shí)段當(dāng)時(shí)著名的還有“零首付”，可見當(dāng)年在金融政策方面對(duì)樓市的影響 。而到了2018年下半年，樓市調(diào)控嚴(yán)格了，上浮首付比例，房貸利率上調(diào)，提高購房資格，這些措施在不斷的使用 。中期看土地土地其實(shí)影響的是供給，所有的房子都需要現(xiàn)有土地才能建成我們能夠居住的房子，在2000年的時(shí)候房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積是1.53億平米，在2001年增長到了2.17億平米，2002年增加到了3億平米的水平，而在2003年到2008年的5年時(shí)間，這個(gè)數(shù)據(jù)一直維持在3億平米以上，在2007年甚至達(dá)到了4億平米的高度 。2009年受金融危機(jī)的影響房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積下滑到3.2億平米，但是在2010年和2011年都維持在4.1億平米的水平，2012年有所下滑到了3.6億平米，但是2013年又回到了3.9億平米的水平，2014年開始減少到3.3億平米，而到2015年進(jìn)一步減少到2.3億平米，2016年進(jìn)一步跌到2.2億平米，2017年到2019年雖然有所回升，但是也基本是在3億平米以下，這都不及2002年的水平 。所以，對(duì)于2015年以來的樓市牛市是有多種因素的，有棚改的原因，有金融政策的寬松刺激，也有土地供給的大幅減少，導(dǎo)致了2016年到2019年的數(shù)年牛市！長期看人口人口是最終決定房價(jià)的根本因素，因?yàn)檫@是決定需求端的終極因素，房子是給人住的，那么這里的人口到底是什么？其實(shí)從宏觀來看就是城鎮(zhèn)化人口，人口從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，造成人口的城鎮(zhèn)化，從1998年到2018年中國的城鎮(zhèn)化率從30%增加到60% 。城鎮(zhèn)居住的人口從3.79億增加到8.31億，城鎮(zhèn)在20年的時(shí)間增加了4.52億人口，這是一個(gè)龐大的數(shù)字，比美國一個(gè)國家的人口還多出三分之一 。城鎮(zhèn)化為城市帶來了巨量的人口，也帶來了巨量的居住需求 。如果我們把全國的宏觀角度再放低一點(diǎn)，放到一個(gè)城市，那么我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些人口持續(xù)流入的城市房價(jià)上漲最快，比如深圳，深圳是一個(gè)中國的“移民城市”，都是從全國各省來的人口 。但是深圳的常住人口從2014年之后大幅增加，平均年增加50萬左右，2013年深圳的常住人口是1063億，同比去年增加了8萬人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078萬，同比上一年增加了15萬，到了2015年增加到1138萬，同比增加60萬，到了2016年增加到1191萬，同比增加53萬，到2017年增加到1253萬，同比增加62萬人，到了2018年進(jìn)一步增加到了1303萬人，同比增加50萬人 。從2015年開始深圳的人口大幅增加，這也導(dǎo)致深圳的房價(jià)成為四個(gè)一線城市中漲幅最大的城市 ?？偨Y(jié)：從宏觀上來看，成本決定了房價(jià)的下限，而供需決定了房價(jià)的上限，人口、金融政策、土地供應(yīng)都會(huì)從不同的角度來影響供需水平 。針對(duì)為什么國內(nèi)老百姓熱衷買房，是什么左右房價(jià)的高低起伏這個(gè)問題，我的觀點(diǎn)如下：第一，首先說一下國內(nèi)老百姓為什么熱衷買房，我認(rèn)為有以下幾個(gè)主要原因A，在廣大的買房人群客戶當(dāng)中，有一支隱形的幕后力量，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，熱衷促成買房，那就是中國式丈母娘對(duì)子女婚房情節(jié) 。每一個(gè)母親都希望自己女兒嫁一個(gè)好的、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有房男生，確保女兒生活有基本的保障，有自己小窩，不至于過多受氣于婆家，因?yàn)橥畔敝g的矛盾難調(diào)和 。B，中國老百姓對(duì)房子的熱愛是根深蒂固的，一代影響著一代 。在國內(nèi)投資產(chǎn)品中，既能確保投資資金安全，又能夠保值增值的投資產(chǎn)品確實(shí)不多，而房子在投資產(chǎn)品中，一枝獨(dú)秀，因?yàn)榉孔硬坏軌虮Ｖ翟鲋?，而且如變賣還會(huì)帶來巨額財(cái)富 。C，擁有自己房子從某種程度上來說，代表一個(gè)人的能力，一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一個(gè)人地位，也能增加一個(gè)人自信，滿足一個(gè)人的虛榮心，更能光宗耀祖 。如果到了一定年齡后，仍然沒有自己房子，會(huì)被人家看不起 。所以說好多家庭砸鍋賣鐵舉債，做房奴也要買房 。D，現(xiàn)在年輕人如果沒有自己房子，基本上是結(jié)不了婚 。即使女方同意裸婚，女方的父母也不會(huì)同意，這也是普遍情況，所以打腫臉充胖子跳起來了也要買房 。第二，其次說一下是什么左右房價(jià)高低 。我認(rèn)為能左右房價(jià)高低的有以下主要因素 。A，樓市的供需關(guān)系 。如果房子供不應(yīng)求的話，肯定漲價(jià)；如果房子供過于求的話，肯定是跌價(jià) 。B，建房的成本 。現(xiàn)在隨著建材，人工等物價(jià)的上漲，房屋建設(shè)成本高了，自然房價(jià)就高 。C，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，影響樓市走向，房價(jià)高低走勢(shì) 。比如限購政策，限價(jià)政策 。每個(gè)地方不一樣，基本上都是較好國外的房子比我們便宜 。因?yàn)閲獾姆孔邮窍M(fèi)品，持有成本和交易成本太高，幾乎沒有增值潛力，跑不贏通貨膨脹 。我個(gè)人覺得，國內(nèi)房子的價(jià)格高于國外房子，是十分正常的事情，因?yàn)閲鴥?nèi)的房子和國外的房子，本質(zhì)上是不同的產(chǎn)品 。我個(gè)人認(rèn)為，我們房價(jià)高，是因?yàn)槲覀兊姆孔?，具有以下幾個(gè)特殊性 。1.我們是有14億人口的大國，大量人口涌入和聚集各個(gè)城市 。2.在全球其他國家買房，除了支付房價(jià)外，還得每年交房產(chǎn)稅 。3.我們的房子不僅僅是鋼筋水泥，還附加有各種配套和權(quán)益價(jià)值，比如學(xué)區(qū)，戶政服務(wù)，養(yǎng)老待遇等 。4.西方國家的房子已經(jīng)沒有增值潛力，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)完成城市化和工業(yè)化，進(jìn)入老年化社會(huì) 。我們的房子增值潛力大，因?yàn)槲覀冞€處于城鎮(zhèn)化高峰期 ?？傊?，國內(nèi)房價(jià)高是事實(shí)，是有特殊原因的，國內(nèi)外房子本質(zhì)上就是不同品種，不能簡單類比 。房價(jià)的高低和什么有關(guān)呢？這是我們大家都關(guān)心的問題，本文就從宏觀角度對(duì)影響或者決定房價(jià)的因素做一個(gè)分析 。房價(jià)的高低可以從兩個(gè)角度來看，第一是成本決定論；第二個(gè)是供需決定論，下面做詳細(xì)的分析：1、房價(jià)的成本決定論房子作為一種提供居住功能的商品，擁有金融屬性的同時(shí)也擁有商品屬性，而商品的價(jià)格是受到成本制約的，任何一件商品的價(jià)格都不可能低于成本價(jià)格，因?yàn)檫@樣的話，那么企業(yè)是虧損的，是無法持續(xù)經(jīng)營的 。個(gè)別行業(yè)的特殊時(shí)期會(huì)出現(xiàn)銷售價(jià)格低于成本價(jià)格，但是只是在特殊時(shí)期，不會(huì)是持久的，比如共享汽車，滴滴剛開始推行的時(shí)候就是低于成本價(jià)格的，滴滴虧損的是股東和投資人的錢，用于補(bǔ)貼司機(jī)和乘客，但是這種做法是無法持續(xù)的，最后滴滴和快遞合并了，市場統(tǒng)一了，那么就恢復(fù)到了正常的價(jià)格 。房子的成本包括什么？一個(gè)是生產(chǎn)原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本占據(jù)了房子價(jià)格的相當(dāng)一部分；還有就是鋼筋水泥等建筑材料、以及設(shè)計(jì)和監(jiān)理等等費(fèi)用，還有就是人工費(fèi)用支出，剩下的還有財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、企業(yè)利潤 。土地成本下圖是2010年到2019年以來的土地土讓金和商品房銷售金額的數(shù)據(jù)，2010年的土地出讓金是2.9萬億，2011年是3.15萬億，2012年是2.7萬億，到了2013年就達(dá)到了3.9萬億，2013年是創(chuàng)造的歷史記錄 。2014年和2015年是萎靡的兩年，土地出讓金分別是2.3萬億和3萬億，而此后在迎來了一波房地產(chǎn)牛市，土地拍賣價(jià)格也隨之大漲，到了2016年就增加到了3.7萬億，2017年達(dá)到5.2萬億，2018年更是創(chuàng)紀(jì)錄的6.5萬億，而2019年雖然全國的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是根據(jù)全國300個(gè)城市的土地出讓金同比增長19%也可以估算出2019年全國土地出讓金應(yīng)該在7.7萬億的水平 。土地出讓金是是面粉，房子是面包，商品房銷售金額在2010年為3.7萬億，2011年增加到5.9萬億，2012年進(jìn)一步增加到6.4萬億，2013年達(dá)到了8.1萬億的歷史記錄，2014年萎靡了一年，降低到7.6萬億，但是2015年下半年開始樓市回暖，當(dāng)年達(dá)到了8.7萬億，此后一路上漲，到了2019年達(dá)到了16萬億的歷史峰值 。整體上來看，土地出讓金在不斷的上漲，而商品房銷售金額也在不斷的上漲，土地出讓金在2019年達(dá)到了7.7萬億的歷史新高水平，而商品房銷售金額也達(dá)到了16萬億的歷史水平 。土地出讓金占商品房銷售金額的比例在2010年為78.38%，而到2014年降低到30.48%，然后在2018年再次回到了43.33% 。當(dāng)然，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗钱?dāng)年成交拍賣的土地，但是這些土地要建成房子銷售恐怕還需要等兩年，那么這就有一個(gè)時(shí)間差，也就是說2015年出讓的土地也許是在2017年變成房子銷售的，根據(jù)這個(gè)原則，我們用時(shí)間錯(cuò)開的方法來將土地出讓金除以2年后商品房銷售 金額，得到的比值大概是在30%-40%的區(qū)間 。我們?cè)賮砜匆唤M國土資源部的數(shù)據(jù)，在2010年，國土資源部公布了一組數(shù)據(jù)，2009年地價(jià)占房價(jià)的比值為31.2%，這個(gè)是全國平均水平，而在上海、南京、杭州的地價(jià)占房價(jià)比看，2009年居住用地地價(jià)占房價(jià)比分別為47.36%、47.89%、45.47% 。