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保定|城中村自建房拆遷應當如何補償？

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保定|城中村自建房拆遷應當如何補償？

城市拆遷自建房的補償方案一般情況下就是貨幣補償和產權置換這兩種方法 ， 當然有的地方是貨幣補償和產權置換相結合的 ， 可是具體的補償方案 ， 這個需要看當地政府部門的規定了 ， 而且 ， 只要自建房不是違章建筑 ， 甚至是國有土地的話 ， 補償標準不比商品房少 。
網友詢問：
城中村自建房拆遷應當如何補償？

北京淵博律師事務所謝鵬輝律師解答：
1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置
(1)可以選擇貨幣補償 ， 也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換 。
(2)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新 同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價 價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積 。
(3)被拆除房屋評估如選用重置法的 ， 按重置單價結合成新 ， 由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估;同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準 ， 由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布 。
2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：
(1)對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人應當按下列規定予以補償安置：
(2)具備易地建房條件的區域 ， 可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房 ， 并獲得相應的貨幣補償;
(3)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新 價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用 ， 由建設單位支付給被征地的村或者村民小組 。 被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序 ， 按照國家和當地農村住房建設的有關規定執行 。
(4)不具備易地建房條件的區域 ， 可以選擇貨幣補償 ， 也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換 。 被拆遷人不得再申請宅基地新建住房 。 其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低 。
3、拆遷房屋其他補償項目：律師應了解并告知當事人 ， 還應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費 ， 并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費 。
謝鵬輝律師補充：
一般城市拆遷自建房補償方法有：
1、貨幣補償
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價 ， 生成有據可循的多元組成的補償金額 。 以下介紹三種法定評估依據：
(1)市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格 ， 是由符合規定的專業估價機構 ， 根據估價目的 ， 遵循估價原則 ， 按照估價程序 ， 選用適宜的估價方法 ， 并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上 ， 對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動 。
(2)商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格 ， 由相關部門每季度定期匯總測定并公布 。
(3)重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術 ， 按估價時點的價格水平 ， 判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格 。
2、產權置換
產權置換也被稱作產權調換 ， 根據評估方法不同 ， 有兩種置換方式 。 價值標準產權置換指的是依照法定程序 ， 通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估 ， 之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換 。 面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎 ， 在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換產權置換分為兩種形式：異地安置 。 異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因 ， 不能進行回遷安置 ， 只能選擇在其他地塊上新建安置房 ， 再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換 。 回遷安置 。 回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置 ， 通過產權置換比例完成回遷安置 。

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