對于“樓市是否還能再回到高峰期” ， 郁亮也一針見血指出 ， 當(dāng)前房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境已與過去不同 。 如今 ， 人口形勢、收入狀況、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的指導(dǎo)原則都已發(fā)生變化 ， 行業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段 ， 不會再回到過去的發(fā)展邏輯 ， 也不會再回到過去高峰時(shí)期的規(guī)模與增長速度 。
對此 ， 我們頗為贊同 。 一方面 ， 過去這一年多樓市降溫 ， 本質(zhì)上也是國家收緊信貸政策所致 。 換句話說 ， 這是調(diào)控使然 。 我們可以理解為 ， 國家對房地產(chǎn)的定位已經(jīng)發(fā)生變化了；另一方面 ， 通過對過去這半年多各地的救市來看 ， 市場也很難在短期有起色 。 根本原因是所啟用的手段都比較溫和 ， 而且“風(fēng)向標(biāo)”四大一線城市仍然調(diào)控緊繃 。 基于此不難看出 ， 國家對房地產(chǎn)的新定位是“不拖后腿” ， 并不是想“走房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)”的老路 。
6月21日 ， 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《中國人口普查年鑒-2020》 ， 也佐證了上述觀點(diǎn)：中國家庭人均居住面積達(dá)41.76平方米 ， 平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米 ， 其中城市家庭人均居住面積為36.52平方米 。 單純從整體數(shù)據(jù)看 ， 中國人均居住面積已超過發(fā)達(dá)國家40平左右的平均水平 ， 這意味著未來住房需求已然不大 。 房地產(chǎn)的紅利期已經(jīng)基本結(jié)束了 。
當(dāng)然 ， 未來城市間的分化仍然巨大：三四線城市 ， 房多人少 ， 去庫存壓力仍然很大 ， 政策也會相應(yīng)寬松 。 但整體的供大于求決定了 ， 房價(jià)上漲空間狹窄；一二線少數(shù)城市人均居住面積仍然低于均值 ， 調(diào)控的作用仍然巨大 ， 換言之政策寬松難度較大 ， 所以市場也很難在短期大幅反彈 。
最后談一下個人感受：今年的房地產(chǎn)基本面和以往都不同 ， 現(xiàn)在控盤的難度還是挺大的 ， 因?yàn)橐獓?yán)格把握“刺激”的尺度：尺度過小 ， 可能毫無作用 ， 有時(shí)候還會起反作用 ， 使得本來就跌跌不休的市場 ， 更加寒冷；尺度過大 ， 刺激過頭 ， 就可能重走2016、2017年的老路 ， 這是國家不希望發(fā)生的 。 原因很簡單 ， 現(xiàn)在各大城市的房價(jià)均價(jià)已經(jīng)高達(dá)2萬元/平 ， 隨便來個20%-30%的漲幅 ， 那就是大幾千甚至上萬元一平 ， 這是所有人都難以承受的代價(jià) 。
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