我們?cè)賮砜茨阋唤M易居研究院的數(shù)據(jù)，下圖是在不計(jì)算容積率的情況下，土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)比重，2017年高達(dá)68% 。我們把容積率計(jì)算在內(nèi)的話，更加能夠反應(yīng)地價(jià)占房價(jià)的比重，我們還是使用易居研究院的數(shù)據(jù)，全國50城加權(quán)平均地價(jià)房價(jià)比的年度走勢(shì)，在2016年達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，將近45%，在2017年回落到38%，這全國50城的地價(jià)房價(jià)比會(huì)比全國平均水平要高的，但是我們也基本可以判斷，當(dāng)前地價(jià)和房價(jià)比基本是在30%-40%的區(qū)間 。這個(gè)區(qū)間是我們可以做的一個(gè)基本判斷 。稅收稅費(fèi)我們從一家房企當(dāng)中來一窺究竟吧，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，他的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)有一定的代表性，2019年萬科的營收是3679億元，而其中的營業(yè)稅及附加為329億元，而企業(yè)所得稅是214億元，稅收合計(jì)為543億元，大概占據(jù)了總營收的15% 。我們可以簡單的來看稅收占據(jù)了營收的15% 。凈利潤萬科的利潤是比較漂亮的，2019年獲得凈利潤為551億元，那么占營收的比例也是15%左右 。萬科的凈利潤已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿了，一般的房企是做不到這個(gè)水平的 。利息和其他管理費(fèi)用萬科2019年的利息是92億元，占營收的比例是2.5%，而銷售費(fèi)用90億元，占比也是2.5%，管理費(fèi)用110億元，占比是3%，這幾項(xiàng)費(fèi)用加在一起大概是8%的比重 。稅收、凈利潤、利息以及其他管理費(fèi)用之和大概是占營收的38%左右 。那么剩余的成本就是62%的比重，我們上文分析過，地價(jià)占房價(jià)的比例大概是30%到40%的水平，但是萬科的項(xiàng)目主要是在一二線城市，而且售價(jià)較高，2019年全年萬科的銷售均價(jià)是1.53萬元/平米，這個(gè)價(jià)格是遠(yuǎn)高于融創(chuàng)和恒大以及碧桂園的 。所以萬科的項(xiàng)目中地價(jià)占房價(jià)的比重會(huì)比平均水平是要高的 。萬科的地價(jià)占房價(jià)的比例應(yīng)該會(huì)超過40%，那么剩下的建筑材料、監(jiān)理和設(shè)計(jì)，以及人工等所有的相關(guān)建筑過程中的成本大概是20%左右 。綜上所述，地價(jià)在房價(jià)中是占的大頭，而且還有不斷上漲的勢(shì)頭，成本決定了房價(jià)的最低價(jià)格 。2、影響房價(jià)的供需論供需決定價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)里面最基礎(chǔ)的一條定律了，也是最常用于分析經(jīng)濟(jì)事件的方法論，他的核心就是當(dāng)供給增加時(shí)，價(jià)格就會(huì)下降，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲 。但是關(guān)于房價(jià)的供需具體是指的什么？恒大研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平有三句話來形容供需：短期看金融、中期看土地、長期看人口！短期看金融這三句話就非常全面的概況了供需的具體所指，比如金融政策，對(duì)于樓市而言，在消費(fèi)端的金融政策有利率水平、首付比例這兩個(gè)最重要的金融政策，如果房貸利率降低，是會(huì)刺激需求有利于買房的，首付比例降低也同樣會(huì)刺激需求，有利于買房者，在2014年的時(shí)候房地產(chǎn)庫存高企，于是去庫存成為了一個(gè)核心任務(wù) 。于是在2015年就開始有了降低首付比例，降低房貸利率，從2014年到2015年就有 多次降低貸款基準(zhǔn)利率的行動(dòng)，同時(shí)眾多銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行打折的優(yōu)惠，各位讀者可以想一想2016年左右買的房子是否是利率比較優(yōu)惠的 。2016年10月份全國首套房房貸平均利率水平是4.41%，這是歷史最低水平，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以看出當(dāng)年的利率優(yōu)惠力度有多大 。而在同時(shí)段當(dāng)時(shí)著名的還有“零首付”，可見當(dāng)年在金融政策方面對(duì)樓市的影響 。而到了2018年下半年，樓市調(diào)控嚴(yán)格了，上浮首付比例，房貸利率上調(diào)，提高購房資格，這些措施在不斷的使用 。中期看土地土地其實(shí)影響的是供給，所有的房子都需要現(xiàn)有土地才能建成我們能夠居住的房子，在2000年的時(shí)候房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積是1.53億平米，在2001年增長到了2.17億平米，2002年增加到了3億平米的水平，而在2003年到2008年的5年時(shí)間，這個(gè)數(shù)據(jù)一直維持在3億平米以上，在2007年甚至達(dá)到了4億平米的高度 。2009年受金融危機(jī)的影響房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積下滑到3.2億平米，但是在2010年和2011年都維持在4.1億平米的水平，2012年有所下滑到了3.6億平米，但是2013年又回到了3.9億平米的水平，2014年開始減少到3.3億平米，而到2015年進(jìn)一步減少到2.3億平米，2016年進(jìn)一步跌到2.2億平米，2017年到2019年雖然有所回升，但是也基本是在3億平米以下，這都不及2002年的水平 。所以，對(duì)于2015年以來的樓市牛市是有多種因素的，有棚改的原因，有金融政策的寬松刺激，也有土地供給的大幅減少，導(dǎo)致了2016年到2019年的數(shù)年牛市！長期看人口人口是最終決定房價(jià)的根本因素，因?yàn)檫@是決定需求端的終極因素，房子是給人住的，那么這里的人口到底是什么？其實(shí)從宏觀來看就是城鎮(zhèn)化人口，人口從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，造成人口的城鎮(zhèn)化，從1998年到2018年中國的城鎮(zhèn)化率從30%增加到60% 。城鎮(zhèn)居住的人口從3.79億增加到8.31億，城鎮(zhèn)在20年的時(shí)間增加了4.52億人口，這是一個(gè)龐大的數(shù)字，比美國一個(gè)國家的人口還多出三分之一 。城鎮(zhèn)化為城市帶來了巨量的人口，也帶來了巨量的居住需求 。如果我們把全國的宏觀角度再放低一點(diǎn)，放到一個(gè)城市，那么我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些人口持續(xù)流入的城市房價(jià)上漲最快，比如深圳，深圳是一個(gè)中國的“移民城市”，都是從全國各省來的人口 。但是深圳的常住人口從2014年之后大幅增加，平均年增加50萬左右，2013年深圳的常住人口是1063億，同比去年增加了8萬人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078萬，同比上一年增加了15萬，到了2015年增加到1138萬，同比增加60萬，到了2016年增加到1191萬，同比增加53萬，到2017年增加到1253萬，同比增加62萬人，到了2018年進(jìn)一步增加到了1303萬人，同比增加50萬人 。從2015年開始深圳的人口大幅增加，這也導(dǎo)致深圳的房價(jià)成為四個(gè)一線城市中漲幅最大的城市 ?？偨Y(jié)：從宏觀上來看，成本決定了房價(jià)的下限，而供需決定了房價(jià)的上限，人口、金融政策、土地供應(yīng)都會(huì)從不同的角度來影響供需水平 。針對(duì)為什么國內(nèi)老百姓熱衷買房，是什么左右房價(jià)的高低起伏這個(gè)問題，我的觀點(diǎn)如下：第一，首先說一下國內(nèi)老百姓為什么熱衷買房，我認(rèn)為有以下幾個(gè)主要原因A，在廣大的買房人群客戶當(dāng)中，有一支隱形的幕后力量，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，熱衷促成買房，那就是中國式丈母娘對(duì)子女婚房情節(jié) 。每一個(gè)母親都希望自己女兒嫁一個(gè)好的、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有房男生，確保女兒生活有基本的保障，有自己小窩，不至于過多受氣于婆家，因?yàn)橥畔敝g的矛盾難調(diào)和 。B，中國老百姓對(duì)房子的熱愛是根深蒂固的，一代影響著一代 。在國內(nèi)投資產(chǎn)品中，既能確保投資資金安全，又能夠保值增值的投資產(chǎn)品確實(shí)不多，而房子在投資產(chǎn)品中，一枝獨(dú)秀，因?yàn)榉孔硬坏軌虮Ｖ翟鲋?，而且如變賣還會(huì)帶來巨額財(cái)富 。C，擁有自己房子從某種程度上來說，代表一個(gè)人的能力，一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一個(gè)人地位，也能增加一個(gè)人自信，滿足一個(gè)人的虛榮心，更能光宗耀祖 。如果到了一定年齡后，仍然沒有自己房子，會(huì)被人家看不起 。所以說好多家庭砸鍋賣鐵舉債，做房奴也要買房 。D，現(xiàn)在年輕人如果沒有自己房子，基本上是結(jié)不了婚 。即使女方同意裸婚，女方的父母也不會(huì)同意，這也是普遍情況，所以打腫臉充胖子跳起來了也要買房 。第二，其次說一下是什么左右房價(jià)高低 。我認(rèn)為能左右房價(jià)高低的有以下主要因素 。A，樓市的供需關(guān)系 。如果房子供不應(yīng)求的話，肯定漲價(jià)；如果房子供過于求的話，肯定是跌價(jià) 。B，建房的成本 ?，F(xiàn)在隨著建材，人工等物價(jià)的上漲，房屋建設(shè)成本高了，自然房價(jià)就高 。C，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，影響樓市走向，房價(jià)高低走勢(shì) 。比如限購政策，限價(jià)政策 。謝謝邀請(qǐng)房價(jià)高低差別大的話 一般和城市人口 收人 以及政府土地供給有關(guān)系 像北上廣深這樣的特大城市 本身人口密度高 土地稀缺 再加上工資比其他城市要高出許多 其他城市有錢人都聚集到這些城市 順勢(shì)就推高了這些城市的房價(jià) 而其他一二線是跟著北上廣深的房價(jià)在漲 最后是三四五線城市跟隨 但是二三四五線的城市人口以及購買力沒有大城市那么多 那么強(qiáng) 所以就出現(xiàn)各城市房價(jià)輪番在漲 漲幅又各有不同 出現(xiàn)房價(jià)差別那么大也就不稀奇了 希望我的回答能幫助你 謝謝每個(gè)地方不一樣，基本上都是較好國外的房子比我們便宜 。