貸款審批下來(lái)后，銀行會(huì)確定一個(gè)扣款日，這個(gè)扣款日就是客戶開(kāi)始月供的時(shí)間 ?？春闷诜恳院?，交完訂金，什么時(shí)候交首付款，月供是什么時(shí)候開(kāi)始？我的回答是：先查看開(kāi)發(fā)商是否取得了商品房預(yù)售資格；從面積、樓層、朝向、戶型等方面挑選自己中意的房屋，問(wèn)清楚是否具備購(gòu)買(mǎi)資格；需要通過(guò)銀行貸款先查征信；算好房款支付方式，簽定合同，交首付款；等待開(kāi)發(fā)商通知與銀行簽定貸款合同和抵押合同；等銀行放款通知，開(kāi)始月供 。
看好了期房以后，交完訂金，什么時(shí)候交首付款？月供是什么時(shí)候開(kāi)始的？
看好期房以后，交完訂金，什么時(shí)候交首付款，月供是什么時(shí)候開(kāi)始？我的回答是：先查看開(kāi)發(fā)商是否取得了商品房預(yù)售資格；從面積、樓層、朝向、戶型等方面挑選自己中意的房屋，問(wèn)清楚是否具備購(gòu)買(mǎi)資格；需要通過(guò)銀行貸款先查征信；算好房款支付方式，簽定合同，交首付款；等待開(kāi)發(fā)商通知與銀行簽定貸款合同和抵押合同；等銀行放款通知，開(kāi)始月供 。
01交訂金前，先做好二項(xiàng)工作（1）開(kāi)發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售許可證以棟為單位發(fā)放，自己挑選的滿意的房源，一定要確認(rèn)它所在的樓棟已發(fā)了預(yù)售許可證；（2）挑選的房源，一定要將它在樓層平面圖中的位置與實(shí)物進(jìn)行比對(duì)該套房源處于中間戶還是邊戶，一梯幾戶，是否南北通透，樓層、朝向和戶型怎樣，都要搞清楚 。我所在的城市行政主管部門(mén)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自取得商品房預(yù)售許可證之后10日內(nèi)，必須開(kāi)盤(pán) 。
從交付訂金、取得預(yù)售資格到開(kāi)盤(pán)、挑選合適的房源、下定金，從現(xiàn)實(shí)的情況看，大致10天左右 。（3）問(wèn)清楚，自己是否具備購(gòu)房資格有的地方出臺(tái)了限購(gòu)政策，一定要將政策的規(guī)定了解清楚 。02算好房款支付方式為了便于說(shuō)明，下面給出一個(gè)案例 。2019年，小張和小王夫妻倆生育了二胎 。夫妻目前所住的這套房子建筑面積為88平方米，有了小寶后，夫妻倆決定再購(gòu)買(mǎi)一套面積更大一點(diǎn)的房子 。
經(jīng)過(guò)在市場(chǎng)跑盤(pán)，夫妻倆終于看中了一個(gè)大型樓盤(pán)中的一套建筑面積為130平米的房子 。售樓小姐告訴夫妻倆：打完折以后，該套住房售價(jià)為119.6萬(wàn)元，單價(jià)為9200元/平方米 。夫妻倆盤(pán)算了一下房款的支付方式：先支付47.84萬(wàn)元，即40%的房款，余下通過(guò)公積金和商業(yè)貸款支付 。經(jīng)事后了解，夫妻倆對(duì)房款的支付方式是這樣打算的：（1）當(dāng)?shù)毓e金中心有規(guī)定，如第一套房已用過(guò)公積金貸款，貸款必須已全部還清，且第二套住房的首付款比例不得低于房屋總價(jià)的40%；（2）夫妻倆均在機(jī)關(guān)事業(yè)單位上班，都有公積金，按照政策規(guī)定，公積金貸款的最高上限35萬(wàn)元；（3）公積金貸款年利率為3.25%，商業(yè)貸款的年利率為基準(zhǔn)利率4.9%上浮15%即5.635%，夫妻每月公積金收入合計(jì)4800元 。
經(jīng)測(cè)算，貸款期限為10年，公積金每月需償還3420元，商貸每月償還3931元，合計(jì)7351元 。夫妻倆認(rèn)為，此預(yù)算在承受范圍內(nèi) 。從上例可知，事先把房款的支付方式計(jì)算好，看是否在自己力所能及的范圍內(nèi)，非常重要；同時(shí)，為下一步簽訂正式合同時(shí)，便于及時(shí)確定支付方式 。（4）對(duì)銀行貸款審批條件的了解銀行對(duì)貸款審批主要集中在收入證明、銀行流水和征信報(bào)告 。
一般情況下，如果夫妻收入低于月供支出的50%，銀行可能會(huì)認(rèn)為有風(fēng)險(xiǎn)；銀行一般會(huì)要求申請(qǐng)貸款的客戶打印銀行流水的時(shí)間長(zhǎng)度為半年；征信報(bào)告非常重要，如果征信有問(wèn)題，貸款很難獲得銀行的批準(zhǔn) 。因此，在沒(méi)有繳納定金之前，先把征信報(bào)告打印出來(lái)，看看有沒(méi)有不良記錄 。03簽定合同，交付首付款（1）查看了預(yù)售許可證，對(duì)想購(gòu)買(mǎi)的房屋有了非常詳細(xì)的咨詢，交了訂金，對(duì)銀行的貸款審批有了大致了解，測(cè)算了房款支付方式，這個(gè)時(shí)候，就可以與開(kāi)發(fā)商簽定正式合同了 。
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