1. 首頁 > 云知道 > >

長沙|都說房產“有價無市”，那么這個“有價”是怎么來的

loft評測長沙復式公寓

長沙|都說房產“有價無市”，那么這個“有價”是怎么來的

文章圖片

長沙|都說房產“有價無市”，那么這個“有價”是怎么來的

二手房有價無市 ， 價格為什么這么堅挺？
房子的特殊性與股市是完全不一樣的 ， 房價的背后 ， 也就是這個價格的背后 ， 有一半的利潤是ZF的財政收入 ， 開發商的利潤是不錯 ， 相對財政收入是無法相比的 。
那為什么一定要限跌呢？
不管從哪個方面來講 ， 都不能大跌 ， 后面涉及到房地產稅 ， 如果土地一旦賣不動時 ， 房價又跌 ， 房地產稅又能收多少呢？
實在是印了太多的錢 ， 也就是紙幣 ， 最好穩在房子里不要動 ， 這樣后面的事情就好推動一點 。

 明年是最后的投資賣房 ， 或者房產變現的窗口期 ， 明年不賣房 ， 以后就得折著賣房了 。
三四線城市 ， 土地出讓金的價格與土地出讓金的機會成本差不多 。
一畝地一年的產值 ， 平均是2000到3000元 ， 也就是每個平方每年3塊到4塊 ， 100年就是300到450元的產值 ， 也就是每平方米的機會成本 ， 大約是300到400元 。
每平方公里路網密度7公里 ， 每公里3000萬 ， 每個平方的交通投入就是266元 ， 假設每平方公里市政投入是交通投入的一倍 ， 則每平方米的市政投入是266元 。
綜合起來 ， 三四線城市每平方米土地的合理出讓成本 ， 就是832元到932元 。
按照30%的征遷毛利率 ， 三四線城市合理的土地拍賣價格就是1189元到1331元 。
再就是建筑成本 ， 每平方米建筑需要3到6個工 ， 每個工平均價格300元 。 每平方米的工錢是900到1800元 。

 每平方米需要混凝土0.7個立方 ， 鋼筋70公斤 ， 混凝土價格300到400元每立方 ， 運輸成本50到60元 ， 鋼筋一噸5000元 ， 建筑材料成本大約是595到672塊 。
每平方米的建筑成本 ， 大約是1495元到2472元 ， 同樣按照30%的毛利率 ， 每平方米建筑招標價格就是2136元到3531元 。
合計 ， 房屋每平方米的造價是3325元到4862元 。 同樣 ， 開發商也是30%毛利率 ， 因此三四線城市每平方的合理售價就是4750元到6949元 。
可以預見的是 ， 普通三四線或者縣城城市的每平方米 ， 房價基本都會低于5000到7000元 ， 部分地區的房子還會低于5000元 。
三四線城市供應大于需求 ， 房價基于成本 。 一二線城市需求大于供應 ， 房價基于需求 ， 而需求取決于收入 。
按照國際大都市房價規律 ， 一二線城市一套房子的價格大約是本城市家庭可支配收入的8到12倍 ， 或者年房租的20倍到30倍 。

 譬如上海 ， 2021年人均可支配收入約是8萬 ， 平均一個家庭2.5個人 ， 家庭月收入約是20萬 ， 按照可支配收入來算 ， 上海每套房子的價格應該是160萬到240萬 。 平均每套87平米 ， 每平方米合理價格就是18400到27600元 。
上海市區每平方米租金價格是90（寶山）到150每平方米（黃浦）每月 ， 一年的租金就是93960元到156600元 。
根據租金 ， 上海市區平均一套房子的價格是187.9萬到469.8萬 ， 也就是每平方米的交易價格約是21600元到54000元 。 平均租金100元 ， 倒推上海平均新房二手房合理價格是24000元到36000元 。
其他一二線城市類推 。
【長沙|都說房產“有價無市”，那么這個“有價”是怎么來的】對比一二線和三四線城市新房、二手房交易價格 ， 一二線房子的價格明顯比價值高 ， 一旦調整起來 ， 調整的幅度會更大一些 。

    推薦閱讀