因?yàn)閲獾姆孔邮窍M(fèi)品，持有成本和交易成本太高，幾乎沒有增值潛力，跑不贏通貨膨脹 。我個(gè)人覺得，國內(nèi)房子的價(jià)格高于國外房子，是十分正常的事情，因?yàn)閲鴥?nèi)的房子和國外的房子，本質(zhì)上是不同的產(chǎn)品 。我個(gè)人認(rèn)為，我們房價(jià)高，是因?yàn)槲覀兊姆孔樱哂幸韵聨讉€(gè)特殊性 。1.我們是有14億人口的大國，大量人口涌入和聚集各個(gè)城市 。2.在全球其他國家買房，除了支付房價(jià)外，還得每年交房產(chǎn)稅 。3.我們的房子不僅僅是鋼筋水泥，還附加有各種配套和權(quán)益價(jià)值，比如學(xué)區(qū)，戶政服務(wù)，養(yǎng)老待遇等 。4.西方國家的房子已經(jīng)沒有增值潛力，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)完成城市化和工業(yè)化，進(jìn)入老年化社會(huì) 。我們的房子增值潛力大，因?yàn)槲覀冞€處于城鎮(zhèn)化高峰期 ?？傊瑖鴥?nèi)房價(jià)高是事實(shí)，是有特殊原因的，國內(nèi)外房子本質(zhì)上就是不同品種，不能簡單類比 。房價(jià)的高低和什么有關(guān)呢？這是我們大家都關(guān)心的問題，本文就從宏觀角度對(duì)影響或者決定房價(jià)的因素做一個(gè)分析 。房價(jià)的高低可以從兩個(gè)角度來看，第一是成本決定論；第二個(gè)是供需決定論，下面做詳細(xì)的分析：1、房價(jià)的成本決定論房子作為一種提供居住功能的商品，擁有金融屬性的同時(shí)也擁有商品屬性，而商品的價(jià)格是受到成本制約的，任何一件商品的價(jià)格都不可能低于成本價(jià)格，因?yàn)檫@樣的話，那么企業(yè)是虧損的，是無法持續(xù)經(jīng)營的 。個(gè)別行業(yè)的特殊時(shí)期會(huì)出現(xiàn)銷售價(jià)格低于成本價(jià)格，但是只是在特殊時(shí)期，不會(huì)是持久的，比如共享汽車，滴滴剛開始推行的時(shí)候就是低于成本價(jià)格的，滴滴虧損的是股東和投資人的錢，用于補(bǔ)貼司機(jī)和乘客，但是這種做法是無法持續(xù)的，最后滴滴和快遞合并了，市場統(tǒng)一了，那么就恢復(fù)到了正常的價(jià)格 。房子的成本包括什么？一個(gè)是生產(chǎn)原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本占據(jù)了房子價(jià)格的相當(dāng)一部分；還有就是鋼筋水泥等建筑材料、以及設(shè)計(jì)和監(jiān)理等等費(fèi)用，還有就是人工費(fèi)用支出，剩下的還有財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、企業(yè)利潤 。土地成本下圖是2010年到2019年以來的土地土讓金和商品房銷售金額的數(shù)據(jù)，2010年的土地出讓金是2.9萬億，2011年是3.15萬億，2012年是2.7萬億，到了2013年就達(dá)到了3.9萬億，2013年是創(chuàng)造的歷史記錄 。2014年和2015年是萎靡的兩年，土地出讓金分別是2.3萬億和3萬億，而此后在迎來了一波房地產(chǎn)牛市，土地拍賣價(jià)格也隨之大漲，到了2016年就增加到了3.7萬億，2017年達(dá)到5.2萬億，2018年更是創(chuàng)紀(jì)錄的6.5萬億，而2019年雖然全國的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是根據(jù)全國300個(gè)城市的土地出讓金同比增長19%也可以估算出2019年全國土地出讓金應(yīng)該在7.7萬億的水平 。土地出讓金是是面粉，房子是面包，商品房銷售金額在2010年為3.7萬億，2011年增加到5.9萬億，2012年進(jìn)一步增加到6.4萬億，2013年達(dá)到了8.1萬億的歷史記錄，2014年萎靡了一年，降低到7.6萬億，但是2015年下半年開始樓市回暖，當(dāng)年達(dá)到了8.7萬億，此后一路上漲，到了2019年達(dá)到了16萬億的歷史峰值 。整體上來看，土地出讓金在不斷的上漲，而商品房銷售金額也在不斷的上漲，土地出讓金在2019年達(dá)到了7.7萬億的歷史新高水平，而商品房銷售金額也達(dá)到了16萬億的歷史水平 。土地出讓金占商品房銷售金額的比例在2010年為78.38%，而到2014年降低到30.48%，然后在2018年再次回到了43.33% 。當(dāng)然，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗钱?dāng)年成交拍賣的土地，但是這些土地要建成房子銷售恐怕還需要等兩年，那么這就有一個(gè)時(shí)間差，也就是說2015年出讓的土地也許是在2017年變成房子銷售的，根據(jù)這個(gè)原則，我們用時(shí)間錯(cuò)開的方法來將土地出讓金除以2年后商品房銷售 金額，得到的比值大概是在30%-40%的區(qū)間 。我們?cè)賮砜匆唤M國土資源部的數(shù)據(jù)，在2010年，國土資源部公布了一組數(shù)據(jù)，2009年地價(jià)占房價(jià)的比值為31.2%，這個(gè)是全國平均水平，而在上海、南京、杭州的地價(jià)占房價(jià)比看，2009年居住用地地價(jià)占房價(jià)比分別為47.36%、47.89%、45.47% 。我們?cè)賮砜茨阋唤M易居研究院的數(shù)據(jù)，下圖是在不計(jì)算容積率的情況下，土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)比重，2017年高達(dá)68% 。我們把容積率計(jì)算在內(nèi)的話，更加能夠反應(yīng)地價(jià)占房價(jià)的比重，我們還是使用易居研究院的數(shù)據(jù)，全國50城加權(quán)平均地價(jià)房價(jià)比的年度走勢(shì)，在2016年達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，將近45%，在2017年回落到38%，這全國50城的地價(jià)房價(jià)比會(huì)比全國平均水平要高的，但是我們也基本可以判斷，當(dāng)前地價(jià)和房價(jià)比基本是在30%-40%的區(qū)間 。這個(gè)區(qū)間是我們可以做的一個(gè)基本判斷 。稅收稅費(fèi)我們從一家房企當(dāng)中來一窺究竟吧，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，他的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)有一定的代表性，2019年萬科的營收是3679億元，而其中的營業(yè)稅及附加為329億元，而企業(yè)所得稅是214億元，稅收合計(jì)為543億元，大概占據(jù)了總營收的15% 。我們可以簡單的來看稅收占據(jù)了營收的15% 。凈利潤萬科的利潤是比較漂亮的，2019年獲得凈利潤為551億元，那么占營收的比例也是15%左右 。萬科的凈利潤已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿了，一般的房企是做不到這個(gè)水平的 。利息和其他管理費(fèi)用萬科2019年的利息是92億元，占營收的比例是2.5%，而銷售費(fèi)用90億元，占比也是2.5%，管理費(fèi)用110億元，占比是3%，這幾項(xiàng)費(fèi)用加在一起大概是8%的比重 。稅收、凈利潤、利息以及其他管理費(fèi)用之和大概是占營收的38%左右 。那么剩余的成本就是62%的比重，我們上文分析過，地價(jià)占房價(jià)的比例大概是30%到40%的水平，但是萬科的項(xiàng)目主要是在一二線城市，而且售價(jià)較高，2019年全年萬科的銷售均價(jià)是1.53萬元/平米，這個(gè)價(jià)格是遠(yuǎn)高于融創(chuàng)和恒大以及碧桂園的 。所以萬科的項(xiàng)目中地價(jià)占房價(jià)的比重會(huì)比平均水平是要高的 。萬科的地價(jià)占房價(jià)的比例應(yīng)該會(huì)超過40%，那么剩下的建筑材料、監(jiān)理和設(shè)計(jì)，以及人工等所有的相關(guān)建筑過程中的成本大概是20%左右 。綜上所述，地價(jià)在房價(jià)中是占的大頭，而且還有不斷上漲的勢(shì)頭，成本決定了房價(jià)的最低價(jià)格 。2、影響房價(jià)的供需論供需決定價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)里面最基礎(chǔ)的一條定律了，也是最常用于分析經(jīng)濟(jì)事件的方法論，他的核心就是當(dāng)供給增加時(shí)，價(jià)格就會(huì)下降，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲 。但是關(guān)于房價(jià)的供需具體是指的什么？恒大研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平有三句話來形容供需：短期看金融、中期看土地、長期看人口！短期看金融這三句話就非常全面的概況了供需的具體所指，比如金融政策，對(duì)于樓市而言，在消費(fèi)端的金融政策有利率水平、首付比例這兩個(gè)最重要的金融政策，如果房貸利率降低，是會(huì)刺激需求有利于買房的，首付比例降低也同樣會(huì)刺激需求，有利于買房者，在2014年的時(shí)候房地產(chǎn)庫存高企，于是去庫存成為了一個(gè)核心任務(wù) 。于是在2015年就開始有了降低首付比例，降低房貸利率，從2014年到2015年就有 多次降低貸款基準(zhǔn)利率的行動(dòng)，同時(shí)眾多銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行打折的優(yōu)惠，各位讀者可以想一想2016年左右買的房子是否是利率比較優(yōu)惠的 。2016年10月份全國首套房房貸平均利率水平是4.41%，這是歷史最低水平，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以看出當(dāng)年的利率優(yōu)惠力度有多大 。而在同時(shí)段當(dāng)時(shí)著名的還有“零首付”，可見當(dāng)年在金融政策方面對(duì)樓市的影響 。而到了2018年下半年，樓市調(diào)控嚴(yán)格了，上浮首付比例，房貸利率上調(diào)，提高購房資格，這些措施在不斷的使用 。中期看土地土地其實(shí)影響的是供給，所有的房子都需要現(xiàn)有土地才能建成我們能夠居住的房子，在2000年的時(shí)候房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積是1.53億平米，在2001年增長到了2.17億平米，2002年增加到了3億平米的水平，而在2003年到2008年的5年時(shí)間，這個(gè)數(shù)據(jù)一直維持在3億平米以上，在2007年甚至達(dá)到了4億平米的高度 。