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南京|試問，成都天府新區(qū)是涼了嗎？

購房置業(yè)樓市南京

南京|試問，成都天府新區(qū)是涼了嗎？

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南京|試問，成都天府新區(qū)是涼了嗎？

此前許多受訪者都提到 ， 天新目前最大的問題是沒有產(chǎn)業(yè) 。 根據(jù)政府的規(guī)劃定位 ， 天府新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是“重建主城” 。 也就是說 ， 我們應(yīng)該形成一個新的工業(yè)和城市一體化 ， 形成一個在工業(yè)、商業(yè)、就業(yè)、居住、醫(yī)療、教育和服務(wù)領(lǐng)域能夠完成獨立循環(huán)的新城市 。
從城市規(guī)劃的角度來看 ， 這種考慮更加科學(xué)：一方面 ， 大量的規(guī)劃用地可以緩解成都主城區(qū)的發(fā)展和人口壓力；另一方面 ， 產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃的融合可以避免很多受訪者提到的人潮 ， 緩解高新南的交通壓力 。 也就是說 ， 在未來真正發(fā)展新產(chǎn)業(yè)后 ， 不僅會解決大部分天新居民的就業(yè)問題 ， 還會吸引一些高新南居民就業(yè) 。 這樣可以緩解高新南的壓力 。

這種規(guī)劃的初衷是好的 ， 但遺憾的是現(xiàn)在偏離了方向 。 今天 ， 我國仍處于城市化快速發(fā)展階段 。 沒有哪個行業(yè)的反應(yīng)能比房地產(chǎn)更快 。 房地產(chǎn)開發(fā)商的土地征用速度總是遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于實體經(jīng)濟的發(fā)展速度 。 因此 ， 我們可以看到新的情況：大量的房屋如雨后春筍般涌現(xiàn) ， 工業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后 。 這導(dǎo)致了目前天新置業(yè)的主力軍 ， 其中大部分根本不需要 ， 無論是改善還是投資 。
天新改善的原因是它是一個生活舒適度高的新區(qū)；投資者之所以喜歡天新 ， 是因為他們想買一個未來 ， 就像15年前他們買高新南一樣 。 這兩類人中會有多少人？我們應(yīng)該知道 ， 購房的主力軍始終是需求 。 不幸的是 ， 天心對剛需真的很不友好 。 首先 ， 產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足直接影響到急需的人數(shù) ， 這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商從征地之初就直接考慮修建100平方米以上的改善用地 ， 根本不會考慮急需；其次 ， 由于一些行業(yè)和剛需人口 ， 這些25-35歲的剛需購房者是主力軍 ， 但發(fā)現(xiàn)天心的房子往往是100多套的大房子 ， 加上2萬套的高單價 ， 根本買不起 。
這陷入了一個奇怪的發(fā)展循環(huán)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足->剛性需求人口不足->開發(fā)商瞄準(zhǔn)非剛性需求->剛性需求人口購房難->區(qū)域剛性需求人口流失->產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足 。 因此 ， 截至目前 ， 天心尚未形成上述“產(chǎn)城融合”的獨立循環(huán) 。 許多人把問題的癥結(jié)歸咎于政府的盲目規(guī)劃 。 但經(jīng)過仔細(xì)分析 ， 政府在這一波發(fā)展中也很無奈 。 只能說 ， 新區(qū)規(guī)劃的目標(biāo)沒有問題 。 問題是實施過程沒有得到很好的控制 。

新區(qū)規(guī)劃完成后 ， 土地必須出售 。 大型開發(fā)商不付出代價就不可能在新區(qū)獲得土地 。 否則 ， 政府將無法吸引新區(qū)的人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 然而 ， 平衡工業(yè)經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度仍然過于倉促 ， 導(dǎo)致了目前的局面 。 此外 ， 天新現(xiàn)在很多企業(yè)他們知道政府正在抑制房價 ， 對房地產(chǎn)項目不感興趣 。 因此 ， 他們在獲得土地時 ， 往往承諾以工業(yè)園區(qū)為建設(shè)主體 ， 而商品房只是建設(shè)規(guī)劃的一個附屬或部分 。
然而 ， 在實際操作過程中 ， 住房往往是最先建造、完成和出售的 。 正如我前面所說 ， 今天任何房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 如果沒有政府的干預(yù) ， 都不可能比房地產(chǎn)更快 ， 也不可能比房地產(chǎn)更快 。 那么 ， 天新現(xiàn)在該如何打破這場比賽呢？我認(rèn)為有三個要點：
1 。 穩(wěn)定地價 ， 確保土地供應(yīng) 。 開發(fā)商需要規(guī)劃大量60-100個剛性需求場地 ， 以吸引年輕剛性需求人群 。
2、在產(chǎn)業(yè)方面 ， 除了加大吸引產(chǎn)業(yè)落戶新區(qū)的力度外 ， 政府還應(yīng)適當(dāng)利用行政手段 ， 吸引更多具有帶動能力的龍頭企業(yè)落戶新區(qū) 。

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