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經濟適用房|南京拆遷安置房案例：“純”經濟適用房買賣合同一定無效？

安置房南京經濟適用房

經濟適用房|南京拆遷安置房案例：“純”經濟適用房買賣合同一定無效？


【背景介紹】

筆者通過近兩年來辦理的數起南京市經濟適用房、拆遷安置房買賣合同案件分析：根據江蘇省高院審判指導意見和江蘇省各級法院判例 ， 現階段對于經濟適用房買賣合同效力的判斷已形成一致意見 ， 即拆遷獲得的經濟適用房具有對價性 ， 買賣合同有效！但作為公房同住人因拆遷取得的經濟適用房買賣合同效力如何？
【問題提出】
近期 ， 筆者在接受當事人咨詢以及辦理的幾起案件中 ， 遇到了作為公房同住人因拆遷取得的“經濟適用房”買賣問題 ， 是否能直接籠統的適用上述“因拆遷取得 ， 合同有效”？今詳解這類案件 。 拋磚引玉 ， 共同探討：
【案情簡介】
1990年 ， 甲的母親與南京市某局訂立公有住房租賃協議 ， 承租位于南京市某區某地的公有住房 ， 承租人僅登記為甲的母親 ， 甲為同住人 。 2010年 ， 上述公房拆遷 。 2013年 ， 經有關部門審批 ， 甲申購了位于南京市某區的房屋一套 ， 購房材料及房產證登記為“經濟適用房” 。 2015年 ， 甲將該房屋賣于乙 。 2019年 ， 甲以案涉房屋買賣合同無效為由訴至南京市某區人民法院 ， 請求合同無效要求乙返還房屋 。 筆者接受了乙的委托作為其代理人 ， 以下是全部辦案思路及過程 。
【調查取證】
一、證據支持
接受當事人委托后 ， 筆者向人民法院申請調查令至南京市住房改革辦公室、南京市不動產登記中心等部門調取了以下材料：
1、《共有住房租賃合約》——擬證明公房承租不同于一般承租；
2、《南京市城市房屋拆遷補償協議》——擬證明作為公房承租人在房屋拆遷時獲得被拆遷房屋幾乎所有的權利；
3、《申請人承諾書》——擬證明案涉房屋申購不同于嚴格意義上的經濟適用房申購程序 。
二、法律支持
筆者收集、整理案涉糾紛相關的法律及地方法規的規定：
1、《經濟適用住房管理辦法》——將案涉房屋申購程序與經濟適用房申購程序作嚴格對比 ， 擬說明明案涉房屋的真實屬性；
2、《南京市深化住房制度改革方案 南京市人民政府令第47號》——擬說明公房承租權的特殊性；
3、《南京市城市低收入住房困難家庭收入認定辦法（試行） 市民政局 2008年9月》——將案涉房屋申購程序與經濟適用房申購程序作嚴格對比 ， 擬說明案涉房屋的真實屬性 。
（以上調查取證證明事項 ， 下文作具體分析）
【法律分析】
雙方簽訂的房屋買賣合同有效：（以下僅是本人觀點）
一、案涉房屋系甲承租公房拆遷后購得 ， 雖稱為經濟適用房 ， 但其性質與《經濟適用住房管理辦法》規定的為解決低收入家庭居住困難而申購的經濟適用房不同 。
（一）根據甲《共有住房租賃合約》 ， 甲拆遷前承租房屋系南京市某局所有 ，
屬于公房承租 ， 不同于一般主體之間的承租 。 即甲取得案涉房屋系其承租公房拆遷而得 ， 具有對價性 。
1、事實角度：從南京市土地儲備中心、南京市國有資產經營中心與南京市商務局以及被拆遷房屋承租人簽訂的《南京市城市房屋拆遷補償協議》第四條可以看出 ， 作為原拆遷房屋產權人的南京市某局僅獲得拆遷補償款的10%即22794元 ， 而作為承租人獲得拆遷補償款的90%即205147元 ， 即甲方作為公房承租人在房屋拆遷時獲得被拆遷房屋幾乎所有的權利 。
2、理論角度：公房承租權是一種物權 ， 甚至可以類似所有權 。 根據《南京市深化住房制度改革方案 南京市人民政府令第47號》第二條第三款 ， 公房承租權人可以有購買請求權 ， 即以遠低于市場價格的房改成本價購買公房的權利 。 同時 ， 在承租權人死亡時 ， 其同住的符合相應條件的家屬可以成為承租人 ， 繼續享有公房承租權的特殊地位或資格 。

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