2009年受金融危機(jī)的影響房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積下滑到3.2億平米，但是在2010年和2011年都維持在4.1億平米的水平，2012年有所下滑到了3.6億平米，但是2013年又回到了3.9億平米的水平，2014年開始減少到3.3億平米，而到2015年進(jìn)一步減少到2.3億平米，2016年進(jìn)一步跌到2.2億平米，2017年到2019年雖然有所回升，但是也基本是在3億平米以下，這都不及2002年的水平 。所以，對(duì)于2015年以來的樓市牛市是有多種因素的，有棚改的原因，有金融政策的寬松刺激，也有土地供給的大幅減少，導(dǎo)致了2016年到2019年的數(shù)年牛市！長期看人口人口是最終決定房價(jià)的根本因素，因?yàn)檫@是決定需求端的終極因素，房子是給人住的，那么這里的人口到底是什么？其實(shí)從宏觀來看就是城鎮(zhèn)化人口，人口從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，造成人口的城鎮(zhèn)化，從1998年到2018年中國的城鎮(zhèn)化率從30%增加到60% 。城鎮(zhèn)居住的人口從3.79億增加到8.31億，城鎮(zhèn)在20年的時(shí)間增加了4.52億人口，這是一個(gè)龐大的數(shù)字，比美國一個(gè)國家的人口還多出三分之一 。城鎮(zhèn)化為城市帶來了巨量的人口，也帶來了巨量的居住需求 。如果我們把全國的宏觀角度再放低一點(diǎn)，放到一個(gè)城市，那么我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些人口持續(xù)流入的城市房價(jià)上漲最快，比如深圳，深圳是一個(gè)中國的“移民城市”，都是從全國各省來的人口 。但是深圳的常住人口從2014年之后大幅增加，平均年增加50萬左右，2013年深圳的常住人口是1063億，同比去年增加了8萬人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078萬，同比上一年增加了15萬，到了2015年增加到1138萬，同比增加60萬，到了2016年增加到1191萬，同比增加53萬，到2017年增加到1253萬，同比增加62萬人，到了2018年進(jìn)一步增加到了1303萬人，同比增加50萬人 。從2015年開始深圳的人口大幅增加，這也導(dǎo)致深圳的房價(jià)成為四個(gè)一線城市中漲幅最大的城市 ?？偨Y(jié)：從宏觀上來看，成本決定了房價(jià)的下限，而供需決定了房價(jià)的上限，人口、金融政策、土地供應(yīng)都會(huì)從不同的角度來影響供需水平 。針對(duì)為什么國內(nèi)老百姓熱衷買房，是什么左右房價(jià)的高低起伏這個(gè)問題，我的觀點(diǎn)如下：第一，首先說一下國內(nèi)老百姓為什么熱衷買房，我認(rèn)為有以下幾個(gè)主要原因A，在廣大的買房人群客戶當(dāng)中，有一支隱形的幕后力量，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，熱衷促成買房，那就是中國式丈母娘對(duì)子女婚房情節(jié) 。每一個(gè)母親都希望自己女兒嫁一個(gè)好的、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有房男生，確保女兒生活有基本的保障，有自己小窩，不至于過多受氣于婆家，因?yàn)橥畔敝g的矛盾難調(diào)和 。B，中國老百姓對(duì)房子的熱愛是根深蒂固的，一代影響著一代 。在國內(nèi)投資產(chǎn)品中，既能確保投資資金安全，又能夠保值增值的投資產(chǎn)品確實(shí)不多，而房子在投資產(chǎn)品中，一枝獨(dú)秀，因?yàn)榉孔硬坏軌虮Ｖ翟鲋担胰缱冑u還會(huì)帶來巨額財(cái)富 。C，擁有自己房子從某種程度上來說，代表一個(gè)人的能力，一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一個(gè)人地位，也能增加一個(gè)人自信，滿足一個(gè)人的虛榮心，更能光宗耀祖 。如果到了一定年齡后，仍然沒有自己房子，會(huì)被人家看不起 。所以說好多家庭砸鍋賣鐵舉債，做房奴也要買房 。D，現(xiàn)在年輕人如果沒有自己房子，基本上是結(jié)不了婚 。即使女方同意裸婚，女方的父母也不會(huì)同意，這也是普遍情況，所以打腫臉充胖子跳起來了也要買房 。第二，其次說一下是什么左右房價(jià)高低 。我認(rèn)為能左右房價(jià)高低的有以下主要因素 。A，樓市的供需關(guān)系 。如果房子供不應(yīng)求的話，肯定漲價(jià)；如果房子供過于求的話，肯定是跌價(jià) 。B，建房的成本 ?，F(xiàn)在隨著建材，人工等物價(jià)的上漲，房屋建設(shè)成本高了，自然房價(jià)就高 。C，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，影響樓市走向，房價(jià)高低走勢(shì) 。比如限購政策，限價(jià)政策 。謝謝邀請(qǐng)房價(jià)高低差別大的話 一般和城市人口 收人 以及政府土地供給有關(guān)系 像北上廣深這樣的特大城市 本身人口密度高 土地稀缺 再加上工資比其他城市要高出許多 其他城市有錢人都聚集到這些城市 順勢(shì)就推高了這些城市的房價(jià) 而其他一二線是跟著北上廣深的房價(jià)在漲 最后是三四五線城市跟隨 但是二三四五線的城市人口以及購買力沒有大城市那么多 那么強(qiáng) 所以就出現(xiàn)各城市房價(jià)輪番在漲 漲幅又各有不同 出現(xiàn)房價(jià)差別那么大也就不稀奇了 希望我的回答能幫助你 謝謝首先國家人口多，多達(dá)14億，哪怕有1/3的人在城市買房，那也是一個(gè)恐怖的數(shù)字 。2015年全國房產(chǎn)擁有率是83.43%，到2018年的的住房自住率的69.8%，說明現(xiàn)在買不起房子的越來越多，這是2018年的數(shù)據(jù)，能買起房子的家庭才占30.2%，而且還不是全款，分期付款 。房子是生活最重要的必需品，所以，硬著頭皮也得買，砸鍋賣鐵也得買 。咱不能處處跟外國比，外國租房率挺高的，那是因?yàn)槿思沂杖敫?，?duì)房子看得比較淡，只要有錢花就行 ?？墒俏覀儑椴煌?，房產(chǎn)意識(shí)特別重，沒房子娶不起媳婦，如果好娶媳婦，那誰不租房？大多數(shù)都租房，你先問問未來的兒媳婦，未來的丈母娘答不答應(yīng)？能不能輕饒了你？！所以俺那個(gè)娘來，沒有辦法呀 。每個(gè)地方不一樣，基本上都是較好國外的房子比我們便宜 。因?yàn)閲獾姆孔邮窍M(fèi)品，持有成本和交易成本太高，幾乎沒有增值潛力，跑不贏通貨膨脹 。我個(gè)人覺得，國內(nèi)房子的價(jià)格高于國外房子，是十分正常的事情，因?yàn)閲鴥?nèi)的房子和國外的房子，本質(zhì)上是不同的產(chǎn)品 。我個(gè)人認(rèn)為，我們房價(jià)高，是因?yàn)槲覀兊姆孔?，具有以下幾個(gè)特殊性 。1.我們是有14億人口的大國，大量人口涌入和聚集各個(gè)城市 。2.在全球其他國家買房，除了支付房價(jià)外，還得每年交房產(chǎn)稅 。3.我們的房子不僅僅是鋼筋水泥，還附加有各種配套和權(quán)益價(jià)值，比如學(xué)區(qū)，戶政服務(wù)，養(yǎng)老待遇等 。4.西方國家的房子已經(jīng)沒有增值潛力，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)完成城市化和工業(yè)化，進(jìn)入老年化社會(huì) 。我們的房子增值潛力大，因?yàn)槲覀冞€處于城鎮(zhèn)化高峰期 ?？傊瑖鴥?nèi)房價(jià)高是事實(shí)，是有特殊原因的，國內(nèi)外房子本質(zhì)上就是不同品種，不能簡單類比 。房價(jià)的高低和什么有關(guān)呢？這是我們大家都關(guān)心的問題，本文就從宏觀角度對(duì)影響或者決定房價(jià)的因素做一個(gè)分析 。房價(jià)的高低可以從兩個(gè)角度來看，第一是成本決定論；第二個(gè)是供需決定論，下面做詳細(xì)的分析：1、房價(jià)的成本決定論房子作為一種提供居住功能的商品，擁有金融屬性的同時(shí)也擁有商品屬性，而商品的價(jià)格是受到成本制約的，任何一件商品的價(jià)格都不可能低于成本價(jià)格，因?yàn)檫@樣的話，那么企業(yè)是虧損的，是無法持續(xù)經(jīng)營的 。個(gè)別行業(yè)的特殊時(shí)期會(huì)出現(xiàn)銷售價(jià)格低于成本價(jià)格，但是只是在特殊時(shí)期，不會(huì)是持久的，比如共享汽車，滴滴剛開始推行的時(shí)候就是低于成本價(jià)格的，滴滴虧損的是股東和投資人的錢，用于補(bǔ)貼司機(jī)和乘客，但是這種做法是無法持續(xù)的，最后滴滴和快遞合并了，市場統(tǒng)一了，那么就恢復(fù)到了正常的價(jià)格 。房子的成本包括什么？一個(gè)是生產(chǎn)原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本占據(jù)了房子價(jià)格的相當(dāng)一部分；還有就是鋼筋水泥等建筑材料、以及設(shè)計(jì)和監(jiān)理等等費(fèi)用，還有就是人工費(fèi)用支出，剩下的還有財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、企業(yè)利潤 。土地成本下圖是2010年到2019年以來的土地土讓金和商品房銷售金額的數(shù)據(jù)，2010年的土地出讓金是2.9萬億，2011年是3.15萬億，2012年是2.7萬億，到了2013年就達(dá)到了3.9萬億，2013年是創(chuàng)造的歷史記錄 。2014年和2015年是萎靡的兩年，土地出讓金分別是2.3萬億和3萬億，而此后在迎來了一波房地產(chǎn)牛市，土地拍賣價(jià)格也隨之大漲，到了2016年就增加到了3.7萬億，2017年達(dá)到5.2萬億，2018年更是創(chuàng)紀(jì)錄的6.5萬億，而2019年雖然全國的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是根據(jù)全國300個(gè)城市的土地出讓金同比增長19%也可以估算出2019年全國土地出讓金應(yīng)該在7.7萬億的水平 。土地出讓金是是面粉，房子是面包，商品房銷售金額在2010年為3.7萬億，2011年增加到5.9萬億，2012年進(jìn)一步增加到6.4萬億，2013年達(dá)到了8.1萬億的歷史記錄，2014年萎靡了一年，降低到7.6萬億，但是2015年下半年開始樓市回暖，當(dāng)年達(dá)到了8.7萬億，此后一路上漲，到了2019年達(dá)到了16萬億的歷史峰值 。整體上來看，土地出讓金在不斷的上漲，而商品房銷售金額也在不斷的上漲，土地出讓金在2019年達(dá)到了7.7萬億的歷史新高水平，而商品房銷售金額也達(dá)到了16萬億的歷史水平 。土地出讓金占商品房銷售金額的比例在2010年為78.38%，而到2014年降低到30.48%，然后在2018年再次回到了43.33% 。當(dāng)然，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗钱?dāng)年成交拍賣的土地，但是這些土地要建成房子銷售恐怕還需要等兩年，那么這就有一個(gè)時(shí)間差，也就是說2015年出讓的土地也許是在2017年變成房子銷售的，根據(jù)這個(gè)原則，我們用時(shí)間錯(cuò)開的方法來將土地出讓金除以2年后商品房銷售 金額，得到的比值大概是在30%-40%的區(qū)間 。