土地出讓金高，房?jī)r(jià)就降不下來(lái) 。比如2018年深圳常住人口比2017年增加了49萬(wàn)，是凈增 。所以深圳房?jī)r(jià)明顯堅(jiān)挺 。2018年北京常住人口減少16.5萬(wàn)，其中青壯年減少23.3萬(wàn)，北京房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤(pán)整理期 。部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格下降 。最后說(shuō)一下鶴崗那里的二手房五萬(wàn)，房?jī)r(jià)為什么這么便宜 。
有人說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，有人說(shuō)房?jī)r(jià)要降，今后房?jī)r(jià)的走勢(shì)究竟怎樣？
商品房作為商品的一種，具有明顯的商品屬性，因此會(huì)受到供求關(guān)系的影響出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng) 。所以才會(huì)出現(xiàn)不同人對(duì)商品房有不一樣的觀點(diǎn) 。由于中國(guó)的出生人口不斷下降和通貨膨脹，商品房的未來(lái)價(jià)格的確會(huì)出現(xiàn)分化 。1商品房的短期影響因素從短期看，城市人口的規(guī)模與人口流動(dòng)，是短期房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo) 。比方說(shuō)2018年深圳常住人口比2017年增長(zhǎng)49萬(wàn)，屬于是凈增加型，因此深圳地區(qū)的房?jī)r(jià)明顯堅(jiān)挺北京2018年常住人口減少16.5萬(wàn)，其中青壯年減少23.3萬(wàn)，所以北京地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤(pán)整理期，部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下滑最后談?wù)劧址?萬(wàn)元一套的鶴崗，為什么房?jī)r(jià)會(huì)這么便宜？因?yàn)?018年城市總?cè)丝跒?9.5萬(wàn)人，比2017年減少1.4萬(wàn)人，而且數(shù)據(jù)顯示人口有逐年外流的趨勢(shì) 。
【百城房?jī)r(jià)指數(shù) 數(shù)據(jù),有人說(shuō)房?jī)r(jià)要漲】2商品房的長(zhǎng)期影響因素從長(zhǎng)期看，中國(guó)將步入老齡化社會(huì)，市場(chǎng)需求也會(huì)進(jìn)一步減弱 。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，截至2018年年末，中國(guó)大陸人口總數(shù)約為13.95億人，人口出生率由2017年的12.43降至10.94，人口自然增長(zhǎng)率為3.81 。隨著未來(lái)年輕人口的縮減，商品房由供不應(yīng)求到人手兩套，在20年后，由于人口的減少，人均住房可能會(huì)到達(dá)4套左右，這個(gè)時(shí)候一些沒(méi)有住房的朋友可能可以以將來(lái)的物價(jià)水平房?jī)r(jià)與人均薪酬之比較低的價(jià)格購(gòu)置到二手房 。
情況就像二手房5萬(wàn)元一套的鶴崗一樣 。從這個(gè)角度去看，將來(lái)地房?jī)r(jià)在將來(lái)的消費(fèi)水平下可能是下降的 。3商品房作為商品，是有成本的商品房的成本主要由土地出讓金商品房中的地價(jià)造房的建安費(fèi)和各種配套費(fèi)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用所組成 。由純地產(chǎn)上市公司萬(wàn)科看，2018年年報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)收入2976.79億，扣非凈利潤(rùn)334.90億，銷售凈利率只是16.55%，與一般制造業(yè)的5-10%相對(duì)較高，但對(duì)比餐飲業(yè)等純利過(guò)30%的行業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)利潤(rùn)并不算高 。
如果房?jī)r(jià)下降水平高于銷售凈利率，房地產(chǎn)企業(yè)就無(wú)利可圖，就沒(méi)有生產(chǎn)的沖動(dòng) 。決定真實(shí)房?jī)r(jià)的主要因素不是房地產(chǎn)公司，而是土地出讓金！土地出讓金高，房?jī)r(jià)就降不下來(lái) 。4商品房還具有抗通脹功能 。房地產(chǎn)抗通脹的根本原因是資源有限 。中國(guó)雖然幅員遼闊，資源豐富，但埋藏的特點(diǎn)是丘陵山地少平原 。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致通貨膨脹，土地出讓金也會(huì)上漲 。即使房子的使用壽命在降低，但市場(chǎng)上并沒(méi)有像其他商品一樣出現(xiàn)明顯的貶值 。
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