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住房公積金|房貸利率大跌，三大因素決定了房價(jià)漲不動(dòng)了？

住房公積金南陽

住房公積金|房貸利率大跌，三大因素決定了房價(jià)漲不動(dòng)了？

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住房公積金|房貸利率大跌，三大因素決定了房價(jià)漲不動(dòng)了？

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【住房公積金|房貸利率大跌，三大因素決定了房價(jià)漲不動(dòng)了？】


周末 ， 央行突然發(fā)布消息 ， 將首套房利率的下限調(diào)整為比LPR低20個(gè)基點(diǎn) ， 二套房保持不變 。

其實(shí) ， 房貸利率下降 ， 已經(jīng)不是新聞了 。 根據(jù)央行數(shù)據(jù) ， 全國已經(jīng)有超過100個(gè)城市下調(diào)了房貸利率 。 而今年一季度末也比去年末房貸利率平均下降了14個(gè)基點(diǎn) ， 比5年期LPR下調(diào)的5個(gè)基點(diǎn) ， 幅度多了9個(gè)點(diǎn) 。





不過 ， 之前都是各大銀行 ， 各大城市自己的調(diào)整 ， 而央行這次的調(diào)整 ， 屬于全國范圍 ， 在周末突然發(fā)布 ， 的確讓人感到有些意外 ， 信號(hào)意義大于實(shí)質(zhì)意義 。 按照這次調(diào)整后 ， 首套房最低利率已經(jīng)可以到4.4%了 ， 要知道 ， 公積金貸款也就3.4%的利率 ， 可以說這個(gè)利率已經(jīng)相當(dāng)誘人了 ， 這水平 ， 我印象中 ， 基本上是最近5年最低了吧 。



房價(jià)受到很多因素影響 ， 土地供應(yīng)、樓市調(diào)控是一個(gè)方面 ， 人口是另外一個(gè)方面 ， 而最主要的則還是貨幣 。



根據(jù)目前的情況看 ， 房地產(chǎn)的政策底部不僅僅是到了 ， 都要開始挖地下室了 。 而樓市的邊際放松 ， 則應(yīng)該說是大趨勢了 。





看看4月的數(shù)據(jù) ， 住房貸款減少了605億 ， 同比少增4022億 ， 增速可以說依然是歷史底部 ， 還遠(yuǎn)遠(yuǎn)看不到拐點(diǎn) 。 今年1-4月 ， TOP100開發(fā)商的銷售額均值為202億 ， 同比下跌50.2% ， 比腰斬還要多一點(diǎn) 。



按照當(dāng)前的調(diào)控和貨幣政策來看 ， 如果是以前 ， 成交和價(jià)格早就恢復(fù)不少了 ， 甚至可以原地起飛了 。 但是 ， 這樣的情況 ， 今年我們并沒有看到 ， 距離我判斷政策底 ， 也過去了半年時(shí)間了 。



疫情的確對(duì)樓市有影響 ， 但是買房是一個(gè)重大的長期決策 ， 不會(huì)因?yàn)橐咔榫头艞?， 也很難心血來潮就去買套房子 。 況且1-4月 ， 疫情主要影響的是4月 ， 前三個(gè)月的數(shù)據(jù)下滑也是明顯的 。





當(dāng)然 ， 我們還可以繼續(xù)觀察一個(gè)季度 ， 看看樓市的成交和價(jià)格 ， 能夠有什么表現(xiàn) ， 如果還是老樣子 ， 那么就只有三個(gè)解釋了 。



第一個(gè)解釋就是 ， 居民部門真的沒錢 ， 大家可能真的一滴都不剩下了 。



第二個(gè)解釋就是 ， 幾乎所有人都認(rèn)為房價(jià)不會(huì)漲了 ， 因此不想再買房子了 。 不過從我身邊的人來看 ， 看漲房價(jià)的人雖然比前幾年少 ， 但是比例不是少數(shù) ， 甚至目前依然超過50% ， 這個(gè)數(shù)據(jù)和央行的季度儲(chǔ)戶報(bào)告也是大致吻合的 。





最后一個(gè)解釋 ， 那即是人沒了 。 城市的新增人口基本上已經(jīng)到了極限 ， 該進(jìn)城的差不多都已經(jīng)進(jìn)城了 ， 進(jìn)城的也基本上買房上車了 。 換句話說 ， 就是天花板到了！


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