合肥作為內(nèi)地二線城市，一直是房價合理，生活節(jié)奏緩慢，幸福感高的宜居城市 。從2015年開始成為全國四小龍，房價翻了三倍以后年輕人在合肥買房越來越難 。相對于人均收入與房價之比，筆者認為從有效還款能力來計算合肥房價上限更為可靠 。不知道合肥的房價有多高？
合肥房價在兩年后會降嗎？
合肥作為一個內(nèi)地的二線城市，曾經(jīng)一直是個房價合理，生活節(jié)奏慢，幸福感高的宜居城市，自從2015年成為全國房價上漲四小龍，房價上漲3倍后，年輕人在合肥買房越來越困難 。政府為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，吸引年輕人落戶合肥，給出了各種優(yōu)惠條件，一個落戶合肥的沒有住房的碩士，通過租房補貼，人才引進補貼每年大約能拿到約5萬元補貼，該政策持續(xù)3年，博士和本科生都可以拿到補貼，僅僅是數(shù)額有差距，
經(jīng)過1到3月的信貸大放水，今年合肥的房價又開始有抬頭跡象 。筆者在想，合肥的房價漲到多少是個頭呢？相對于人均收入和房價比，筆者認為從有效還貸能力來計算合肥房價上限更為靠譜，有效還款能力是一個家庭除去生活必要開支后結(jié)余的收入，房貸還款額大于有效還款能力后，就無能力還貸了 。見過借錢買房的，沒見過借錢還房貸的，
炒房客或者開發(fā)商手中的房子最終肯定要剛需來接盤，這些剛需基本是工薪階層，因為現(xiàn)在在政府各種限制條件下，比如限購，房貸利率上浮20%，將一些有能力買多套房的人擋在外面 。根據(jù)合肥稅務(wù)局的信息，2018年合肥市達到扣除五險一金后，年收入為12萬以上的工薪階層高收入群體有近80000人，假定夫妻雙方都是12萬以上的高收入群體，算上最高12%的住房公積金，理論上，年可支配收入最低大約為25萬，
我們給它上浮50%后計算，約為37.5萬 ?，F(xiàn)在來計算一下必要開支，這種家庭一般孩子會上私立幼兒園，每年費用約2萬，一般會有一輛車，每年用車費用約2萬，每年會有應(yīng)酬，以及吃喝拉撒買衣服之類的，大約能花出去7萬，一年的結(jié)余收入26萬，正常情況，這種家庭每年不可能將所有的錢全部花光，一般會存下4-6萬左右，也就是可還貸能力大約為20萬，以目前合肥上浮20%房貸利率以及30%首付和買100平米房子，等額本金貸款30年計算，一年還貸20萬，貸款金額不能超過280萬，即房屋總價400萬，每平米4萬 。
能支持4萬每平米還貸能力的家庭已經(jīng)是按照夫妻雙方都是80000人中的高收入者計算，實際情況不一定雙方都是高收入者，有能力購買4萬每平米房子的畢竟是少數(shù)人，因此在收入不大幅增長的情況下，4萬/平米將是合肥房價幾年時間內(nèi)的一個頂，文中的數(shù)據(jù)是筆者在網(wǎng)上收集的，不一定精準，如果能拿到合肥每年新開工商品房套數(shù)和合肥家庭收入和消費數(shù)據(jù)，以及收入和消費增長率，應(yīng)該能計算出一個較為精準的房價上限 。
合肥的房價兩年內(nèi)會達到5萬嗎？
兩年內(nèi)不可能，因為16年漲的太孟，泡沫還是有一點滴，限購又沒有松動，兩年合肥市區(qū)房價5萬是肯定達不到的 。根據(jù)合肥庫存土地，有計劃開發(fā)房地產(chǎn)，庫存房并不多！合肥已經(jīng)進入快車道，大批人才輸入，企業(yè)入住合肥，一切利好！合肥房地產(chǎn)漲價是必須的！筆者給時間推遲一年，加一年，三年，合肥房價市區(qū)均價5萬一平，最長時間5年可以加個穩(wěn)子！因為合肥5年后：準一線城市！地鐵交通市區(qū)會連成一片，
兩年后合肥市的房價大概是多少錢一平？
希望降下來，15000左右就好，幾萬一平感覺太離譜，13年我們買房時的心情還記得，幸福滿足，感覺合肥是很幸福的城市，有種踏實的感覺，可是最近幾年房價越來越高，物價也越來越高，有種你不奔跑隨時背踩死的感覺，真心很累，像我這種已經(jīng)買了一套房的都感覺壓力很大，更何況那些沒買房的人了，降下來讓生活更美好，更有幸福感 。
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