我們?cè)賮砜匆唤M國土資源部的數(shù)據(jù)，在2010年，國土資源部公布了一組數(shù)據(jù)，2009年地價(jià)占房價(jià)的比值為31.2%，這個(gè)是全國平均水平，而在上海、南京、杭州的地價(jià)占房價(jià)比看，2009年居住用地地價(jià)占房價(jià)比分別為47.36%、47.89%、45.47% 。我們?cè)賮砜茨阋唤M易居研究院的數(shù)據(jù)，下圖是在不計(jì)算容積率的情況下，土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)比重，2017年高達(dá)68% 。我們把容積率計(jì)算在內(nèi)的話，更加能夠反應(yīng)地價(jià)占房價(jià)的比重，我們還是使用易居研究院的數(shù)據(jù)，全國50城加權(quán)平均地價(jià)房價(jià)比的年度走勢(shì)，在2016年達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，將近45%，在2017年回落到38%，這全國50城的地價(jià)房價(jià)比會(huì)比全國平均水平要高的，但是我們也基本可以判斷，當(dāng)前地價(jià)和房價(jià)比基本是在30%-40%的區(qū)間 。這個(gè)區(qū)間是我們可以做的一個(gè)基本判斷 。稅收稅費(fèi)我們從一家房企當(dāng)中來一窺究竟吧，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，他的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)有一定的代表性，2019年萬科的營收是3679億元，而其中的營業(yè)稅及附加為329億元，而企業(yè)所得稅是214億元，稅收合計(jì)為543億元，大概占據(jù)了總營收的15% 。我們可以簡單的來看稅收占據(jù)了營收的15% 。凈利潤萬科的利潤是比較漂亮的，2019年獲得凈利潤為551億元，那么占營收的比例也是15%左右 。萬科的凈利潤已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿了，一般的房企是做不到這個(gè)水平的 。利息和其他管理費(fèi)用萬科2019年的利息是92億元，占營收的比例是2.5%，而銷售費(fèi)用90億元，占比也是2.5%，管理費(fèi)用110億元，占比是3%，這幾項(xiàng)費(fèi)用加在一起大概是8%的比重 。稅收、凈利潤、利息以及其他管理費(fèi)用之和大概是占營收的38%左右 。那么剩余的成本就是62%的比重，我們上文分析過，地價(jià)占房價(jià)的比例大概是30%到40%的水平，但是萬科的項(xiàng)目主要是在一二線城市，而且售價(jià)較高，2019年全年萬科的銷售均價(jià)是1.53萬元/平米，這個(gè)價(jià)格是遠(yuǎn)高于融創(chuàng)和恒大以及碧桂園的 。所以萬科的項(xiàng)目中地價(jià)占房價(jià)的比重會(huì)比平均水平是要高的 。萬科的地價(jià)占房價(jià)的比例應(yīng)該會(huì)超過40%，那么剩下的建筑材料、監(jiān)理和設(shè)計(jì)，以及人工等所有的相關(guān)建筑過程中的成本大概是20%左右 。綜上所述，地價(jià)在房價(jià)中是占的大頭，而且還有不斷上漲的勢(shì)頭，成本決定了房價(jià)的最低價(jià)格 。2、影響房價(jià)的供需論供需決定價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)里面最基礎(chǔ)的一條定律了，也是最常用于分析經(jīng)濟(jì)事件的方法論，他的核心就是當(dāng)供給增加時(shí)，價(jià)格就會(huì)下降，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲 。但是關(guān)于房價(jià)的供需具體是指的什么？恒大研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平有三句話來形容供需：短期看金融、中期看土地、長期看人口！短期看金融這三句話就非常全面的概況了供需的具體所指，比如金融政策，對(duì)于樓市而言，在消費(fèi)端的金融政策有利率水平、首付比例這兩個(gè)最重要的金融政策，如果房貸利率降低，是會(huì)刺激需求有利于買房的，首付比例降低也同樣會(huì)刺激需求，有利于買房者，在2014年的時(shí)候房地產(chǎn)庫存高企，于是去庫存成為了一個(gè)核心任務(wù) 。于是在2015年就開始有了降低首付比例，降低房貸利率，從2014年到2015年就有 多次降低貸款基準(zhǔn)利率的行動(dòng)，同時(shí)眾多銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行打折的優(yōu)惠，各位讀者可以想一想2016年左右買的房子是否是利率比較優(yōu)惠的 。2016年10月份全國首套房房貸平均利率水平是4.41%，這是歷史最低水平，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以看出當(dāng)年的利率優(yōu)惠力度有多大 。而在同時(shí)段當(dāng)時(shí)著名的還有“零首付”，可見當(dāng)年在金融政策方面對(duì)樓市的影響 。而到了2018年下半年，樓市調(diào)控嚴(yán)格了，上浮首付比例，房貸利率上調(diào)，提高購房資格，這些措施在不斷的使用 。中期看土地土地其實(shí)影響的是供給，所有的房子都需要現(xiàn)有土地才能建成我們能夠居住的房子，在2000年的時(shí)候房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積是1.53億平米，在2001年增長到了2.17億平米，2002年增加到了3億平米的水平，而在2003年到2008年的5年時(shí)間，這個(gè)數(shù)據(jù)一直維持在3億平米以上，在2007年甚至達(dá)到了4億平米的高度 。2009年受金融危機(jī)的影響房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積下滑到3.2億平米，但是在2010年和2011年都維持在4.1億平米的水平，2012年有所下滑到了3.6億平米，但是2013年又回到了3.9億平米的水平，2014年開始減少到3.3億平米，而到2015年進(jìn)一步減少到2.3億平米，2016年進(jìn)一步跌到2.2億平米，2017年到2019年雖然有所回升，但是也基本是在3億平米以下，這都不及2002年的水平 。所以，對(duì)于2015年以來的樓市牛市是有多種因素的，有棚改的原因，有金融政策的寬松刺激，也有土地供給的大幅減少，導(dǎo)致了2016年到2019年的數(shù)年牛市！長期看人口人口是最終決定房價(jià)的根本因素，因?yàn)檫@是決定需求端的終極因素，房子是給人住的，那么這里的人口到底是什么？其實(shí)從宏觀來看就是城鎮(zhèn)化人口，人口從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，造成人口的城鎮(zhèn)化，從1998年到2018年中國的城鎮(zhèn)化率從30%增加到60% 。城鎮(zhèn)居住的人口從3.79億增加到8.31億，城鎮(zhèn)在20年的時(shí)間增加了4.52億人口，這是一個(gè)龐大的數(shù)字，比美國一個(gè)國家的人口還多出三分之一 。城鎮(zhèn)化為城市帶來了巨量的人口，也帶來了巨量的居住需求 。如果我們把全國的宏觀角度再放低一點(diǎn)，放到一個(gè)城市，那么我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些人口持續(xù)流入的城市房價(jià)上漲最快，比如深圳，深圳是一個(gè)中國的“移民城市”，都是從全國各省來的人口 。但是深圳的常住人口從2014年之后大幅增加，平均年增加50萬左右，2013年深圳的常住人口是1063億，同比去年增加了8萬人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078萬，同比上一年增加了15萬，到了2015年增加到1138萬，同比增加60萬，到了2016年增加到1191萬，同比增加53萬，到2017年增加到1253萬，同比增加62萬人，到了2018年進(jìn)一步增加到了1303萬人，同比增加50萬人 。從2015年開始深圳的人口大幅增加，這也導(dǎo)致深圳的房價(jià)成為四個(gè)一線城市中漲幅最大的城市 ?？偨Y(jié)：從宏觀上來看，成本決定了房價(jià)的下限，而供需決定了房價(jià)的上限，人口、金融政策、土地供應(yīng)都會(huì)從不同的角度來影響供需水平 。針對(duì)為什么國內(nèi)老百姓熱衷買房，是什么左右房價(jià)的高低起伏這個(gè)問題，我的觀點(diǎn)如下：第一，首先說一下國內(nèi)老百姓為什么熱衷買房，我認(rèn)為有以下幾個(gè)主要原因A，在廣大的買房人群客戶當(dāng)中，有一支隱形的幕后力量，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，熱衷促成買房，那就是中國式丈母娘對(duì)子女婚房情節(jié) 。每一個(gè)母親都希望自己女兒嫁一個(gè)好的、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有房男生，確保女兒生活有基本的保障，有自己小窩，不至于過多受氣于婆家，因?yàn)橥畔敝g的矛盾難調(diào)和 。B，中國老百姓對(duì)房子的熱愛是根深蒂固的，一代影響著一代 。在國內(nèi)投資產(chǎn)品中，既能確保投資資金安全，又能夠保值增值的投資產(chǎn)品確實(shí)不多，而房子在投資產(chǎn)品中，一枝獨(dú)秀，因?yàn)榉孔硬坏軌虮Ｖ翟鲋担胰缱冑u還會(huì)帶來巨額財(cái)富 。C，擁有自己房子從某種程度上來說，代表一個(gè)人的能力，一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一個(gè)人地位，也能增加一個(gè)人自信，滿足一個(gè)人的虛榮心，更能光宗耀祖 。如果到了一定年齡后，仍然沒有自己房子，會(huì)被人家看不起 。所以說好多家庭砸鍋賣鐵舉債，做房奴也要買房 。D，現(xiàn)在年輕人如果沒有自己房子，基本上是結(jié)不了婚 。即使女方同意裸婚，女方的父母也不會(huì)同意，這也是普遍情況，所以打腫臉充胖子跳起來了也要買房 。第二，其次說一下是什么左右房價(jià)高低 。我認(rèn)為能左右房價(jià)高低的有以下主要因素 。A，樓市的供需關(guān)系 。如果房子供不應(yīng)求的話，肯定漲價(jià)；如果房子供過于求的話，肯定是跌價(jià) 。B，建房的成本 。現(xiàn)在隨著建材，人工等物價(jià)的上漲，房屋建設(shè)成本高了，自然房價(jià)就高 。C，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，影響樓市走向，房價(jià)高低走勢(shì) 。比如限購政策，限價(jià)政策 。