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契稅|債務(wù)壓力陡增，子公司高價輸血，寶龍地產(chǎn)“斷臂求生”

樓市交易南京契稅

契稅|債務(wù)壓力陡增，子公司高價輸血，寶龍地產(chǎn)“斷臂求生”

首次邁入千億俱樂部的寶龍地產(chǎn) ， 沒想到 ， 這么快就受困于企業(yè)流動性危機(jī) 。
一方面 ， 銷售持續(xù)疲軟 ， 進(jìn)一步加劇了短期債務(wù)的兌付壓力；另一方面 ， 融資渠道緊縮 ， 在短期內(nèi)難以獲得外部融資 。
尷尬的是 ， 即便想賣資產(chǎn) ， 也找不到合適的接盤俠 ， 這便是寶龍地產(chǎn)當(dāng)下境遇的縮影 。
無奈之下 ， 寶龍地產(chǎn)開始內(nèi)部自救 ， 讓旗下寶龍商業(yè)以高價收購一處資產(chǎn) ， 來獲得數(shù)億元的資金 。
然而 ， 這種“左手倒右手”的戲碼 ， 并非長久之計(jì) 。 如何應(yīng)對龐大的短期債務(wù) ， 依然左右著這家企業(yè)的命運(yùn) 。
銷售疲軟 ， 遭遇評級下調(diào)今年以來 ， 寶龍地產(chǎn)在銷售端的表現(xiàn)差強(qiáng)人意 。
數(shù)據(jù)顯示 ， 2022年1月至4月 ， 寶龍地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額152.11億元 ， 同比下降54.07% 。 其中4月份單月銷售額為30.96億元 ， 同比下降63.6% 。

銷售業(yè)績的下滑 ， 將進(jìn)一步減少公司的經(jīng)營現(xiàn)金流 。
不久前 ， 穆迪已將寶龍地產(chǎn)的公司家族評級從“B2”下調(diào)至“B3” ， 高級無抵押評級從“B3”下調(diào)至“Caa1” ， 且將展望從評級列入觀察名單調(diào)整為負(fù)面 。
穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示：“評級下調(diào)反映出寶龍地產(chǎn)的再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇 ， 流動性減弱 ， 這是由其疲弱的經(jīng)營現(xiàn)金流和未來6-12個月龐大的到期債務(wù)規(guī)模所驅(qū)動” 。  穆迪預(yù)計(jì) ， 由于消費(fèi)者情緒疲軟和經(jīng)營環(huán)境嚴(yán)峻 ， 寶龍地產(chǎn)的合同銷售額將在未來6-12個月內(nèi)將下降 。

與此同時 ， 寶龍地產(chǎn)的流動性將在未來12個月內(nèi)減弱 ， 因?yàn)樵谄D難的融資環(huán)境下 ， 該公司將利用內(nèi)部資源償還到期債務(wù) ， 而不會進(jìn)行任何新的融資 。  鑒于展望為負(fù)面 ， 寶龍地產(chǎn)的評級在未來12個月內(nèi)不太可能獲得上調(diào) 。  然而 ， 如果寶龍地產(chǎn)在未來12-18個月內(nèi)改善其流動性和融資渠道 ， 并加強(qiáng)銷售、盈利能力和信用指標(biāo) ， 穆迪可能會將展望調(diào)整為穩(wěn)定 。
另一方面 ， 如果寶龍地產(chǎn)的流動性進(jìn)一步惡化 ， 穆迪可能會下調(diào)其評級 。
短債壓頂 ， 僅靠內(nèi)部輸血
需要注意的是 ， 在銷售持續(xù)疲軟的情況下 ， 寶龍地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)開始顯現(xiàn) 。
據(jù)穆迪統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示 ， 寶龍地產(chǎn)有將于2022年7月到期的2億美元離岸債券 ， 2022年10月到期1億美元離岸債券 ， 2022年11月到期3億美元離岸債券 。 該公司還有79億元人民幣的在岸債券在2023年6月底前到期或可回售 。  此外 ， 在境內(nèi)債方面 ， 寶龍地產(chǎn)主要是通過上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)行 ， 今年年內(nèi)到期債務(wù)約20.5億元 ， 且均在今年7月29日前到期 。

如果僅算今年到期的債務(wù) ， 寶龍地產(chǎn)需要面臨的債務(wù)便超過60億元人民幣 ， 壓力可見一斑 。
然而 ， 寶龍地產(chǎn)在公開市場上卻很難籌到錢了 ， 其去年5月、10月的ABS及公募債券 ， 先后被終止發(fā)行及中止審查
在這種情況下 ， 穆迪預(yù)計(jì) ， 寶龍地產(chǎn)的投資物業(yè)投資組合也將提供另一種流動性來源 ， 因?yàn)樵摴究梢栽谛枰獣r出售這些物業(yè)以履行其債務(wù)義務(wù) 。
然而 ， 此類資產(chǎn)出售的成功與否將取決于波動的市場條件 。
實(shí)際上 ， 不久前寶龍地產(chǎn)出售旗下物業(yè)的動作與穆迪預(yù)計(jì)的一樣 。 只不過 ， 這次的接盤俠是寶龍地產(chǎn)旗下的物業(yè)服務(wù)公司—寶龍商業(yè) 。
據(jù)寶龍商業(yè)發(fā)布的信息顯示 ， 其向?qū)汖埖禺a(chǎn)收購一幢位于上海市寶山區(qū)樓高24層的辦公大樓連現(xiàn)有租賃協(xié)議 ， 涉及總建筑面積約34988平方米 ， 現(xiàn)金代價8.68億人民幣 ， 擬以內(nèi)部資源撥付 。
如此一來 ， 寶龍地產(chǎn)通過內(nèi)部騰挪實(shí)現(xiàn)了資金需求 。 據(jù)資料顯示 ， 該物業(yè)項(xiàng)目的原始成本估計(jì)為4.23億元 。 而此次寶龍地產(chǎn)將該物業(yè)項(xiàng)目 ， 是以8.68億元的價格賣給寶龍商業(yè) ， 較成本溢價達(dá)100% 。

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