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漢陽(yáng)蔡甸區(qū)房?jī)r(jià),新漢陽(yáng)火車站一但開(kāi)建

云知道開(kāi)建

我們?cè)诳床痰榈那闆r 。隨著蔡甸線的開(kāi)通，拉進(jìn)了與主城的距離，沒(méi)有限購(gòu) 。區(qū)域內(nèi)部鐵板均價(jià)11000元/平左右，總是一房難求 。蔡甸房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？除了新漢陽(yáng)火車站，還要關(guān)注蔡甸的新房庫(kù)存 。第一，從當(dāng)?shù)氐呐馁u市場(chǎng)來(lái)看，該區(qū)域會(huì)有更多的土地出售，未來(lái)新房的數(shù)量會(huì)逐漸增加 。當(dāng)供給超過(guò)需求時(shí)，需求就會(huì)增加
新漢陽(yáng)火車站一但開(kāi)建，蔡甸的房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

漢陽(yáng)蔡甸區(qū)房?jī)r(jià),新漢陽(yáng)火車站一但開(kāi)建



首先，新漢陽(yáng)火車站到底啥情況？官方回復(fù)一直是新漢陽(yáng)站屬武西高鐵武漢樞紐直通線的一部分，目前正在開(kāi)展可行性研究，具體何時(shí)開(kāi)工將視前期工作進(jìn)展而定 。我們?cè)诳床痰榈那闆r，隨著蔡甸線的開(kāi)通，拉進(jìn)了跟主城區(qū)的距離，又不限購(gòu)，區(qū)域內(nèi)地鐵盤均價(jià)11000元/平左右，一直都是一房難求，蔡甸房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲，除了新漢陽(yáng)火車站外，還要關(guān)注蔡甸的新房庫(kù)存，我們先從土拍市場(chǎng)來(lái)看，區(qū)域土地出讓多，未來(lái)新房也會(huì)逐漸增多，當(dāng)供過(guò)于求的時(shí)候，房?jī)r(jià)還能漲嗎？以下是來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析報(bào)告從武漢各區(qū)土地成交看，東西湖東湖高新沌口蔡甸和新洲成交土地建面居前五，蔡甸供應(yīng)面積320.79萬(wàn)平方米，成交建面307.26萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)約2307元/平，新成交樓面地價(jià)基本與前期新房地價(jià)持平，所以后期入市大概率還是會(huì)穩(wěn)定在萬(wàn)元左右，因?yàn)椴](méi)有產(chǎn)生地王 。
我們?cè)诳床痰橥恋嘏c新房成交建面比，土地成交建面307.26萬(wàn)平方米，新房成交建面83.77萬(wàn)平方米，區(qū)域供求比3.67，其實(shí)是供大于求的，未來(lái)蔡甸區(qū)的潛在供應(yīng)去化周邊會(huì)變長(zhǎng) 。我們?cè)倏捶康乇龋捶績(jī)r(jià)/樓面地價(jià) 3000元/平米其中3000元/平米為建安成本經(jīng)驗(yàn)值 。蔡甸的成交均價(jià)8958元/平米，樓面地價(jià)2307元/平米，成交均價(jià)同比漲25%相比去年，樓面獨(dú)家同比相比去年減17% 。
【漢陽(yáng)蔡甸區(qū)房?jī)r(jià),新漢陽(yáng)火車站一但開(kāi)建】根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年蔡甸涉宅用地成交12宗，在不限購(gòu)區(qū)域供地量居首，7宗土地溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率13.64%土地價(jià)格漲幅 。隨著蔡甸線開(kāi)通，的確讓蔡甸不在封閉，區(qū)域內(nèi)也吸引了很多品牌商入住，從拿地量就能看出，供應(yīng)量后期會(huì)激增，土地成交量大，潛在供應(yīng)量也大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加大 。從2018年到2019年，蔡甸本地的買房客戶從60%降到48%，漢陽(yáng)人到蔡甸置業(yè)占比從12%漲到31% 。
2019年上半年去污率82%，2019年下半年去污率70%，去污周期在拉長(zhǎng) 。上圖為蔡甸地區(qū)化學(xué)去除率 。蔡甸的房?jī)r(jià)以后還會(huì)漲嗎？從拿地明細(xì)來(lái)看，土地平均溢價(jià)率為13.64%，漲幅應(yīng)該不大 。從土地供應(yīng)來(lái)看，非限購(gòu)區(qū)域土地供應(yīng)排名第一，未來(lái)新房潛在供應(yīng)量大 。如果后期沒(méi)有足夠的買家支持，供大于求 。就算房?jī)r(jià)漲了也沒(méi)人買，有什么意義？不是要變相打折嗎？從營(yíng)業(yè)額來(lái)看，周轉(zhuǎn)率在下降，日光盤在減少，很多新樓盤都是非地鐵開(kāi)的，所以營(yíng)業(yè)額有壓力 。從買家的角度來(lái)看，蔡甸線的開(kāi)通，使得當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)業(yè)額不僅僅取決于本地人，更歡迎來(lái)自武漢三鎮(zhèn)的人 。目前蔡甸貨源充足，就是看后期人口情況，買家從哪里來(lái)？如果新漢陽(yáng)火車站能利用好，蔡甸有不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該能吸引一部分省外的人 。但據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018-2019年，省外購(gòu)房人數(shù)從15%下降到10% 。

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