謝謝邀請(qǐng)房價(jià)高低差別大的話 一般和城市人口 收人 以及政府土地供給有關(guān)系 像北上廣深這樣的特大城市 本身人口密度高 土地稀缺 再加上工資比其他城市要高出許多 其他城市有錢人都聚集到這些城市 順勢(shì)就推高了這些城市的房價(jià) 而其他一二線是跟著北上廣深的房價(jià)在漲 最后是三四五線城市跟隨 但是二三四五線的城市人口以及購買力沒有大城市那么多 那么強(qiáng) 所以就出現(xiàn)各城市房價(jià)輪番在漲 漲幅又各有不同 出現(xiàn)房價(jià)差別那么大也就不稀奇了 希望我的回答能幫助你 謝謝首先國家人口多，多達(dá)14億，哪怕有1/3的人在城市買房，那也是一個(gè)恐怖的數(shù)字 。2015年全國房產(chǎn)擁有率是83.43%，到2018年的的住房自住率的69.8%，說明現(xiàn)在買不起房子的越來越多，這是2018年的數(shù)據(jù)，能買起房子的家庭才占30.2%，而且還不是全款，分期付款 。房子是生活最重要的必需品，所以，硬著頭皮也得買，砸鍋賣鐵也得買 。咱不能處處跟外國比，外國租房率挺高的，那是因?yàn)槿思沂杖敫撸瑢?duì)房子看得比較淡，只要有錢花就行 ?？墒俏覀儑椴煌?，房產(chǎn)意識(shí)特別重，沒房子娶不起媳婦，如果好娶媳婦，那誰不租房？大多數(shù)都租房，你先問問未來的兒媳婦，未來的丈母娘答不答應(yīng)？能不能輕饒了你？！所以俺那個(gè)娘來，沒有辦法呀 。追漲殺跌，這是人們真是行為的現(xiàn)在 。經(jīng)濟(jì)人與非理性的人在《“錯(cuò)誤”的行為》一書中，開篇的第一章 經(jīng)濟(jì)人與非理性的人，是以學(xué)生們的摸底考試開篇的，明明說好評(píng)定基準(zhǔn)為A/B/C，當(dāng)公布平均為為72分時(shí)，同學(xué)們對(duì)此成績非常不滿意，實(shí)際上，這個(gè)平均分與個(gè)人成績?cè)u(píng)級(jí)毛關(guān)系都沒有……從而引出一個(gè)概念——經(jīng)濟(jì)學(xué)模型所假設(shè)的“理性經(jīng)濟(jì)人”與真實(shí)生活中的人總是大相徑庭 。非理性是消費(fèi)的常態(tài)早在美國2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒就曾發(fā)出警告，他認(rèn)為房價(jià)的增長速度令人擔(dān)憂 。但當(dāng)時(shí)沒有多少人相信或支持，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)根本不會(huì)發(fā)生 。每個(gè)人都認(rèn)為自己的行為是理性的，深思熟慮的，其實(shí)再理性的人，消費(fèi)行為也是非理性的 。投資慣性面對(duì)飛漲的房價(jià)，已然成了投資的首選，而人類的行為認(rèn)知是有慣性的，在廣泛被證明、收益高等條件刺激下，地產(chǎn)投資依然是很多人的首選項(xiàng)目 。尤其是下級(jí)城市的漣漪效果，會(huì)持續(xù)很深遠(yuǎn) 。2019年，是雙11購物節(jié)的第11此狂歡，這次城市下沉成為主題，的小鎮(zhèn)青年者得天下正等待著近年的戰(zhàn)報(bào) 。每個(gè)地方不一樣，基本上都是較好國外的房子比我們便宜 。因?yàn)閲獾姆孔邮窍M(fèi)品，持有成本和交易成本太高，幾乎沒有增值潛力，跑不贏通貨膨脹 。我個(gè)人覺得，國內(nèi)房子的價(jià)格高于國外房子，是十分正常的事情，因?yàn)閲鴥?nèi)的房子和國外的房子，本質(zhì)上是不同的產(chǎn)品 。我個(gè)人認(rèn)為，我們房價(jià)高，是因?yàn)槲覀兊姆孔樱哂幸韵聨讉€(gè)特殊性 。1.我們是有14億人口的大國，大量人口涌入和聚集各個(gè)城市 。2.在全球其他國家買房，除了支付房價(jià)外，還得每年交房產(chǎn)稅 。3.我們的房子不僅僅是鋼筋水泥，還附加有各種配套和權(quán)益價(jià)值，比如學(xué)區(qū)，戶政服務(wù)，養(yǎng)老待遇等 。4.西方國家的房子已經(jīng)沒有增值潛力，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)完成城市化和工業(yè)化，進(jìn)入老年化社會(huì) 。我們的房子增值潛力大，因?yàn)槲覀冞€處于城鎮(zhèn)化高峰期 。總之，國內(nèi)房價(jià)高是事實(shí)，是有特殊原因的，國內(nèi)外房子本質(zhì)上就是不同品種，不能簡單類比 。房價(jià)的高低和什么有關(guān)呢？這是我們大家都關(guān)心的問題，本文就從宏觀角度對(duì)影響或者決定房價(jià)的因素做一個(gè)分析 。房價(jià)的高低可以從兩個(gè)角度來看，第一是成本決定論；第二個(gè)是供需決定論，下面做詳細(xì)的分析：1、房價(jià)的成本決定論房子作為一種提供居住功能的商品，擁有金融屬性的同時(shí)也擁有商品屬性，而商品的價(jià)格是受到成本制約的，任何一件商品的價(jià)格都不可能低于成本價(jià)格，因?yàn)檫@樣的話，那么企業(yè)是虧損的，是無法持續(xù)經(jīng)營的 。個(gè)別行業(yè)的特殊時(shí)期會(huì)出現(xiàn)銷售價(jià)格低于成本價(jià)格，但是只是在特殊時(shí)期，不會(huì)是持久的，比如共享汽車，滴滴剛開始推行的時(shí)候就是低于成本價(jià)格的，滴滴虧損的是股東和投資人的錢，用于補(bǔ)貼司機(jī)和乘客，但是這種做法是無法持續(xù)的，最后滴滴和快遞合并了，市場統(tǒng)一了，那么就恢復(fù)到了正常的價(jià)格 。房子的成本包括什么？一個(gè)是生產(chǎn)原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本占據(jù)了房子價(jià)格的相當(dāng)一部分；還有就是鋼筋水泥等建筑材料、以及設(shè)計(jì)和監(jiān)理等等費(fèi)用，還有就是人工費(fèi)用支出，剩下的還有財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、企業(yè)利潤 。土地成本下圖是2010年到2019年以來的土地土讓金和商品房銷售金額的數(shù)據(jù)，2010年的土地出讓金是2.9萬億，2011年是3.15萬億，2012年是2.7萬億，到了2013年就達(dá)到了3.9萬億，2013年是創(chuàng)造的歷史記錄 。2014年和2015年是萎靡的兩年，土地出讓金分別是2.3萬億和3萬億，而此后在迎來了一波房地產(chǎn)牛市，土地拍賣價(jià)格也隨之大漲，到了2016年就增加到了3.7萬億，2017年達(dá)到5.2萬億，2018年更是創(chuàng)紀(jì)錄的6.5萬億，而2019年雖然全國的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是根據(jù)全國300個(gè)城市的土地出讓金同比增長19%也可以估算出2019年全國土地出讓金應(yīng)該在7.7萬億的水平 。土地出讓金是是面粉，房子是面包，商品房銷售金額在2010年為3.7萬億，2011年增加到5.9萬億，2012年進(jìn)一步增加到6.4萬億，2013年達(dá)到了8.1萬億的歷史記錄，2014年萎靡了一年，降低到7.6萬億，但是2015年下半年開始樓市回暖，當(dāng)年達(dá)到了8.7萬億，此后一路上漲，到了2019年達(dá)到了16萬億的歷史峰值 。整體上來看，土地出讓金在不斷的上漲，而商品房銷售金額也在不斷的上漲，土地出讓金在2019年達(dá)到了7.7萬億的歷史新高水平，而商品房銷售金額也達(dá)到了16萬億的歷史水平 。土地出讓金占商品房銷售金額的比例在2010年為78.38%，而到2014年降低到30.48%，然后在2018年再次回到了43.33% 。當(dāng)然，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗钱?dāng)年成交拍賣的土地，但是這些土地要建成房子銷售恐怕還需要等兩年，那么這就有一個(gè)時(shí)間差，也就是說2015年出讓的土地也許是在2017年變成房子銷售的，根據(jù)這個(gè)原則，我們用時(shí)間錯(cuò)開的方法來將土地出讓金除以2年后商品房銷售 金額，得到的比值大概是在30%-40%的區(qū)間 。我們?cè)賮砜匆唤M國土資源部的數(shù)據(jù)，在2010年，國土資源部公布了一組數(shù)據(jù)，2009年地價(jià)占房價(jià)的比值為31.2%，這個(gè)是全國平均水平，而在上海、南京、杭州的地價(jià)占房價(jià)比看，2009年居住用地地價(jià)占房價(jià)比分別為47.36%、47.89%、45.47% 。我們?cè)賮砜茨阋唤M易居研究院的數(shù)據(jù)，下圖是在不計(jì)算容積率的情況下，土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)比重，2017年高達(dá)68% 。我們把容積率計(jì)算在內(nèi)的話，更加能夠反應(yīng)地價(jià)占房價(jià)的比重，我們還是使用易居研究院的數(shù)據(jù)，全國50城加權(quán)平均地價(jià)房價(jià)比的年度走勢(shì)，在2016年達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，將近45%，在2017年回落到38%，這全國50城的地價(jià)房價(jià)比會(huì)比全國平均水平要高的，但是我們也基本可以判斷，當(dāng)前地價(jià)和房價(jià)比基本是在30%-40%的區(qū)間 。這個(gè)區(qū)間是我們可以做的一個(gè)基本判斷 。稅收稅費(fèi)我們從一家房企當(dāng)中來一窺究竟吧，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，他的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)有一定的代表性，2019年萬科的營收是3679億元，而其中的營業(yè)稅及附加為329億元，而企業(yè)所得稅是214億元，稅收合計(jì)為543億元，大概占據(jù)了總營收的15% 。我們可以簡單的來看稅收占據(jù)了營收的15% 。凈利潤萬科的利潤是比較漂亮的，2019年獲得凈利潤為551億元，那么占營收的比例也是15%左右 。萬科的凈利潤已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿了，一般的房企是做不到這個(gè)水平的 。利息和其他管理費(fèi)用萬科2019年的利息是92億元，占營收的比例是2.5%，而銷售費(fèi)用90億元，占比也是2.5%，管理費(fèi)用110億元，占比是3%，這幾項(xiàng)費(fèi)用加在一起大概是8%的比重 。稅收、凈利潤、利息以及其他管理費(fèi)用之和大概是占營收的38%左右 。那么剩余的成本就是62%的比重，我們上文分析過，地價(jià)占房價(jià)的比例大概是30%到40%的水平，但是萬科的項(xiàng)目主要是在一二線城市，而且售價(jià)較高，2019年全年萬科的銷售均價(jià)是1.53萬元/平米，這個(gè)價(jià)格是遠(yuǎn)高于融創(chuàng)和恒大以及碧桂園的 。所以萬科的項(xiàng)目中地價(jià)占房價(jià)的比重會(huì)比平均水平是要高的 。萬科的地價(jià)占房價(jià)的比例應(yīng)該會(huì)超過40%，那么剩下的建筑材料、監(jiān)理和設(shè)計(jì)，以及人工等所有的相關(guān)建筑過程中的成本大概是20%左右 。