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徐匯|房改房交易如何避免“隱性共有人”陷阱？

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徐匯|房改房交易如何避免“隱性共有人”陷阱？

經典案例
張先生看中了一套龍先生名下的房改房 ， 雙方協商好房價后 ， 約定2天后簽訂房屋買賣合同 。 簽合同當天 ， 龍先生獨自到中介門店與張先生簽訂買賣合同 。 中介詢問龍先生 ， 他太太是否可以到現場簽名 。 龍先生回復稱已經和太太商量好 ， 且房產證只有他一人名字 ， 他一人簽合同就行 。 合同簽訂后 ， 張先生按約定支付了龍先生20萬定金 ， 并約定10天后到不動產登記中心辦理相關手續 。
過戶當天 ， 登記部門工作人員告知雙方 ， 該房屋屬于房改房 ， 需要夫妻雙方同時簽名才能辦理相關過戶登記手續 ， 但因龍太太身在外地 ， 當天無法到場補簽名 ， 雙方只好重新約時間辦理過戶登記手續 。 幾天后 ， 龍先生因個人原因 ， 以太太未在合同上簽字、合同無效為由 ， 拒絕繼續辦理過戶登記手續 ， 并表示會把定金退還給張先生 。 但張先生認為自己已按約定支付定金 ， 也按雙方之前的約定去辦理過戶手續 ， 龍先生拒絕履行合同 ， 應當按合同約定賠償違約金 ， 即交易價款的20% 。 而龍先生堅持以不動產登記部門要求房改房必須夫妻二人都簽名方可辦理過戶登記為由 ， 稱太太未簽名 ， 故不存在違約 ， 應當是合同未成立 ， 只要退回20萬元定金即可 。 雙方因此爭執不下 。


公證人提示
本案中 ， 龍太太雖未在產權證上注明或顯示為房屋共有人 ， 但在《房改房上市繳款明細表》有登記 ， 則是作為“隱性共有人”存在 ， 無論簽訂房屋買賣合同或辦理產權登記 ， 都需要夫妻雙方共同辦理 。 因此 ， 購房者在購買房改房時應警惕房屋“隱形共有人” 。
其實 ， 若采用公證服務 ， 本案可有兩種解決方案：
01聲明書公證
根據《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十九條 ， 買賣合同因出賣人沒有處分權不能履行的 ， 人民法院可以向買受人釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失 。 但買受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對的 ， 可以判決合同繼續履行 。 本案中 ， 張先生在購房時可要求龍先生出具經公證處公證過的 ， 其太太知曉并同意該套房屋上市出售的聲明公證書 ， 則可避免本案出現的糾紛情況 。
02委托書公證
本案中 ， 張先生在購房時也可要求龍先生出具經公證處公證過的 ， 其太太委托其單獨出售該套房改房的委托公證書 ， 則在發生合同糾紛時 ， 該份具有證據力和公信力的委托公證書就可作為重要的訴訟證據 ， 幫助自己維護合法權益 。
知識鏈接
1.聲明書公證
指公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請 ， 依法證明其在民事活動中的單方意思表示的真實性、合法性的活動 。
2.委托書公證
【徐匯|房改房交易如何避免“隱性共有人”陷阱？】指公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請 ， 依法證明其授權他人以自己的名義實施法律行為的意思表示的真實性、合法性的活動 。

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