事實(shí)上 ， 在這一輪樓市調(diào)控政策下 ， 很多開發(fā)商都受到了限價(jià)政策的限制 。在這樣的背景下 ， 開發(fā)商并沒有達(dá)到預(yù)期的效益 ， 甚至很多開發(fā)商因?yàn)橄迌r(jià)出現(xiàn)了資金危機(jī) ， 所以很多人產(chǎn)生了開發(fā)商在賠錢的錯覺 ， 但實(shí)際上 ， 開發(fā)商很難因?yàn)榉績r(jià)下跌而賠錢 。我不知道房價(jià)會不會跌10% ， 但我知道 ， 如果房價(jià)只跌10% ， 那么開發(fā)商是不可能賠錢的 。
限價(jià)之下樓面價(jià)比房價(jià)還高 ， 開發(fā)商為什么還拼命拿地？
看到這種情況就來為大家講一哈為啥限價(jià)之下開發(fā)商還要高價(jià)拿地 。因?yàn)?nbsp;， 沒有土地就沒有未來確實(shí) ， 從眼下來看 ， 地價(jià)高于房價(jià)會增加開發(fā)商的壓力 ?？墒?nbsp;， 不拿地 ， 他們壓力更大！這些在千億量級、甚至可能是萬億量級的開發(fā)商 ， 在繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模 ， 都保持著擴(kuò)張的趨勢 ， 擴(kuò)張 ， 擴(kuò)大再生產(chǎn)、不斷拿地開發(fā)銷售再滾動開發(fā) ， 這是不變的規(guī)律 。
這其中的原因 ， 其實(shí)很好解釋：第一 ， 現(xiàn)在競爭沒那么激烈 ， 溢價(jià)也沒有那么高 ， 可以逆勢拿下大量優(yōu)質(zhì)土地；第二 ， 這是一個“拼地”的時(shí)代 。誰拿地越多 ， 誰在這個市場上就越有話語權(quán) 。別人都在拿地 ， 你拿不拿？第三 ， 以后要求自持的土地可能越來越多 ， 而且比例越來越大 ， 你拿還是不拿？第四 ， 就算拍到的是自持土地 ， 自持也可以增大資產(chǎn)規(guī)模 ， 增值收益可以降低負(fù)債率 ， 還可以用來進(jìn)行融資 。
那么 ， 高價(jià)拍到底之后 ， 開發(fā)商怎么從上面賺錢呢？畢竟沒人愿意做虧本的買賣呀！其實(shí) ， 一些項(xiàng)目看似虧本 ， 其實(shí)你看到的只是部分 ， 到時(shí)候自然有各種方式賺錢 。首先：今年的地可不一定就是明年的房！現(xiàn)如今的開發(fā)商拿地后并不一定會第二年就開始賣房了 ， 一般都會囤個地什么的 ， 心情好 ， 有自信 ， 資金鏈強(qiáng)大 ， 那么3-5年后開始賣房 。
反之 ， 要是中途遇到什么資金問題 ， 或者內(nèi)部問題 ， 囤個10年也不是沒有可能 。雖然按照相關(guān)政策 ， 如果土地閑置兩年未開發(fā) ， 這些地塊都將面臨土地被收回的可能 ， 但是開發(fā)商規(guī)避處罰的手段則更加多樣 。一塊地拿到之后 ， 可以部分施工 ， 可以緩慢施工 ， 還可以在規(guī)劃方面做手腳 ， 比如多次更改規(guī)劃 ， 一直拿不到施工許可等 ， 都可以達(dá)到囤地而不受懲罰的目的 。
由于政府規(guī)劃調(diào)整、動拆遷未完成等原因 ， 客觀上導(dǎo)致土地沒有辦法進(jìn)入開發(fā)狀態(tài) 。這也成為房企最為常見的被動“囤地”的理由之一 。所以啊 ， 囤地對企業(yè)來說 ， 是一種收益非常大但風(fēng)險(xiǎn)很小的一個融資方式 。以現(xiàn)在房價(jià)上漲的速度來說 ， 試想一下 ， 那時(shí)候的房價(jià)難道還會虧本嗎？例如 ， 北京一塊宅地 ， 樓面地價(jià)拍到了31773元/平米 ， 是將來的房價(jià)只能賣2.9萬元/平米 ， 而且這塊地將來要建成的房子還帶裝修 。
這房企怎么從里面賺錢呢？可是 ， 一般的人只知其一 ， 不知其二 。這塊地地段不錯 ， 計(jì)容地上建筑面積大概10萬平方米 ， 但住宅只有約7萬平米 ， 還有3萬平米左右的公建面積 ， 可以蓋寫字樓等 。住宅強(qiáng)制賣2.9萬元/平米 ， 但公建沒有強(qiáng)制售價(jià) ， 還是可以賺錢的 。另外 ， 每一塊地 ， 都有地下面積 。地下空間也可以賣錢 ， 甚至可以當(dāng)住宅、別墅賣（以前某百強(qiáng)地產(chǎn)干過） 。
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