綜上所述，地價(jià)在房價(jià)中是占的大頭，而且還有不斷上漲的勢(shì)頭，成本決定了房價(jià)的最低價(jià)格 。2、影響房價(jià)的供需論供需決定價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)里面最基礎(chǔ)的一條定律了，也是最常用于分析經(jīng)濟(jì)事件的方法論，他的核心就是當(dāng)供給增加時(shí)，價(jià)格就會(huì)下降，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲 。但是關(guān)于房價(jià)的供需具體是指的什么？恒大研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平有三句話來形容供需：短期看金融、中期看土地、長期看人口！短期看金融這三句話就非常全面的概況了供需的具體所指，比如金融政策，對(duì)于樓市而言，在消費(fèi)端的金融政策有利率水平、首付比例這兩個(gè)最重要的金融政策，如果房貸利率降低，是會(huì)刺激需求有利于買房的，首付比例降低也同樣會(huì)刺激需求，有利于買房者，在2014年的時(shí)候房地產(chǎn)庫存高企，于是去庫存成為了一個(gè)核心任務(wù) 。于是在2015年就開始有了降低首付比例，降低房貸利率，從2014年到2015年就有 多次降低貸款基準(zhǔn)利率的行動(dòng)，同時(shí)眾多銀行對(duì)房貸利率進(jìn)行打折的優(yōu)惠，各位讀者可以想一想2016年左右買的房子是否是利率比較優(yōu)惠的 。2016年10月份全國首套房房貸平均利率水平是4.41%，這是歷史最低水平，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以看出當(dāng)年的利率優(yōu)惠力度有多大 。而在同時(shí)段當(dāng)時(shí)著名的還有“零首付”，可見當(dāng)年在金融政策方面對(duì)樓市的影響 。而到了2018年下半年，樓市調(diào)控嚴(yán)格了，上浮首付比例，房貸利率上調(diào)，提高購房資格，這些措施在不斷的使用 。中期看土地土地其實(shí)影響的是供給，所有的房子都需要現(xiàn)有土地才能建成我們能夠居住的房子，在2000年的時(shí)候房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積是1.53億平米，在2001年增長到了2.17億平米，2002年增加到了3億平米的水平，而在2003年到2008年的5年時(shí)間，這個(gè)數(shù)據(jù)一直維持在3億平米以上，在2007年甚至達(dá)到了4億平米的高度 。2009年受金融危機(jī)的影響房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積下滑到3.2億平米，但是在2010年和2011年都維持在4.1億平米的水平，2012年有所下滑到了3.6億平米，但是2013年又回到了3.9億平米的水平，2014年開始減少到3.3億平米，而到2015年進(jìn)一步減少到2.3億平米，2016年進(jìn)一步跌到2.2億平米，2017年到2019年雖然有所回升，但是也基本是在3億平米以下，這都不及2002年的水平 。所以，對(duì)于2015年以來的樓市牛市是有多種因素的，有棚改的原因，有金融政策的寬松刺激，也有土地供給的大幅減少，導(dǎo)致了2016年到2019年的數(shù)年牛市！長期看人口人口是最終決定房價(jià)的根本因素，因?yàn)檫@是決定需求端的終極因素，房子是給人住的，那么這里的人口到底是什么？其實(shí)從宏觀來看就是城鎮(zhèn)化人口，人口從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，造成人口的城鎮(zhèn)化，從1998年到2018年中國的城鎮(zhèn)化率從30%增加到60% 。城鎮(zhèn)居住的人口從3.79億增加到8.31億，城鎮(zhèn)在20年的時(shí)間增加了4.52億人口，這是一個(gè)龐大的數(shù)字，比美國一個(gè)國家的人口還多出三分之一 。城鎮(zhèn)化為城市帶來了巨量的人口，也帶來了巨量的居住需求 。如果我們把全國的宏觀角度再放低一點(diǎn)，放到一個(gè)城市，那么我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些人口持續(xù)流入的城市房價(jià)上漲最快，比如深圳，深圳是一個(gè)中國的“移民城市”，都是從全國各省來的人口 。但是深圳的常住人口從2014年之后大幅增加，平均年增加50萬左右，2013年深圳的常住人口是1063億，同比去年增加了8萬人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078萬，同比上一年增加了15萬，到了2015年增加到1138萬，同比增加60萬，到了2016年增加到1191萬，同比增加53萬，到2017年增加到1253萬，同比增加62萬人，到了2018年進(jìn)一步增加到了1303萬人，同比增加50萬人 。從2015年開始深圳的人口大幅增加，這也導(dǎo)致深圳的房價(jià)成為四個(gè)一線城市中漲幅最大的城市 ?？偨Y(jié)：從宏觀上來看，成本決定了房價(jià)的下限，而供需決定了房價(jià)的上限，人口、金融政策、土地供應(yīng)都會(huì)從不同的角度來影響供需水平 。針對(duì)為什么國內(nèi)老百姓熱衷買房，是什么左右房價(jià)的高低起伏這個(gè)問題，我的觀點(diǎn)如下：第一，首先說一下國內(nèi)老百姓為什么熱衷買房，我認(rèn)為有以下幾個(gè)主要原因A，在廣大的買房人群客戶當(dāng)中，有一支隱形的幕后力量，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，熱衷促成買房，那就是中國式丈母娘對(duì)子女婚房情節(jié) 。每一個(gè)母親都希望自己女兒嫁一個(gè)好的、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有房男生，確保女兒生活有基本的保障，有自己小窩，不至于過多受氣于婆家，因?yàn)橥畔敝g的矛盾難調(diào)和 。B，中國老百姓對(duì)房子的熱愛是根深蒂固的，一代影響著一代 。在國內(nèi)投資產(chǎn)品中，既能確保投資資金安全，又能夠保值增值的投資產(chǎn)品確實(shí)不多，而房子在投資產(chǎn)品中，一枝獨(dú)秀，因?yàn)榉孔硬坏軌虮Ｖ翟鲋?，而且如變賣還會(huì)帶來巨額財(cái)富 。C，擁有自己房子從某種程度上來說，代表一個(gè)人的能力，一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一個(gè)人地位，也能增加一個(gè)人自信，滿足一個(gè)人的虛榮心，更能光宗耀祖 。如果到了一定年齡后，仍然沒有自己房子，會(huì)被人家看不起 。所以說好多家庭砸鍋賣鐵舉債，做房奴也要買房 。D，現(xiàn)在年輕人如果沒有自己房子，基本上是結(jié)不了婚 。即使女方同意裸婚，女方的父母也不會(huì)同意，這也是普遍情況，所以打腫臉充胖子跳起來了也要買房 。第二，其次說一下是什么左右房價(jià)高低 。我認(rèn)為能左右房價(jià)高低的有以下主要因素 。A，樓市的供需關(guān)系 。如果房子供不應(yīng)求的話，肯定漲價(jià)；如果房子供過于求的話，肯定是跌價(jià) 。B，建房的成本 。現(xiàn)在隨著建材，人工等物價(jià)的上漲，房屋建設(shè)成本高了，自然房價(jià)就高 。C，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，影響樓市走向，房價(jià)高低走勢(shì) 。比如限購政策，限價(jià)政策 。謝謝邀請(qǐng)房價(jià)高低差別大的話 一般和城市人口 收人 以及政府土地供給有關(guān)系 像北上廣深這樣的特大城市 本身人口密度高 土地稀缺 再加上工資比其他城市要高出許多 其他城市有錢人都聚集到這些城市 順勢(shì)就推高了這些城市的房價(jià) 而其他一二線是跟著北上廣深的房價(jià)在漲 最后是三四五線城市跟隨 但是二三四五線的城市人口以及購買力沒有大城市那么多 那么強(qiáng) 所以就出現(xiàn)各城市房價(jià)輪番在漲 漲幅又各有不同 出現(xiàn)房價(jià)差別那么大也就不稀奇了 希望我的回答能幫助你 謝謝首先國家人口多，多達(dá)14億，哪怕有1/3的人在城市買房，那也是一個(gè)恐怖的數(shù)字 。2015年全國房產(chǎn)擁有率是83.43%，到2018年的的住房自住率的69.8%，說明現(xiàn)在買不起房子的越來越多，這是2018年的數(shù)據(jù)，能買起房子的家庭才占30.2%，而且還不是全款，分期付款 。房子是生活最重要的必需品，所以，硬著頭皮也得買，砸鍋賣鐵也得買 。咱不能處處跟外國比，外國租房率挺高的，那是因?yàn)槿思沂杖敫?，?duì)房子看得比較淡，只要有錢花就行 ?？墒俏覀儑椴煌?，房產(chǎn)意識(shí)特別重，沒房子娶不起媳婦，如果好娶媳婦，那誰不租房？大多數(shù)都租房，你先問問未來的兒媳婦，未來的丈母娘答不答應(yīng)？能不能輕饒了你？！所以俺那個(gè)娘來，沒有辦法呀 。追漲殺跌，這是人們真是行為的現(xiàn)在 。經(jīng)濟(jì)人與非理性的人在《“錯(cuò)誤”的行為》一書中，開篇的第一章 經(jīng)濟(jì)人與非理性的人，是以學(xué)生們的摸底考試開篇的，明明說好評(píng)定基準(zhǔn)為A/B/C，當(dāng)公布平均為為72分時(shí)，同學(xué)們對(duì)此成績非常不滿意，實(shí)際上，這個(gè)平均分與個(gè)人成績?cè)u(píng)級(jí)毛關(guān)系都沒有……從而引出一個(gè)概念——經(jīng)濟(jì)學(xué)模型所假設(shè)的“理性經(jīng)濟(jì)人”與真實(shí)生活中的人總是大相徑庭 。非理性是消費(fèi)的常態(tài)早在美國2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒就曾發(fā)出警告，他認(rèn)為房價(jià)的增長速度令人擔(dān)憂 。但當(dāng)時(shí)沒有多少人相信或支持，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)根本不會(huì)發(fā)生 。每個(gè)人都認(rèn)為自己的行為是理性的，深思熟慮的，其實(shí)再理性的人，消費(fèi)行為也是非理性的 。投資慣性面對(duì)飛漲的房價(jià)，已然成了投資的首選，而人類的行為認(rèn)知是有慣性的，在廣泛被證明、收益高等條件刺激下，地產(chǎn)投資依然是很多人的首選項(xiàng)目 。尤其是下級(jí)城市的漣漪效果，會(huì)持續(xù)很深遠(yuǎn) 。2019年，是雙11購物節(jié)的第11此狂歡，這次城市下沉成為主題，的小鎮(zhèn)青年者得天下正等待著近年的戰(zhàn)報(bào) 。當(dāng)下，中國已進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)，而房地產(chǎn)是其中一部分 。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)與性質(zhì)，市場需求越大，而供求不足，那相應(yīng)的商品或媒介價(jià)格越高 。