【上海市|買賣房屋與司法公正，是不作為還是亂作為？】
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房屋買賣雙方對簿公堂 ， 買方要求賣方支付高價違約金及全部訴訟費(fèi)用 ， 這一切的根源來源于中介從中作梗還是買家暗地使壞？
簡女士是一名抑郁癥患者 ， 堅持吃藥已經(jīng)很多年了 。 但對這種疾病有所了解的就會知道 ， 心理疾病只能盡可能做到控制乃至緩解 ， 治愈是一個在經(jīng)常的反復(fù)中幾乎不可能的選項(xiàng) 。 作為房屋的賣方 ， 問題的出現(xiàn)對她造成的打擊不言而喻 。 高達(dá)40萬的違約金自然也不是一個背負(fù)著相當(dāng)數(shù)額房屋貸款、自己心臟搭橋、先生還患有肺氣腫的抑郁癥女士可以承擔(dān)的起的金額 。 因房屋購買意向出現(xiàn)偏移 ， 雙方協(xié)商一致終止買賣合同進(jìn)行 。 但就此卻導(dǎo)致簡女士背負(fù)上了逾40萬元的違約金 ， 這樣的情況又是如何發(fā)生？
據(jù)上海市第二中級人民法院民事判決書 ， 上訴人簡女士與被上訴人朱林法之間就房屋買賣合同案件展開公開開庭第一次判決民事判決進(jìn)行上訴 。 要求支付違約金改為5萬元 。 實(shí)際上 ， 簡女士在兒子的逼迫下簽上名字 。 除去情緒因素下 ， 該行為在法律行為上也是欠缺考慮的 。 2021年1月13日 ， 朱林法與女兒朱莉莉向上海鏈家支付20萬元 ， 而這20萬元在2021年1月14日轉(zhuǎn)發(fā)給了簡女士 。 該20萬元的轉(zhuǎn)發(fā)兩次都含有明確“意向金”字樣 。 其中 ， 第一次轉(zhuǎn)發(fā)備注為“中環(huán)一號（一期）真北路4333弄......的‘意向金’20 ， 000元” ， 第二次轉(zhuǎn)發(fā)備注為“意向金轉(zhuǎn)定” 。 從多方面的角度考慮 ， 違約金方面確實(shí)有一定核定問題 。 從格式條款角度出發(fā) ， 所謂違約金占百分比并非買賣雙方協(xié)商一致內(nèi)容 。 倘若設(shè)置出發(fā)點(diǎn)為補(bǔ)償守約方隨時的違約金變成了對違約方的懲罰 ， 那么無疑是非常不合時宜的 。 從合同角度出發(fā) ， 簡女士履行合同義務(wù) ， 但簽約到違約期間時間不長且當(dāng)?shù)夭⑽丛诙潭虄商鞎r間內(nèi)拔高房價 。 在一審判決中提及的詢價也并非購買雙方達(dá)成意愿時的房屋對應(yīng)價格 ， 以四個月后的房產(chǎn)市值對簡女士要求賠付未免有失公允 。 這樣對買賣房屋事件進(jìn)行處理顯然是不夠合理的 。 判決過程中僅僅考慮到上訴人的訴求 ， 但是卻確實(shí)了其及時止損意識不足 ， 負(fù)有不可推卸的損失擴(kuò)大責(zé)任 。 甚至有意拖延時間 ， 出現(xiàn)前幾月購買以后幾月房價要求違約金的事件出現(xiàn) 。
簡女士意圖通過調(diào)解的形式解決問題 ， 但中介和買家之間通過文字游戲的形式將房屋買賣合同變成在法律邊緣瘋狂試探的道具 。 在筆尖上起舞 ， 希望借助“意向金”的稱呼巧立名目 。 作為一名病人 ， 簡女士因家庭原因兒子逼迫下準(zhǔn)備賣房 ， 無負(fù)擔(dān)能力的她在不保證生活繼續(xù)的情況下支付違約金尚且困難 ， 倘若用房屋售賣的形式支付違約金 ， 又讓兩個體弱多病兒女不孝的老年人如何在上海這個快節(jié)奏城市中生活乃至生存下去？而在此基礎(chǔ)上 ， 陸建泉法官進(jìn)行該判決不夠具備足夠的法本意識及人文情懷 。 而這一切的誘導(dǎo)原因如果是因?yàn)閾?dān)心獎金被扣 ， 那豈不是貽笑大方？
實(shí)際上 ， 中介機(jī)構(gòu)聲明書中寫出如任何一方逾期履行義務(wù)超過三日 ， 守約方有權(quán)解除合同并選擇要求賠償 ， 但錢從中介到簡女士手中再到簡女士退款時間在兩日以內(nèi) 。 因此 ， 出現(xiàn)40萬違約金本不符合其本身事件的性質(zhì)與特點(diǎn) 。
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