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如何在談判中贏得先手,在談判中想辦法讓對(duì)手贏( 三 )

云知道如何


現(xiàn)在以2008年某評(píng)估機(jī)構(gòu)給某市某區(qū)某鎮(zhèn)某企業(yè)出具的評(píng)估報(bào)告為例來(lái)說(shuō)明這一問(wèn)題 。該報(bào)告提出總補(bǔ)償金額為2340萬(wàn)元 ， 具體包括：(1)房屋1450萬(wàn)元 ， 按重置價(jià)格(按當(dāng)年材料價(jià)格重新建造所有拆遷房屋所需費(fèi)用)580萬(wàn)元的2.5倍補(bǔ)償；(2)未到期臨時(shí)建筑204萬(wàn)元 ， 按重置價(jià)格204萬(wàn)元的1倍補(bǔ)償；(3)地上附屬物(裝修等費(fèi)用)149萬(wàn)元；(4)機(jī)器設(shè)備凈值(原值×成新率%)1547萬(wàn) ， 評(píng)估值537萬(wàn)元 。
通過(guò)查看評(píng)估報(bào)告 ， 還有兩部分機(jī)器設(shè)備可以要求對(duì)方補(bǔ)償：一是有漏評(píng)嫌疑的設(shè)備凈值184萬(wàn)元；二是不評(píng)金額320萬(wàn)元(該評(píng)估報(bào)告對(duì)那些拆遷后轉(zhuǎn)移到別處不會(huì)影響使用價(jià)值的設(shè)備未進(jìn)行評(píng)估 ， 也不計(jì)入補(bǔ)償范圍) 。所以 ， 機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)涉及到的總金額是1547 184 320共2051萬(wàn)元 。而評(píng)估報(bào)告僅提出補(bǔ)償537萬(wàn)元 ， 相差1514萬(wàn)元 。
其他地方談得再好 ， 如果機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)談不好 ， 本次談判也不能算是成功的 。機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)毫無(wú)疑問(wèn)成為談判的核心問(wèn)題 。通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估師的認(rèn)真核查 ， 該企業(yè)的房屋補(bǔ)償主要涉及到三部分：一是房屋重置價(jià)格580萬(wàn)元；二是未到期臨時(shí)建筑重置價(jià)格204萬(wàn)元；三是部分房屋結(jié)構(gòu)被誤評(píng)、低評(píng)的重置價(jià)格66萬(wàn)元 。如果全部按非市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償系數(shù)3來(lái)補(bǔ)償 ， 一共可獲得2550萬(wàn)元的補(bǔ)償 。
而評(píng)估報(bào)告僅提出補(bǔ)償1654萬(wàn)元 ， 相差896萬(wàn)元 。所以房屋重置補(bǔ)償系數(shù)也是談判的核心問(wèn)題之一 。土地價(jià)格因素只是區(qū)位綜合平均價(jià)格的一部分 ， 區(qū)位綜合平均價(jià)格反映的是房屋樓面價(jià)格 ， 而土地基準(zhǔn)地價(jià)反映的是土地平面價(jià)格 。影響房屋重置價(jià)格的主要是結(jié)構(gòu)、等級(jí)和成新等因素 。今年6月1日 ， 市房產(chǎn)局和物價(jià)局重新調(diào)整并公布了武漢市房屋重置價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn) 。
國(guó)有土地房屋拆遷補(bǔ)償款計(jì)算公式：房屋建筑面積×房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)(區(qū)位綜合平均價(jià)格 房屋重置價(jià)格) 。應(yīng)采取先打程序的辦法：先審查授權(quán)(拆遷公司須為有授權(quán)的行為)、征收決定 。項(xiàng)目許可：發(fā)改委、規(guī)劃局或規(guī)委《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、國(guó)土局《建設(shè)用地批復(fù)》) 。立項(xiàng)批復(fù)---用地批復(fù)----拆遷補(bǔ)償方案---建設(shè)用地批準(zhǔn)性文件---資金到位證明 。
怎么看待阿塞拜疆已經(jīng)排除了和亞美尼亞和平談判呢？
從歷史與民族情感的角度來(lái)看 ， 亞美尼亞出兵納卡地區(qū) ， 是值得同情的！從現(xiàn)行國(guó)際法的角度來(lái)看 ， 亞美尼亞出兵納卡地區(qū) ， 就是非法入侵阿塞拜疆領(lǐng)土 。阿塞拜疆針對(duì)亞美尼亞入侵納卡地區(qū)的行為 ， 發(fā)動(dòng)軍事打擊 ， 是符合國(guó)際法的 ， 在國(guó)際道義上也是站得住腳的！阿塞拜疆拒絕與亞美尼亞和談 ， 是合情合理的 。因?yàn)橐粐?guó)的法定領(lǐng)土 ， 是不容談判的！阿塞拜疆對(duì)亞美尼亞開出了停戰(zhàn)的前提條件 ， 那就是亞美尼亞必須停止入侵阿塞拜疆 ， 亞美尼亞必須立即撤出納卡地區(qū)！由于阿塞拜疆在國(guó)際法上占理；由于阿塞拜疆在國(guó)際道義上 ， 站得住腳 ， 因此支持阿塞拜疆的土耳其丶以色列等國(guó) ， 可以堂而皇之的大肆支援阿塞拜疆 。

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