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房地產行業|保利地產：中國房地產行業的運行邏輯變了！

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房地產行業|保利地產：中國房地產行業的運行邏輯變了！

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恒大的債務問題 ， 將會影響到中國的整體金融體系 ， 使得私人地產公司的投資更加集中于央企和國有 。 而房地產業 ， 也是一個資本密集的產業 ， 這種趨勢 ， 將會讓國有企業 ， 在中國的房地產業中 ， 占據一席之地 。

而那些被業內看好的央企國企們 ， 對于地產市場的發展 ， 他們是如何看待的？恰巧 ， 中國最大、最具市場化的房地產企業之一 ， 保利地產近日發表了《保利2021-2022年房地產行業白皮書》 ， 以說明其對市場的洞察力和洞悉 。

保利曾于2017做出這樣的預測：樓市已步入“總量峰值時代” 。 到了2018年 ， 它又推出了“城市生命周期論” ， 業內對此非常重視 。 到了2022年的產業報告 ， 保利再次作出了一個轉折性的評價：中國樓市已步入\"減量發展時代\" ， 其運作的邏輯已有了根本性的改變 。
“減量發展時代”對于保利來說 ， 是一個劃時代的標志 。 上一次 ， 他為房地產業下了一個里程碑式的標簽 ， 那時候 ， 房地產業已經步入了“總量峰值時代” ， 在那個時候 ， 房地產市場的銷售規模將會達到約17億平米 ， 而不會繼續快速上漲 。 但與此同時 ， 這個產業也具有一個很明顯的特點：行政的界限已經超越了市場的界限 ， 心理距離最終會被現實打破 。
這是怎么回事？我看了一下 ， 在2017版的一份報告中 ， 有這樣的說法：那時的房產市場 ， 市場的界限比行政的界限要大 。 以上海為例：2011-2016這五年里 ， 上海的常住居民增長速度要遠超鄰近的蘇州、嘉興 ， 但是蘇州、嘉興的銷售增長速度要比上海更多 ， 兩個相鄰的地區增長了將近一倍 ， 而上海的增長速度則是20% 。
為什么會這樣呢？保利表示 ， 由于上海等大城市的開發用地面積已到了一個臨界點 ， 房價暴漲到超出一般老百姓的承受能力范圍 。 不過 ， 一般民眾對“在上海購房”的需要并未消退 ， 因此 ， 這種需要超越了上海的行政性 ， 外溢到周圍的蘇州、嘉興等地 ， 從而把兩座城市的庫存房源都給吸收了 。
同樣的事情也發生在廣州和深圳 ， 廣深對人才的吸引能力超強 ， 但是它們的商品房銷量增幅卻不如周邊城市大 。
這就是所謂的“行政的界限已經超越了市場的界限 ， 心理距離最終會被現實打破” 。
因此 ， 當時保利認為“拐點論”和“白銀時代”都過于悲觀 。 在這個“總量峰值時代” ， 開發商可以嘗試多種業務 ， 也可以研究房地產金融 ， 反正有許多事情可以干 ， 這是一個非常好的時期 。 那么 ， 到了2022 ， 為何成為一個“減量發展時代” ， 這有何不同？讓我們來討論一下這之間的區別 。