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房?jī)r(jià)拖延開(kāi)盤,是不是預(yù)示房?jī)r(jià)會(huì)跌

云知道拖延

很多樓盤總是一個(gè)一個(gè)開(kāi)盤，三個(gè)月一個(gè) 。無(wú)論房?jī)r(jià)是漲是跌，都會(huì)打亂開(kāi)發(fā)商的銷售部署 。他們會(huì)暫緩開(kāi)盤計(jì)劃，觀察市場(chǎng)反應(yīng)再做決定 。無(wú)論是分期分批銷售，還是接二連三地“擠牙膏”，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力都至關(guān)重要 。目的是防止開(kāi)發(fā)商捂房，通過(guò)在不同樓盤擠“牙膏”推高房?jī)r(jià) 。
期房樓盤延期開(kāi)盤，是不是預(yù)示房?jī)r(jià)會(huì)跌？
期房延期開(kāi)盤的真正原因只有開(kāi)發(fā)商自己知道，但是好奇的你我可以猜測(cè)一二:1、預(yù)售證沒(méi)有如期批下來(lái) 。《預(yù)售許可證》是縣以上一級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)證件之一，主管機(jī)關(guān)是縣市一級(jí)的住建局，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條:商品房預(yù)售實(shí)行證件許可制度 。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售 。2、本地有比較大規(guī)模的一手商品房正在銷售，需要避開(kāi)其鋒芒，故而推遲擇期銷售，3、房?jī)r(jià)正在明顯的上漲或下跌:無(wú)論房?jī)r(jià)上漲或下跌都會(huì)打亂開(kāi)發(fā)商的銷售部署，他們都會(huì)暫停開(kāi)盤計(jì)劃，觀察市場(chǎng)反映后再行決定 。4、前期登記認(rèn)籌的客人很少，不足以支撐開(kāi)盤銷售后的預(yù)定業(yè)績(jī)，所以延期，另尋辦法，
為何現(xiàn)在的售樓處開(kāi)盤大多是以棟而不像過(guò)去以樓盤為開(kāi)盤方式？
很多樓盤總是一棟一棟地開(kāi)盤，每隔三頭兩個(gè)月就開(kāi)盤一次 。為什么現(xiàn)在的樓盤不是一期一期的推出，而是一棟棟開(kāi)盤銷售？我是[房微言]，樓盤一棟一棟地推售，與當(dāng)?shù)卣?、開(kāi)發(fā)商資金和市場(chǎng)需求量等等有關(guān)，并非所有城市的樓盤都能一棟一棟地開(kāi)盤銷售，只有在允許以棟為單位辦理預(yù)售證的城市，這種模式才比較常見(jiàn) 。1.往年為了防止開(kāi)發(fā)商捂盤和通過(guò)分棟擠“牙膏”的方式推售及哄抬房?jī)r(jià)，多地明確每次申辦預(yù)售許可證的最低面積規(guī)模，
早在2010年初時(shí)，國(guó)務(wù)院就下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出各城市要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際合理確定商品房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模 。目的是為了防止開(kāi)發(fā)商捂房和通過(guò)分棟擠“牙膏”的方式推售，哄抬房?jī)r(jià)，有些房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，例如南京，在2013年根據(jù)《通知》精神，調(diào)整辦理預(yù)售許可證的相關(guān)規(guī)定，由之前以”棟”為單位，變?yōu)橐淮涡赞k理預(yù)售證的面積不得低于3萬(wàn)平方米 。
除了南京外，還有上海、武漢等很多城市也規(guī)定一次性申領(lǐng)預(yù)售許可證不得低于多少的面積，如看到某個(gè)城市很多樓盤都是一棟一棟開(kāi)盤，那說(shuō)明這個(gè)城市是允許開(kāi)發(fā)商以棟為單位辦理預(yù)售證 。能以棟辦理預(yù)售許可的城市通常以三四五線城市為多，2.在允許以棟為單位辦理預(yù)售證的城市，一棟一棟開(kāi)盤銷售很常見(jiàn)，背后主要原因：⑴以最少的自有資金撬動(dòng)一個(gè)樓盤 。
樓盤要預(yù)售，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金要達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%（按辦理預(yù)售商品房計(jì)算），若開(kāi)發(fā)商一次性開(kāi)盤推售4棟，那么開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售證前，要投入資金=4棟的總投資額*25%，但如一次只推1棟，只需投入資金=1棟的總投資額*25% ?？梢?jiàn)，通過(guò)一棟一棟地開(kāi)盤推售，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，即可實(shí)現(xiàn)以最少的資金撬動(dòng)一個(gè)大樓盤，
⑵規(guī)避限價(jià)政策 。為了保障樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展，在申辦預(yù)售證時(shí)，住建委對(duì)每批次的備案價(jià)漲幅有限制，例如每批次房源的價(jià)格漲幅不能超過(guò)5%或多少等等，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避這個(gè)限價(jià)，每次以最小單位“棟”來(lái)申辦預(yù)售證，以棟來(lái)銷售，每一棟的價(jià)格都往上漲一點(diǎn)，那么連續(xù)幾棟就可漲很多了 。⑶儲(chǔ)客量不足，一個(gè)樓盤的每期開(kāi)盤要達(dá)到熱銷的效果，通?？蛻舴吭幢纫_(dá)到3:1或以上 。

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