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去年中海拿下了廣鋼最后一塊宅地 ， 聯(lián)合保利一起開發(fā) ， 名叫：中海保利朗閱 。
先來看一下這個樓盤的具體信息：
戶數(shù)：1610戶
車位：2700個
主要戶型：98/128/139/177/182
容積率：4.33
梯戶比：1/11棟3梯3戶、2-7棟2梯5戶 ， 8-10棟2梯6戶
售價：6.5-7.2萬
不廢話 ， 下面我們進入具體分析：
1、這個容積率看上挺高的 ， 但在廣鋼動不動6-7的容積率面前 ， 都不算什么 。
由于限高 ， 最高只做了31層 ， 為了賣貴一點 ， 開發(fā)商就不走剛需路線了 ， 直接走改善 。
【成都|廣鋼最后一塊地要送電瓶車了】2、這個價格真的不貴嗎？
先不管升值如何 ， 我們先看一下價格 ， 中海為什么敢這么定價 ， 在海德公館和珠江金茂府的大四房都賣七八萬的情況下 ， 同時保利堂悅大戶型非常暢銷的背景下 ， 這種170-180的大四房在廣鋼還是很有市場的 ， 開發(fā)商看到了商機 。
這種大四房來自哪些客群 ， 一種是外來的客群 ， 一種是廣鋼本土置換的 ， 比如從花灣換過來的 。
別人二手都掛七八萬呀 ， 我們新房賣六萬多豈不是倒掛 ， 銷售是這么說的 ， 如果你也這么天真地認為 ， 那你還是太嫩了點 。
目前廣鋼的二手成交價在4.8-5.8萬之間 ， 超過6萬根本就不好賣 ， 而且成交主要是90以內的小三房 ， 以及100出頭的三房兩衛(wèi)為主流 。
他們掛七八萬 ， 你看有多少人買呀 ， 有沒有賣出去呢 。
在市區(qū)二手成交板塊排名里 ， 廣鋼從未上榜過 。
再有一點 ， 你這個位置也太尷尬了一點 ， 離地鐵站遠 ， 怪不得還送電動車呢 ， 怕你走路去地鐵站太遠 ， 但是話說回來 ， 你不是個改善盤嗎 ， 還怕別人買不起車是嗎 。
當然 ， 后期10號線開通后還是會近一點 。
有個小伙伴針對這個問題就問了 ， 佛山千燈湖都賣七萬了 ， 廣鋼賣七萬還算貴嗎 。
那你是對千燈湖有所誤解 ， 千燈湖除了保利天悅7萬左右 ， 有一部分在5-6萬 ， 大部分是在3-5萬之間的 。
你看廣鋼 ， 大部分是五六萬 ， 一手都是沒有最貴 ， 只有更貴 ， 不遠的幸福灣、廣船個個要賣10萬加 。
另外 ， 千燈湖是佛山重點打造的 ， 等級較高 ， 有一定的產業(yè)基礎 ， 廣鋼有產業(yè)嗎 ， 要有的話也不至于GDP是全市倒數(shù)第二了 ， 才一千億出頭 。
還有最重要的一點 ， 千燈湖幾乎沒有一手房了 ， 而廣鋼附近還有很多一手房在賣 ， 而且這兩年賣的才陸續(xù)交樓 。
廣鋼的一手客群來自很多地方 ， 但它的二手客群能來自哪里呢 ， 如果沒有本土企業(yè) ， 沒有有實力的接盤俠 ， 誰接得動七八百萬的房子 。
3、關于你們對于新房的認知 ， 這一點一定要謹記 。
開發(fā)商的樣板間和實際交付給你的房子完全是兩回事 ， 不要看著樣板間好看 ， 就覺得自己買回來的也是這樣的 。
有多少這樣的維權你們都忘記了嗎 。
你要知道 ， 前幾年 ， 廣鋼的一手房那么多 ， 個個都是高標準交標 ， 誰的裝修不好呀 ， 但是你看現(xiàn)在它們的二手房 ， 不還是那個價嗎 ， 三年前看中裝修買來的 ， 現(xiàn)在掛出去不還是這個價嗎 。
你們是不是好了傷疤忘了疼 ， 現(xiàn)在去看那些從沒住過的二手就真的比不上當初的豪華樣板間了嗎 。 確實很多人記不住 ， 因為樣板間拆了 。
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