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商品房預(yù)售|取消商品房預(yù)售資金制度不能再拖了，到了壯士斷臂的時(shí)候了！

房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售

商品房預(yù)售|取消商品房預(yù)售資金制度不能再拖了，到了壯士斷臂的時(shí)候了！

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商品房預(yù)售|取消商品房預(yù)售資金制度不能再拖了，到了壯士斷臂的時(shí)候了！

【商品房預(yù)售|取消商品房預(yù)售資金制度不能再拖了，到了壯士斷臂的時(shí)候了！】


會(huì)議強(qiáng)調(diào) ， 要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn) ， 守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線 ， 要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的 ， 不是用來(lái)炒的定位 ， 支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求 ， 優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 。



優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管 。 非常及時(shí)！對(duì)商品房預(yù)售資金制度進(jìn)行根本性改革勢(shì)在必行 。 不可否認(rèn)！商品房預(yù)售制在過(guò)往20年內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用 ， 不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用 。 但是 ， 預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在 。 目前 ， 大型房企出現(xiàn)的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn) ， 整個(gè)房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn) ， 追根溯源都與商品房預(yù)售資金制度胎里帶來(lái)的Bug不無(wú)關(guān)系 。



預(yù)售制度的建立是在1998年住房貨幣化以后 ， 出臺(tái)預(yù)售制度是基于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的落后與不景氣 。 然而 ， 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展 ， 房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力 ， 繼續(xù)實(shí)行這項(xiàng)制度可能助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投機(jī)行為、助推房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn) 。




開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地可以到銀行貸款 ， 土地到手后開(kāi)發(fā)蓋房可以用買(mǎi)房者預(yù)繳的預(yù)售款 ， 中途資本不足還可以發(fā)債增資擴(kuò)股等等 。 這所有一切的一個(gè)前提是房?jī)r(jià)必須持續(xù)性上漲 ， 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款必須遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋住土地開(kāi)發(fā)、住房開(kāi)發(fā)等全過(guò)程的所有成本與負(fù)債 。 否則 ， 一旦房?jī)r(jià)下跌或者滯漲 ， 整個(gè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)迅猛到來(lái) 。 根源其實(shí)是開(kāi)發(fā)商空手套白狼效應(yīng)在作祟 。




這又一次讓我想起了一百年前、華爾街杰出金融家、價(jià)值投資的奠基人、《證券分析》一書(shū)作者、巴菲特的老師—本杰明-格雷厄姆說(shuō)的一段話：所有成本都可以通過(guò)發(fā)行債券、股票籌資和貸款支付 ， 開(kāi)發(fā)商可以一文錢(qián)不投而獲得整個(gè)資產(chǎn) ， 在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬 。 不難想象 ， 整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重 ， 所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識(shí) ， 以至于整個(gè)行業(yè)日益膨脹 ， 并最終毀于一旦 。




取消預(yù)售制比全面實(shí)施房地產(chǎn)稅單就對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō) ， 促使其平穩(wěn)效果更好 。 房地產(chǎn)稅牽扯大多數(shù)民眾利益 ， 征收起來(lái)復(fù)雜程度大一些 ， 并且觸及面太廣 。 況且 ， 房地產(chǎn)稅會(huì)被出售者加入售價(jià)里 ， 最終推高房?jī)r(jià) 。 而預(yù)售制直擊開(kāi)發(fā)商的軟肋 ， 只是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的 ， 并且發(fā)達(dá)國(guó)家沒(méi)有預(yù)售制這一說(shuō) ， 也不符合國(guó)際慣例 。 商品房預(yù)售制度在一定程度上給房地產(chǎn)留下泡沫風(fēng)險(xiǎn)的漏洞 ， 也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)目混雜、腐敗橫行的諸多原因之一 。 取消商品房預(yù)售制度不僅有利于凈化房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 也有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售、回籠資金、杜絕捂盤(pán) ， 不僅有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn) ， 也更有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 。

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