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接著上一篇拆遷戶選房 ， 今天來聊聊 ， 拆遷戶除了當初的貨幣紅利外 ， 還有一種非常特殊的房源存在 ， 當然這種房源對于普通人而言 ， 可能也只能遠觀 。
保利天悅
2014年 ， 保利以17.8億元拿下宗地2014-01號 ， 樓面價為5970元/平 ， 項目占地97畝 ， 分割成了三個地塊 ， 其中地塊二建設了改善的商品房 。
2018年項目開盤 ， 作為第一個舉行搖號的新盤 ， 備案均價4W ， 加上精裝4K 。
目前交房 ， 項目的二手掛牌5-10W ， 2022年1月貝殼顯示成交了一套均價5.8W 。
分析：對項目商品房靠著鼓樓區斷供 ， 以及部分高層西湖景觀加持 ， 均價突破了6W ， 而面對這樣一個改善項目 ， 作為拆遷戶 ， 目前基本只能選擇地塊一、地塊三的安置房 ， 目前叫做頤景花園、頤海花園 ， 其中頤景花園二手掛牌3.5W左右 ， 差距較大 。
不過對于項目而言 ， 地塊二的商品房里面依然純在拆遷房 ， 分布在B1樓棟的部分01、02單元 ， 合計12套 ， 東端266平米、西端218平米 。
這些安置房給出的備案：單價3K ， 總價65-80W ， 此時再比對目前同樓棟商品房的掛牌 ， 這才是拆遷戶的真正紅利 。
當然對于這樣的設計 ， 哪個拆遷戶能拿到這個安置房 ， 相信不言而喻 。
萬科金域國際
2019年 ， 萬科以76.4億元競得宗地2019-01號 ， 樓面價約12207元/㎡ ， 出讓面積：308.79畝 ， 容積率3.04 ， 須建設39.5萬平方米安置型商品住房 ， 按照17600元/平方米均價銷售 。
地塊被路網分成了三個區 ， 其中北側的二區定位商品房 ， 不過由于體量過大 ， 二區里面依然存在少量安商房 。
項目目前也開始交房 ， 當初首開給出一定優惠 ， 后來優惠回收 ， 精裝均價3.5W左右 。
由于項目容積率較高 ， 大部分樓棟都采取2T4 ， 33層設計 ， 戶型主推95、125平米 。
對于安商房而言 ， 一區、三區 ， 采取了大量的小戶型 ， 同時基本都是27層左右的高層住宅 ， 不過對于三區里面的安商房 ， 只有17套 ， 位于社區的12號樓分布在東南角 ， 樓棟采取了小高層設計 ， 面積全部是120平米 。
對于這17套安商房 ， 不管對比項目的高層商品房還是另外兩區的安商房 ， 從居住體驗來說明顯更佳 。
當然對于排尾的拆遷戶而言 ， 面對兩個超級大盤安商房 ， 幾千套的房源 ， 誰能選中這17套 ， 相信也是要憑借“超能力” 。
選房爭議
對于拆遷戶 ， 當看到存在這種有巨大紅利的安置房的時候 ， 是否可以憑借運氣搖號選擇了？
再來一個案例 ， 位于鼓樓區的印象西湖 ， 2013年福州和勝拿下宗地2013-39號 ， 項目占地僅6畝 ， 容積率5.5 ， 2016年上市 ， 商品房賣到破4W的單價 。
項目定位類SOHO住宅 ， 3梯15戶 ， 主推小戶型產品 ， 靠著劃片達明小 ， 對口十八中 ， 產生了一定溢價 ， 目前二手5W左右 。
其實對于這個項目 ， 從2016年的破4W價格到如今的二手5W ， 很明顯沒跑贏市場 。
原因也很簡單 ， 項目以類SOHO住宅存在 ， 居住體驗一般 ， 完全靠著小戶型搭配學區做溢價 ， 不過達明小 ， 由于隨遷人數較多 ， 也是前幾年成績下滑比較明顯的一個代表 ， 項目失去學區的高溢價后 ， 很明顯跑贏市場難度就不低 。
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