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|南京外灘還有沒有機會？

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南京的濱江岸線很長 ， 可以做外灘的地方有很多 ， 但就歷史文化價值以及空間距離上來說 ， 唯有下關(guān) ， 也就是現(xiàn)在的鼓樓濱江最為合適 。 但是就目前下關(guān)的發(fā)展現(xiàn)狀來說 ， 和大家的期望差距還很大 。
一、規(guī)劃降檔
規(guī)劃層面 ， 鼓樓濱江原本的規(guī)劃不論是視覺效果 ， 還是功能定位都相當優(yōu)秀 。

但如今存在明顯的降檔 ， 主要的表現(xiàn)是原先很多的商辦地塊（下圖紅色地塊）變成了現(xiàn)在的住宅或者商住用地 。 作為南京曾經(jīng)備受期待的首個濱江商務區(qū) ， 如今卻是超高住宅和公寓的天下 ， 讓人大失所望 。


上圖：早期鼓樓濱江規(guī)劃圖

當然這其中的原因有很多 ， 不過個人認為這和當初某房企主導的老城改造開發(fā)模式有著很大的關(guān)系 。 當年其在獲得下關(guān)大面積土地之后 ， 卻聲稱體量太大 ， 沒有能力開發(fā) ， 在耽誤了數(shù)年之后 ， 轉(zhuǎn)而玩起了分拆出售 。 證大、龍湖、恒大等都是在這個過程中進入到鼓樓濱江的 ， 導致本來下關(guān)一盤棋的規(guī)劃就沒法實施了 。
分拆之后 ， 接盤的房企明顯更樂意上周期更短的住宅項目 ， 這個無可厚非 。 所以原本的商辦地塊 ， 一定要讓出住宅或者公寓的部分 ， 這也是為什么現(xiàn)在的鼓樓濱江住宅和公寓那么多的原因 。 不能說不對 ， 但這確實違背了當初下關(guān)舊城改造的初心 ， 當初的宏圖壯志在這個過程中也消弭殆盡 。

上圖：鼓樓濱江現(xiàn)狀
【|南京外灘還有沒有機會？】其實這種由單個開發(fā)商主導的舊城改造或新城開發(fā) ， 在南京不少區(qū)域都是存在的 ， 一開始都對外號稱要打造某某CBD、某某中心 ， 實際等住宅的售賣結(jié)束之后 ， 商辦部分很大概率都會不同程度的降檔 ， 而降檔的形式更是五花八門 。

二、下關(guān)還有沒有機會？

雖然下關(guān)很多的商辦地塊都已經(jīng)被住宅取代 ， 但好在并沒有完全消失 ， 中山碼頭附近還是保留了一些 。 我簡單統(tǒng)計了一下 ， 有龍湖春江紫宸商辦樓1棟、中冶國際盛世廣場1棟、證大閱江府2棟、深業(yè)濱江半島2棟、恒大1棟 ， 拼拼湊湊鼓樓濱江還是能在江邊整出7棟超高層寫字樓 ， 天際線算是還有機會 。
根據(jù)此前公布的魅力濱江相關(guān)規(guī)劃 ， 南京總共規(guī)劃了9大城市客廳 ， 其中下關(guān)濱江商務區(qū)城市客廳的規(guī)格相對更高 。 之前的方案是在江邊路上方建一座超大的二層平臺 ， 將中山碼頭、大馬路歷史街區(qū)、下關(guān)發(fā)電廠等近代歷史資源與現(xiàn)代摩天樓連接起來 。 不僅實現(xiàn)了車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)的上下分層 ， 而且也在江邊營造出了巨大的開敞空間 。

如果這個規(guī)劃能夠最終落實 ， 即使在摩天大樓數(shù)量減少的情況下 ， 我認為下關(guān)依舊是有這個能力重塑主城濱江風貌的 ， 并且二層平臺的方案也足夠驚艷 ， 勉強對標上海北外灘倒也還是可以的 。


但目前根據(jù)我的觀察 ， 這7棟里面只有深業(yè)的兩棟是真正在建且已經(jīng)接近尾聲的 ， 其他的項目壓根還沒開工 ， 要么土地完全空著 ， 要么臨時作為停車場 。 這個開工率 ， 實在說不過去 ， 鼓樓濱江真的得抓抓緊了 。

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