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華潤置地|3000億華潤置地，大舉掃貨( 二 )

華潤置地



規(guī)模競爭時代 ， 相比一眾高增速的民營房企 ， 華潤置地每年20%左右的銷售增速 ， 表現(xiàn)得四平八穩(wěn) ， 排名一直徘徊于行業(yè)前十 。

2021年房地產(chǎn)分化 ， 部分頭部房企失速 ， 行業(yè)排名洗牌 。 華潤置地的排名上升至第8位 ， 前進1位 。

今年5月初 ， 華潤老兵李欣接任董事會主席 ， 在多個公開場合表態(tài) ， 公司對規(guī)模沒有要求 ， 但一直對行業(yè)排名有訴求 。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示 ， 2022年上半年 ， 華潤置地銷售額達1210億元 ， 排名躍升至第五位 。

野心不止于此 。 此前李欣公開提到 ， 華潤置地到2025年的銷售額、商業(yè)租金要在2020年的基礎上翻番 ， 再造一個華潤置地 。

2021年 ， 華潤置地合同銷售額首破3000億元 。 對于2022年的目標 ， 華潤置地方面只表示 ， “在去年的簽約額基礎上能所提升 ， 排名能有所提升” 。

當部分民營房企在為債務問題奔波忙碌時 ， 恰為華潤置地提供了彎道超車的窗口期 。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù) ， 相較去年第三輪集中土拍 ， 今年在福州、合肥、武漢、廈門、青島、北京等7個完成首輪集中土拍的城市地價水平 ， 大部分出現(xiàn)下降 。

“順周期出貨 ， 逆周期拿地 ， 乃地產(chǎn)業(yè)常規(guī)性操作 ， 如今樓市持續(xù)疲軟 ， 華潤置地大量囤地 ， 能相對降低土儲成本和經(jīng)營風險 ， 為未來可持續(xù)發(fā)展準備更加充足的可售貨值 。 ”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜向《21CBR》記者表示 。

除了大舉掃貨土拍市場 ， 收并購也是華潤置地擴張的途徑 。

華潤管理層表示 ， 截至2022年4月初 ， 儲備了400億元并購貸 ， 隨時可以啟動 。 收并購主要面向項目端 ， 不考慮平臺股權(quán)端的收并購 ， 會對比收并購標的以及招拍掛市場項目的收益回報率、風險 。

“哪個項目獲利空間大 ， 就會投哪個項目 。 “李欣強調(diào) 。



子彈備足 ， 華潤置地至今尚未下手 ， 僅旗下華潤萬象生活掃貨兩單 ， 接盤了禹洲、中南建設的物業(yè)業(yè)務 。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也提到 ， 房企在收并購方面是“雷聲大雨點小” ， 進程緩慢 ， 原因之一 ， 是房企需要不斷甄別項目的資金情況 。

柏文喜向《21CBR》記者分析 ， 并購市場是特有的“二手車效應” ， 愿意被并購的都是較差的項目 ， 而較為優(yōu)質(zhì)的項目 ， 原開發(fā)商都存在惜售心理 ， 指望借此重整與翻盤 ， 優(yōu)質(zhì)項目只能在出險企業(yè)進入清算階段 ， 才有被“撿尸”的機會 。


毛利承壓 ， 銷售失速


縱然有逆勢擴張 ， 風景獨好的一面 ， 對于新掌舵人李欣來說 ， 挑戰(zhàn)仍然不小 。

2021年 ， 房企集體告別30%毛利率 ， 高昂的拿地成本遇到量價齊跌的行情 ， 壓縮了盈利空間 。

華潤置地也不例外 ， 其開發(fā)物業(yè)的毛利率為23.7% ， 同比下降5.4個百分點 ， 核心凈利潤率同比下降0.9個百分點至12.5% 。



不過 ， 在全國穩(wěn)收租金的98個購物中心 ， 充當了華潤置地的風險平滑劑 。 2021年 ， 其商業(yè)業(yè)務毛利率達到68.2% ， 一年光租金就有174億元入賬 ， 占總營收比例提升至8% 。

李欣說 ， 有信心把開發(fā)業(yè)務毛利率維持在23%左右的水平 ， 加上投資物業(yè) ， 希望整體毛利率在25%以上 。

加速拿地也帶來負債規(guī)模的增大 。

截至2021年底 ， 華潤置地的綜合借貸總額約1974億元 ， 同比增長13% ， 28%的有息負債一年內(nèi)到期 ， 現(xiàn)金及銀行結(jié)存約1087億元 ， 短期還款無憂 。 30.4%的凈負債率水平 ， 也留下不少加杠桿的空間 。

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