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二、其實還是信貸風險問題：低首付讓沒錢的人也大筆債買房，這不就是“次貸”嗎？現在這個情況，買新房確實就是在救市，買二手房也算間接救，因為舊房主拿到錢也可以升級，這個道理沒錯。問題是：爛尾房重新上市，低首付讓一些沒多少錢的人也能負大筆債買房了，這不就是“次貸”嗎？

其實，這里還是信貸風險問題：

30%首付，加上親朋消費貸大概20%首付就夠了，也就是20萬能撬動100萬的資產價格， 5倍杠桿。
20%首付，加上隱形杠桿和消費貸等10%就夠了，也就是10萬就能撬動100萬的資產價格， 10倍杠桿。

假設居民收入預期穩(wěn)定，房企把錢拿來建房子，那么居民是可以咬咬牙還款的，即便真的10倍杠桿上車，鄭州能保證居民收入穩(wěn)定提升嗎？能保證房企回款不是堵窟窿而是蓋房子，控制爛尾樓比例不要進一步擴大嗎？

假設不能， 5倍杠桿和10倍杠桿，你覺得哪一種居民斷供可能性大呢？70%首付風險是居民的， 30%首付只要資產不縮水二三十，銀行承擔風險可控， 10-20%自有資金，剩下全是房貸和消費貸，出問題風險在誰身上？這就是赤裸裸的次級危機了。

我認為叫停的做法是正確的，降低首付相當于降低了購房門檻，增加了斷貸風險，而我們要的是完全降低杠桿，而不是增加杠桿。

你也別覺得不搞樓市就不會炸到你，其實這些貸款會被打包成其他優(yōu)質理財產品賣給你，比如年化7%以上的信托，前兩年大量信托炸掉就因為樓市暴雷，這點大空頭都說過了。

三、最后，成都西安降了首付，南京鄭州降首付被收回，為何各城市救市政策截然不同？

根據數據，我們用貸存比及居民杠桿率衡量過住戶部門的負債情況，其中杭州和廈門的負債率最高，兩個城市整體的杠桿率位于全國前列。

理論上救市政策開始以后，這兩個城市應該迅速行動護盤樓市，但這兩個城市均在外圍放寬限制，杭州僅放開二手房買賣，而新房市場目前還沒動作。廈門允許三胎繼續(xù)購房，放松島外限購，這些政策均沒有全面放松限購來的快，甚至我們認為都是很有限的。

而南京、鄭州、成都、長沙、西安的救市為何又不一樣呢？采用降首付方案的只有成都、西安、太原，相比之下這些城市的住戶杠桿率并不高，除去放松限購以外，還出臺了降首付的政策。

另外，北京上海也采取了不同的政策，北京據悉可能放松部分限購，上海則全面啟動棚改，深圳目前也只有刺激消費的政策。

鄭州|重磅！鄭州叫停首套房20%的首付，未來還能實行嗎？( 二 )