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30年紐約房?jī)r(jià)走勢(shì)圖,美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫為何破滅

云知道破滅

到2005年，在舊金山灣區(qū)，一棟普通房子的價(jià)格是美國(guó)平均房?jī)r(jià)的三倍多 。根據(jù)Zillow截至2019年1月的最新數(shù)據(jù)，紐約皇后區(qū)的房子中位數(shù)為64.63萬(wàn)美元，折合約人民幣437.3萬(wàn)元 。美國(guó)部分區(qū)域房地產(chǎn)開始進(jìn)入繁榮狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅波動(dòng)，價(jià)格越來(lái)越高，而部分地方價(jià)格在低位運(yùn)行 。2003-2004年美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲13%時(shí)，密歇根州漲幅僅為4%，亞利桑那州為35% 。然而，加州的增長(zhǎng)是美國(guó)的幾倍 。
美國(guó)紐約皇后區(qū)房?jī)r(jià)？

30年紐約房?jī)r(jià)走勢(shì)圖,美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫為何破滅


根據(jù)Zillow截至2019年1月的最新數(shù)據(jù)，紐約皇后區(qū)的房屋中位數(shù)為646,300美元折合約437.3萬(wàn)元人民幣 ?；屎髤^(qū)房屋價(jià)值在過(guò)去一年上漲了6.3，Zillow預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)將上漲5.5 ?；屎髤^(qū)每平方英尺的價(jià)格中位數(shù)為500美元 。換算過(guò)來(lái)，一平米的價(jià)格就相當(dāng)于5382美元，即約36412元人民幣了 。
【30年紐約房?jī)r(jià)走勢(shì)圖,美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫為何破滅】10年前，美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫為何破滅？
10年前，美國(guó)房地產(chǎn)走向了幾近極度繁榮的頂峰上，可是，立即又跌入極度蕭條之中，房產(chǎn)平臺(tái)上，哀聲遍野，被投資者房產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)不斷往里吹氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，泡沫破裂了，并引發(fā)了美國(guó)的金融危機(jī)，后來(lái)，業(yè)界和有識(shí)之士經(jīng)過(guò)分析和思考認(rèn)識(shí)到，當(dāng)時(shí)的金融創(chuàng)新走出的不成熟步伐和次貸危機(jī)的發(fā)生，雖然對(duì)房地產(chǎn)泡沫的破滅有非常重要的影響，但是，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所存在的問(wèn)題是最直接的原因 。
那么，2008年金融危機(jī)之前，美國(guó)房地產(chǎn)市泡沫是怎么吹起來(lái)的呢？原來(lái)，房地產(chǎn)泡沫啟動(dòng)的最早根源，是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不均衡性 。美國(guó)的一些區(qū)域房地產(chǎn)開始走進(jìn)繁榮狀態(tài)，房產(chǎn)價(jià)格開始大幅波動(dòng)，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，而一些地方房?jī)r(jià)卻在低位運(yùn)行，當(dāng)美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)在2003年至2004年間，漲幅為13%時(shí)，而密歇根州漲幅僅為4%，亞利桑那州漲幅為35%，但是，加利福尼亞州的漲幅的漲幅卻數(shù)倍領(lǐng)先于全美 。
到2005年，在舊金山灣區(qū)，一幢普通房屋的售價(jià)超過(guò)了全美平均房?jī)r(jià)的3倍 。奇怪的是，該地區(qū)房?jī)r(jià)上漲，并非是人口增加和收入增加，比如，當(dāng)時(shí)的加利福尼亞州，其房?jī)r(jià)已經(jīng)數(shù)倍于全國(guó)平均值時(shí)，但是 ，當(dāng)時(shí)該州民眾的收入增幅，比美國(guó)其他地區(qū)要低，而人口增長(zhǎng)率并不高 。再如，舊金山半島20世紀(jì)70年代的人口增長(zhǎng)與全國(guó)增長(zhǎng)的幅度大體持平，甚至有些地方還低些，然而，其房?jī)r(jià)同期卻上漲了近4倍 。
實(shí)際上，房?jī)r(jià)上漲的因素主要在于土地的價(jià)格 。當(dāng)時(shí)，在在芝加哥，每1000平方米的土地為房屋成本貢獻(xiàn)140,000美元，在紐約約為350,000美元，而在舊金山則接近700,000美元！舊金山的房?jī)r(jià)當(dāng)然就高上去了 。再看看加利福尼亞州，20世紀(jì)70年代，開始廣泛制定嚴(yán)格限制土地使用的法律和法規(guī)，禁止在開闊地上建房，為的是保護(hù)空地保護(hù)耕地保護(hù)環(huán)境，或者是保護(hù)歷史遺跡，都是政策性的，是政治方面的措施，并且，這種對(duì)土地建房的限制，逐年擴(kuò)大，加利福尼亞州的土地也越來(lái)越顯得緊張了，土地資源成為稀缺品，這就推動(dòng)了土地價(jià)格上漲，新建的和在建的各種房屋，越來(lái)越貴，成了百萬(wàn)豪宅 。
而自20世紀(jì)70年代開始，從加利福尼亞州沿海岸各縣的土地限建和土地稀缺的消息，就廣泛傳播到全國(guó)各地，房地產(chǎn)價(jià)格在各地應(yīng)聲飆升，高房?jī)r(jià)的旋風(fēng)越刮越大，而管理措施和限制政策而陸續(xù)出臺(tái) 。而限制的名目越來(lái)越多，當(dāng)時(shí)在美國(guó)各地出臺(tái)陸續(xù)出臺(tái)如區(qū)塊劃分建筑許可限制農(nóng)用地保護(hù)制度建筑物高度限制最小地塊面積規(guī)定和遺跡保護(hù)限制等 。

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