大城市發(fā)展快，人口密集，對(duì)房屋需求量日益增加，而城市土地面積相對(duì)局限，是不可再生資源 。國家對(duì)大城市土地管理制度嚴(yán)格，有寸土寸金之重 。對(duì)開發(fā)商來說，在大城市建造一棟樓盤，也屬不易 。購地審批，人力物力，耗資巨大 。有道是，無利不言商，無利不趕早 。商人就是商人，不是慈善家 。他們總是挖空心思，就為錢！錢！錢！獲利越高，心里越高興 。三百萬的房產(chǎn)，賣你四百萬，算是朋友；賣你五百萬，算是客氣；賣你六百萬，算你運(yùn)氣；賣你七百萬……哈哈，他說什么是什么 。你可以相信騙子說假，但千萬別信商人說真 。房地產(chǎn)商，是合法的商人，也是大城市房產(chǎn)奇貨可居的地主 。大城市房價(jià)那么高，也就不足為奇了 。大家說，我說的對(duì)嗎？5，為什么房價(jià)下跌房貸就要上調(diào)有什么意義 這個(gè)壓力測(cè)試是針對(duì)購房人的，測(cè)試各種情況下購房人發(fā)生違約（拖欠甚至不歸還）的可能性 。目的是測(cè)算金融體系的房貸業(yè)務(wù)是否安全，是否健康 。房價(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致貸款人還款意愿下跌，這個(gè)容易理解吧，貸款人只付了首付，房價(jià)下跌時(shí)，尤其是下跌幅度超過他的首付時(shí)，還款意愿肯定下降，違約肯定會(huì)增加 。利率上調(diào)也很容易理解，利率上調(diào)意味著還款壓力的增大，當(dāng)超過了貸款人能夠承受的極限時(shí)，違約肯定會(huì)增加，比如一個(gè)月入4000的家庭，月供2000，他能夠拿來還款的錢只有兩千，通貨膨脹了，生活支出增加200，勒緊褲腰帶省省還能還，利率一上調(diào)，一個(gè)月再多還200，他就無法承受了，開始拖欠或者干脆不還了 。利率上調(diào)，貸款成本增加，對(duì)投資性住房打擊很大，房價(jià)會(huì)下跌 。但是并意味這一個(gè)人買房成本就降低了，因?yàn)閷?duì)于大部分人來說，都是按揭買房，同樣房貸利率會(huì)上升，那么因此付出的住房貸款也會(huì)多很多 。利率上調(diào)就是貨幣緊縮了，這樣房價(jià)才能下降降30%的話，房價(jià)會(huì)先漲40%，然后再跌下來，其實(shí)沒P用~~ 現(xiàn)在的政策，有幾個(gè)是真正用到民生上的?。?！該怎么還還得怎么還，我的回答你還滿意嗎6，我家房子深夜總是咚咚咚響怎么回事 建材熱脹冷縮發(fā)出的聲音，也有可能是鋪設(shè)在墻壁里的水管發(fā)出來的聲音，因?yàn)楦糁鴫Ρ谒圆幌駸崦浝淇s的聲音，會(huì)比較悶的聲音 。熱脹冷縮是指物體受熱時(shí)會(huì)膨脹，遇冷時(shí)會(huì)收縮的特性 。由于物體內(nèi)的粒子（原子）運(yùn)動(dòng)會(huì)隨溫度改變，當(dāng)溫度上升時(shí)，粒子的振動(dòng)幅度加大，令物體膨脹；但當(dāng)溫度下降時(shí)，粒子的振動(dòng)幅度便會(huì)減少，使物體收縮 。溫度溫度也會(huì)影響生物體內(nèi)許多的反應(yīng)，恒溫動(dòng)物會(huì)調(diào)節(jié)自身體溫，若體溫升高即為發(fā)熱，是一種醫(yī)學(xué)癥狀 。生物體也會(huì)感覺溫度的冷熱，但感受到的溫度受風(fēng)寒效應(yīng)影響，因此也會(huì)和周圍風(fēng)速有關(guān) 。以上內(nèi)容參考 百度百科——熱脹冷縮樓主 我家的情況和你家的一樣 我家房子建了三年多 也是深夜墻壁內(nèi)有震動(dòng)的聲音響 聲音時(shí)大時(shí)小 都響了三個(gè)月了2019年八月份開始響的 現(xiàn)在都不知道怎么辦了 誰能用科學(xué)的角度解釋一下嗎？謝謝建材熱脹冷縮發(fā)出的聲音，也有可能是鋪設(shè)在墻壁里的水管發(fā)出來的聲音，因?yàn)楦糁鴫Ρ谒圆幌駸崦浝淇s的聲音，會(huì)比較悶的聲音～對(duì)，就是他媽的壞人用錘子砸墻，這事一般人解決不了，你得去找個(gè)神醫(yī)看看V 。是不是冬季房屋遇冷收縮呀？我家的一到冬季也是夜晚咚咚響，我問鄰居也聽到響聲！我也很疑惑？7，用極差地租理論說明市中心的房價(jià)為什么會(huì)高于郊區(qū)房價(jià) 城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件也是土地等級(jí)不同 。城市級(jí)差地租主要是由地理位置和追加投資產(chǎn)生的，土地自然肥力一般不起作用 。城市級(jí)差地租同樣存在著級(jí)差地租I和級(jí)差地租Ⅱ兩種表現(xiàn)形式 。對(duì)于城市級(jí)差地租I，影響因素主要是位置，這種影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：①流通過程運(yùn)輸費(fèi)用的差別，處于地段優(yōu)越位置的企業(yè)由于比其他企業(yè)節(jié)省運(yùn)輸費(fèi)用而取得超額利潤；②資金流通速度的差別，位置好的地段客流量多，相應(yīng)的單個(gè)資金的周轉(zhuǎn)速度較快，相應(yīng)會(huì)產(chǎn)生較高的利潤率，因此取得超額利潤 。這種因位置差異而產(chǎn)生超額利潤，在一定的條件下就會(huì)轉(zhuǎn)為級(jí)差地租歸土地所有者(國家)所有 。對(duì)于城市級(jí)差地租Ⅱ，是以等量資本連續(xù)投在同一塊土地上而產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率形成的，在實(shí)際中表現(xiàn)為兩個(gè)方面：①在微觀方面，主要通過高層建筑的容積率來體現(xiàn)，一般來說，房屋建筑單位的利潤隨著容積率的提高而提高，不僅獲得一般利潤，還獲得相應(yīng)提高的超額利潤，這種超額利潤在租約期間歸土地投資者占有，租約期滿，則轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅱ，歸土地所有者占有；②在宏觀方面，主要通過對(duì)原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施的二次開發(fā)，提高城市的客觀環(huán)境，改變?cè)囟蔚募?jí)差等級(jí)，從而產(chǎn)生新的級(jí)差 。這種對(duì)全市的投資分?jǐn)傇诔鞘械拿恳粔K土地上，起初表現(xiàn)為土地資本的折價(jià)與利息，當(dāng)整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施投資完成后，產(chǎn)生新的級(jí)差后，這些改良的土地一旦歸土地所有者占有，“一旦投入的資本分期償還，這種化為利息的地租就會(huì)變?yōu)榧兇獾募?jí)差地租 。”可以私聊我~8，房屋評(píng)估值的高低跟哪些因素有關(guān) 房屋評(píng)估值的高低跟主觀因素和客觀因素有關(guān)聯(lián) 。那我們下面就來分析一下，哪些是主觀因素，那些是客觀因素 。那先說主觀因素，主觀因素分四種 。第一種：就是房屋的樓層，一般來說，像是塔樓的話，都是6~15層>15層以上>1~5層 。板樓的話就是2~4層>1層>5~6層 。第二種：房屋利用率，即使實(shí)際面積 。第三種：房屋的朝向 。第四種：就是樓齡 。那說完主觀因素再來說客觀因素 ?？陀^因素分為三種 。第一種：市場行情，也就是說看你這片區(qū)域的房價(jià)如何，如果說你這片區(qū)域房屋價(jià)格上漲，那相對(duì)的，銀行估值也會(huì)上漲 。第二種：地理位置，很簡單的就是說城市中心的房子肯定比郊區(qū)的房子貴 。第三種：城市發(fā)展規(guī)劃，這個(gè)就不用多做解釋了 。專業(yè)的說法:?房地產(chǎn)評(píng)估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對(duì)土地估價(jià)還有基準(zhǔn)地價(jià)修正法 。另外還有路線價(jià)法、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法等等 。成本法針對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法 。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估 。針對(duì)房屋評(píng)估，通常稱為重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法 。市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法 。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場經(jīng)濟(jì)不太成熟的時(shí)候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確 。剩余法房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值 。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià) 。收益法房地產(chǎn)之所以有價(jià)值，其根本原因是因?yàn)樗惺褂脙r(jià)值，使用價(jià)值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價(jià)值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價(jià)值有一定的比例關(guān)系(即房地產(chǎn)收益率) 。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法 。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率 。假設(shè)開發(fā)法對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法 。基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)于城市土地使用權(quán)的價(jià)值，近年來進(jìn)行了大范圍的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定工作，并且已得出城市不同級(jí)別的土地的基準(zhǔn)地價(jià)，這對(duì)于衡量城市土地使用權(quán)的價(jià)值具有較可靠的指導(dǎo)意義 。針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法 。這種方法有一定的政策性 。路線價(jià)法土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法 。實(shí)際的做法:根據(jù)該房產(chǎn)的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結(jié)合市場上實(shí)際成交的價(jià)格,加上市場風(fēng)險(xiǎn)及銀行認(rèn)可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評(píng)估價(jià)了
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