市值|5年后，成都會(huì)不會(huì)進(jìn)入5萬(wàn)均價(jià)時(shí)代？3個(gè)維度讓你看清現(xiàn)實(shí)！
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成都作為西南腹地的龍頭城市 ， 無(wú)論是人口規(guī)模 ， 還是經(jīng)濟(jì)體量 ， 都是頂流級(jí)別 ， 而且近年來(lái)的人口增量非?？捎^ ， 躋身進(jìn)入新一線城市行列 。
但是 ， 城市規(guī)模大 ， 并不一定就意味著實(shí)力強(qiáng) 。
一座城市的房?jī)r(jià) ， 除了受到供需關(guān)系（人口增量）影響外 ， 一個(gè)更重要的因素 ， 就是城市主流買房人群的收入水平 。
因?yàn)槭杖胨經(jīng)Q定著買房人的月供承擔(dān)上限 ， 也間接約束著市場(chǎng)上的主流剛需產(chǎn)品的總房?jī)r(jià) ， 不可能太高 ， 太高的話 ， 就算湊足了幾十萬(wàn)首付 ， 月供上萬(wàn)甚至更多 ， 能承受得住的也是少數(shù) 。
少數(shù)高價(jià)樓盤、豪宅或許在房?jī)r(jià)上很吸睛 ， 但是體量相對(duì)于整個(gè)城市的總盤面而言 ， 還是太小 ， 就像水滴進(jìn)入大海 ， 掀不起太大的浪花來(lái) 。
【市值|5年后，成都會(huì)不會(huì)進(jìn)入5萬(wàn)均價(jià)時(shí)代？3個(gè)維度讓你看清現(xiàn)實(shí)！】具體到成都而言 ， 5年后 ， 房?jī)r(jià)底價(jià)能否突破5萬(wàn) ， 我們認(rèn)為 ， 可以從下面幾個(gè)維度來(lái)論證：
1、真正在成都買房的主流人群任何一座城市 ， 常住人口都≠定居人口 ， 戶籍人口也≠買房的人口 。
原住土著居民大多在本地都有房 ， 真正買房的 ， 要么是本土家庭的下一代年輕人 ， 分家分戶 ， 要么是新來(lái)到城市打拼的“新市民” 。
在“新市民”里面 ， 真正有能力而且下定決心在成都買房的 ， 很多是屬于工作及收入相對(duì)穩(wěn)定、打算常年在成都發(fā)展下去的人 ， 比如機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（學(xué)校、科研院所等）、銀行、央企、國(guó)企、知名私企、上市公司等這些相對(duì)穩(wěn)定的單位或部門 。
一般行業(yè)的從業(yè)者 ， 比如餐飲、快遞、足浴、農(nóng)貿(mào)等這些行業(yè) ， 雖然這些人口往往能夠在常住人口里面占到一定比例 ， 但真正能夠最終在成都買房的 ， 并沒(méi)有想象中那么多 。
這一點(diǎn)上 ， 成都相較于杭州 ， 優(yōu)勢(shì)就沒(méi)那么明顯了 。
杭州的私企、民企實(shí)力雄厚 ， 上市企業(yè)也多 ， 杭州的上市企業(yè)擁有200余家 ， 比較出名的阿里系、?？低暋⑼?、恒生電子、華東醫(yī)藥、浙商銀行等 ， 而成都在A股上市的企業(yè) ， 也就100來(lái)家 ， 比如新希望、通威股份等 。
2、多數(shù)買房人的收入水平明確了買房的主流人群 ， 再來(lái)考察這部分人群的收入情況 。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒和公報(bào) ， 2021年 ， 成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入52633元 ， 按照這個(gè)數(shù)值算下來(lái) ， 平均每月約4386元 。
2020年 ， 成都城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資 ， 是104463元 ， 平均每月8705.25元 。
從生活經(jīng)驗(yàn)上來(lái)判斷 ， 這兩個(gè)數(shù)字 ， 是比較貼合現(xiàn)實(shí)感受的 。
這樣的收入水平 ， 就算再高一點(diǎn) ， 按照人均月入1萬(wàn)來(lái)計(jì)算 ， 除去生活成本 ， 每月能夠承擔(dān)的7000~7500元月供的水平 ， 恐怕已經(jīng)是不少家庭的極限值了 。
而如果按照90平米的剛需戶型倒推回去 ， 7000~7500元的月供極值 ， 貸款30年 ， 就算按照年化4.5%的利率水平 ， 30年 ， 大致也就是能夠支撐140~150萬(wàn)（總房?jī)r(jià)7~8成）的貸款總額 ， 也就是總房?jī)r(jià)在175~210萬(wàn)元左右的區(qū)間 。
但是 ， 捫心自問(wèn) ， 又能有多少家庭 ， 能夠撐得起30年、每月月供7000~7500的持續(xù)收入能力呢？
更不要說(shuō)單價(jià)5萬(wàn) ， 那就是100平的房子價(jià)值500萬(wàn) ， 首付哪怕湊夠6個(gè)錢包 ， 達(dá)到3成150萬(wàn) ， 也要能撐得起450萬(wàn)的貸款 ， 30年月供2w~3w ， 有多少人能保證自己30年不斷供每月拿出2~3萬(wàn)來(lái)還房貸？恐怕北上廣深都沒(méi)有多少人能達(dá)到這種水平 。
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