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|不幸買到了爛尾樓，銀行卻搶先放款？損失誰來承擔

|不幸買到了爛尾樓，銀行卻搶先放款？損失誰來承擔

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|不幸買到了爛尾樓，銀行卻搶先放款？損失誰來承擔

近日 ， 福建省漳州市泰禾廈門灣小區業主被某國有銀行催收的視頻搬上了網絡 ， 引人關注 。 泰禾集團因資金鏈斷裂 ， 旗下子公司泰維置業有限公司開發的泰禾廈門灣目前爛尾 ， 雖然當地政府竭盡全力推動項目復工 ， 但問題頗多 ， 難度很大 。

爛尾樓的各種無奈
住房是民生之要 ， “住有所居”是人們對美好生活的向往 ， 可事與愿違 ， 總有這些爛尾樓的出現破壞了人們的“安居夢” 。 如果買到爛尾樓 ， 首先首付是砸進去了 ， 難以收回 。 如果銀行再不謹慎 ， 搶先發放個人住房貸款 。 那么人們該多么絕望 ， 房子沒到手 ， 又背了一身債 。
我國的商業銀行發放個人住房按揭貸款是必須要遵守《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發［2003］121號）的規定的 。 該通知要求各商業銀行對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證（即通常說的項目四證）的項目 ， 不得發放任何形式的貸款 。 同時通知第四條規定“為減輕借款人不必要的利息負擔 ， 商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款 。 ”

【|不幸買到了爛尾樓，銀行卻搶先放款？損失誰來承擔】售樓部迎賓儀式
通知說得很明確 ， 只要房屋主體結構沒有封頂的 ， 銀行是不能發放個人住房按揭貸款的 ， 而且這是要求銀行必須嚴格執行的 。 但為什么我們在實際生活中遇到的卻是另一種情況：開發商剛一拿地 ， 售樓部剛一建好 ， 就能收取定金 ， 并著急讓銀行幫購房人辦理貸款了呢 ， 甚至連房子的地基都沒建好 。
筆者分析原因主要有三點：（1）根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定 ， 開發商未取得商品房預售許可證明 ， 與購房人簽訂的商品房預售合同 ， 應當認定無效 ， 但是在購房人法院起訴開發商前 ， 取得商品房預售許可證明 ， 可以認定有效 。 意味著 ， 開發商只要拿到預售許可證就能賣房 ， 也就是所謂的符合“要求” ， 但結構封不封頂不在開發商考慮范圍內 ， 開發商只管賣房收款 。 （2）我國房地產發展太快了 ， 國家擬定的各項房產規章制度似乎都慢了半拍 。 人民銀行及銀保監會對商業銀行的“期房發放個人住房貸款”的監管及處罰力度不見明顯成果 ， 弱化了金融監管的作用 。 （3）銀行為了迅速擴張資產業務 ， 搶占市場份額 ， 違反有關規定 ， 放寬了對開發商的各種限制 ， 特別是之前的大型開發商 ， 如恒大、保利、綠地等 ， 一定程度上助長了部分地區房地產投資的過熱傾向 。 這些因素最終造成了悲慘的結局 ， 購房人賠了夫人又折兵 ， 損失慘重 。

理想的住房環境
那么如果你不幸買到了爛尾樓 ， 銀行搶先放了款 。 最終損失誰來承擔呢 。 結果還是很顯然的 ， 購房人仍然要按照《個人住房借款合同》里的約定 ， 按時繳納房貸 ， 如果月供不及時交 ， 會記入不良征信記錄 。 同時經有效催收三次以上 ， 仍不繳納房貸的 ， 銀行會直接起訴 。 因為法院會明確表示《個人住房借款合同》系銀行與買方的真實意思表示 ， 未違反相關法律法規 ， 合法有效 ， 應繼續執行 。 目前人民銀行和銀保監會對于房地產的這些難點正在商討更多細節 ， 我們也要意識到如果這些問題再不及時加以解決 ， 將不利于房地產業的持續穩定發展 ， 也不利于防范銀行的信貸風險和保持金融的持續穩定 。

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