買房，板塊決定下限，產品決定上限。提到金融城，很多人第一時間就想到他五六萬、六七萬的二手房掛牌價。提到大豐、大面，很多人都會覺得那里是剛需扎堆的地方。一個房產板塊，一般來說都有自己鮮明的特征；沒有的話，就如同夸一個人是“好人”一樣。這兩三年，金牛區國賓板塊的熱度比較高，很多項目都在碰瓷“金牛賓館”。在官方的規劃里，這里叫國賓高科新城，規劃面積約6.87平方公里，著力打造“新經濟產業新區和高品質生活社區”。如下圖，可以看出國賓板塊大量的住宅用地、商住混合用地。
但是，其實要在國賓板塊買房，很難抉擇，很容易踩雷：從新房供應來看，近兩年國賓板塊新房供應不多，去年倒是賣了不少土地，今年也有幾宗土地待出讓。高端樓盤如融創國賓雅集、電建地產洺悅璽，剛需剛改如國賓上林棲、國賓蜀園、長虹天樾等，價格從一萬多到三萬多都有，每平米單價跨度超過2萬。從二手房來看，目前國賓板塊的價格跨度也很大，部分別墅掛牌單價四五萬，但有價無市，很多房源都已掛牌一年以上了。以萬科國賓潤園、保利國賓首府為代表的低房齡二手房掛牌價在2.5-3.5萬元/平米，也是顯著高于鏈家的成交參考價（萬科國賓潤園2.1萬元/平米、保利國賓首府1.75萬元/平米），與新房價格幾乎持平。真正的國賓板塊核心端樓盤都敢以“國賓”二字出現在案名里，國賓上林棲就是一個典型。而且，四川樂居最近收到不少網友咨詢國賓上林棲這個盤怎么樣？以下是我們踩盤后的分析。1、土地：住宅兼容商業用地，商住混合國賓上林棲土地位于“金牛區西華街道澗漕社區10組、金牛社區1組”，面積約49畝，于2020年4月9日成交，成交樓面地價9860元/平米。這宗土地分為兩個地塊：一號地塊是二類住宅用地（兼容零售商業用地）；二號地塊是商業服務業設施用地。
看到這里，購房者就應該明白，這是一個商住混合、高低配的小區。一個地塊內，既有商業，又有住宅，是會影響住宅的居住舒適度的，商業活動會帶來人流量和噪音，而且還存在不安全隱患等。
▲土地出讓文件約定的義務
2、拿證開盤：拿證十個月 中大戶型去化不足一半國賓上林棲項目規劃6棟住宅，2021年7月19日整體拿證，預計2023年6月清水交付，項目布局了高層和疊拼兩種產品。高層：掛牌總價240-430萬/套，建筑面積約112-180平米。疊拼：掛牌總價530-620萬/套，建筑面積約186平米、191平米、196平米、205平米。
上表是截至5月16日12點的透明房產網銷售數據，也就是說，拿證約10個月后，國賓上林棲還有三分之一的房源“可售”。置業顧問透露，該項目已經沒有套三戶型可買了。
具體來看，中小戶型的1號樓賣得最好，僅剩1套房源；以中大戶型為主的其他樓棟，銷售都很一般，拿證10個月了，去化還不到一半。為什么呢？不是說成都新房市場進入改善時代了么？為什么國賓上林棲的大戶型不好賣？3、位置：臨大路、臨加油站、臨待拆待建土地大戶型不好賣，是因為購房者不好騙，是樓盤有影響他們購買的硬傷。如下圖，地塊內部、臨金牛大道一側有個正在營業的殼牌加油站，加油站車來車往的，免不了汽車尾氣、噪音等問題，而且汽油會揮發，對周邊居民的健康也會有影響。小編查詢了國賓板塊的控規，這塊加油站用地的規劃用途近期都沒有變化，會一直存在。
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